解析好房子的30個秘密 揭示樓市淘金法則(32)

　　行業專家總結好房三個標準——

　　適合自己的才是最好的

　　在細讀了好房子的30個秘密之后，您對好房的標準還有哪些困惑？本報特邀多方專家，多視角、全方位為您出謀劃策、釋疑解惑，在選房路上助您一臂之力，祝您早日發現屬于自己的“好房子”。

　　南京大學建筑與城市規劃學院教授、張雷聯合建筑設計事務所總建筑師　張雷

　　好房子要創造市場、

　　引領需求

　　好房子須踐行“三個標準”，一要代表先進文化的前進方向，倡導滿足現代生活需求的以中國為代表的新東方文化，挖掘中國傳統文化中的閃光點，不對其他文化符號進行生搬硬套的抄襲；好房子還應代表現代技術的發展要求，充分應用現代科技成果，體現生態、健康、可持續發展的理念；好房子要代表廣大用戶的根本利益，充分研究并滿足多樣化的使用需求，展示人性化和前瞻性的設計細節。

　　在張教授看來，南京有深厚的文化積淀和設計傳統，總體設計水平比較整齊、中規中矩，但缺乏有創意有前瞻性的產品，要突破這種現狀，就要創造市場、引領需求，主動制造市場的興奮點。例如：從量的需求到質的需求是經濟高速發展到一定階段的必然飛躍，未來以適宜技術滿足健康、生態、可持續性要求的產品必將成為主流產品，開發商就要具備這一前瞻性，創造更多適應未來發展需要的產品。

　　張教授與我們分享了全國乃至世界范圍內給他留下深刻印象的建筑，如：由羅杰斯操刀的倫敦海德公園一號，強調傳統街區的現代性；賴特設計建造的流水別墅，體現了建筑與環境的詩意結合。張教授個人也做了一些住宅產品，包括新東方亞洲現代主義的代表——莫干山高爾夫別墅，當代時尚消費文化的代表——大都市CBD酒店公寓旗艦，這些獨具風格的建筑為高檔住宅樹立了標桿。

　　南京萬唐置業顧問有限公司總經理　周斌

　　適合自己的

　　房子才是最好的

　　對于普通年輕購房者而言，選房時最關注的莫過于價格、交通條件、戶型以及配套設施等。這幾方面的綜合評分高，就是適合年輕人的“好房子”。

　　周總認為，在資金約束不是太大的情況下，年輕人選房一定要留足彈性空間，未來結婚、生育等對生活空間要求提高，建議做5-10年規劃，盡量買面積大一些、房間多一些的房子，避免短時間內換房帶來的一系列麻煩事。交通的便利性對于處于事業上升期的年輕人來說異常重要，即使不能在市中心買房，也要盡量保證公交、地鐵的通達，節約時間成本，將更多時間放在事業的經營上。

　　從戶型來看，對于初次置業的年輕人，即使是小戶型，通過別出心裁的設計一樣能營造舒適的生活空間。比如說，多功能房能夠最大限度提高房間利用率；通過巧妙的吊柜設計實現儲藏功能，復式小戶型可以利用樓梯下面的空間做儲藏室，一些家具設計，例如兼具儲藏功能的多功能凳，都可以在小戶型中運用。良好的配套設施也是年輕人買房考慮的重要因素，有助于年輕人擴大社交圈，在較小的交通半徑內可以實現社交需要。

　　對于改善型需求者，首先考慮的可能是兼顧完善配套設施與優美綠化環境的房源，對于房子本身也提出更高要求，概括而言是“大，全，雅”。三房和四房是他們的主要選擇，寬敞的客廳和臥室提供體面的會客場所和舒適的個人空間；隨著家庭成員的增多，多個衛生間為生活提供方便；對儲藏室、書柜、衣柜以及酒柜等要求一應而全；選擇志同道合的鄰居，營造濃厚的社區文化氛圍，設立會所等，為居住者提供良好的交流平臺。

　　南京中合眾原置業有限公司總經理　厲心

　　選房要關注

　　抗風險能力

　　不同時間段對“好房子”的評價標準不同。目前正值樓市新政，評價房子好壞要加入一個關鍵因素：抗風險能力。可以從以下幾個方面考慮：

　　首先是樓盤的品質保證，“質量才是硬道理”。房子自身較高的品質、物業服務和開發商不錯的口碑，能夠保證在房價未企穩的情況下不會產生太大波動，減少或避免價格風險。其次是優越的地理位置和便利的交通條件，既方便自住，同時也容易出租。當房價波動時，通過出租可以減輕個人還貸壓力，增強對樓市波動的抵抗力。另外，盡量避免選擇房價炒作過熱的板塊，相對而言，一些處于價格凹地的板塊價格下降空間更小，抗風險能力更大。

