解析好房子的30個(gè)秘密 揭示樓市淘金法則(32)

　　行業(yè)專家總結(jié)好房三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)——

　　適合自己的才是最好的

　　在細(xì)讀了好房子的30個(gè)秘密之后，您對(duì)好房的標(biāo)準(zhǔn)還有哪些困惑？本報(bào)特邀多方專家，多視角、全方位為您出謀劃策、釋疑解惑，在選房路上助您一臂之力，祝您早日發(fā)現(xiàn)屬于自己的“好房子”。

　　南京大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授、張雷聯(lián)合建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所總建筑師　張雷

　　好房子要?jiǎng)?chuàng)造市場(chǎng)、

　　引領(lǐng)需求

　　好房子須踐行“三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)”，一要代表先進(jìn)文化的前進(jìn)方向，倡導(dǎo)滿足現(xiàn)代生活需求的以中國(guó)為代表的新東方文化，挖掘中國(guó)傳統(tǒng)文化中的閃光點(diǎn)，不對(duì)其他文化符號(hào)進(jìn)行生搬硬套的抄襲；好房子還應(yīng)代表現(xiàn)代技術(shù)的發(fā)展要求，充分應(yīng)用現(xiàn)代科技成果，體現(xiàn)生態(tài)、健康、可持續(xù)發(fā)展的理念；好房子要代表廣大用