　　對于剛性需求者，選房時要結合自身需要，全面權衡所選樓盤的生活成本，關注樓盤公司品牌與物業管理水平，期房交付更要考量開發商信譽，盡量避免后期交付風險。要摒棄“追漲殺跌”的心理，選擇合適時機買房；對于投資型需求者，在政策敏感期要謹慎入市，一定要選擇抗風險能力大的房源。

　　南京凱盛建筑設計研究院二所院長　王滬

　　不同的需求

　　決定了不同的標準

　　“好房子”就是合適自己的房子。對于剛性需求者而言，選擇性價比最高的房子是其目標，而對于改善型需求者，資金不是硬約束條件，對房子自然會提出更高要求，諸如：濃厚的社區文化，優美的環境設施等。王院長認為，無論是剛性需求還是改善型需求，選房之前一定要做足功課，包括樣板房的參照，戶型圖的解讀，周邊環境的考察，相近樓盤的比較，開發商的口碑等都是大有門道。

　　選房過程中，看樣板房要注意幾點。首先，不能以樣板房為準，一定要到樓盤實地考察，樣板房僅為參照；其次，看樣板房時要關注房子本身的戶型和設計，而不是樣板房的裝修和裝飾，因為實際交付的房子要么是毛坯房，即使是精裝修的房源與樣板房也有一定出入，在看房時一定要咨詢清楚。

　　選房時交通便利是非常重要的因素，即使不在市中心，也要盡量選擇地鐵延伸線周圍，最起碼是符合城市未來規劃的區域。

　　從建筑設計的角度，要盡量選擇設計規則方正的戶型，尺度要合理，空間區域要科學規劃，選擇通透性強的戶型，最好是全明設計；不僅要關注戶型本身，也要注意所選戶型在整個小區中的位置，要選擇采光好、噪音低的位置，盡量不要靠近馬路。

　　王院長認為，如果你真的是個選房的門外漢，品牌開發商開發的樓盤是您的明智之選，像萬科、仁恒、朗詩等極具口碑的開發商還是值得信賴的。

　　融僑集團股份有限公司南京分公司景觀工程師　劉會華

　　最基本的標準是

　　舒適與方便

　　“好房子”最基本的標準是：自身較好的品質與周圍完善的配套設施保證居住的舒適與方便。從老百姓的角度講，好房子是老百姓住得起，買得起的房子。房子除了滿足基本的居住需要以外，健康環保也是不可忽視的。

　　從長遠來看，隨著人們居住標準的提高，符合人性化設計的住宅將受到越來越多的青睞。“好房子”的景觀設計關注的不僅僅是氣派的外表，與樓盤定位、氣候條件以及建筑風格契合才是最重要的。景觀植物的選擇不是以價格昂貴為標準而是要適合南京氣候條件。比如香樟很適合在南京生長，香氣的散發不僅能夠凈化空氣同時有驅蚊功效，在小區的南面以及入口處多種植一些香樟，既美化環境又驅除蚊蟲，是實實在在“想居者之所想”，與斥巨資構建的浮夸而不實用的景觀相比，這才真正做到“以人為本”。

　　天正集團南京置業有限公司

　　建筑工程師張匯　

　　好房子應當注重

　　“軟硬結合”

　　“硬條件”指的是住宅的戶型、地理位置以及建筑結構等硬性要求。“軟條件”指的是住宅所在小區的景觀以及開發商資質等。真正的好房子“硬條件”與“軟條件”缺一不可。

　　購房者要盡量選擇南北通透、通風透氣性好的戶型；遵循實用原則，房子要有足夠大的儲藏空間；衛生間要做到干濕分離；保證較高的得房率；在一定的建筑面積內選擇房間數較多的房源，提高房屋的利用率。地理位置除了交通便利，要盡量避免選擇靠近垃圾場等污染源的住宅，一些風水上忌諱的地方也最好不要緊鄰。從建筑結構的角度來說，住宅外墻面要有符合節能要求的隔熱材料，窗戶一定要隔音效果好，建筑物的造型要有助于采光，也要注意建筑物與周圍建筑物的相對高度及角度，防止影響光照情況。　　　　梁 穎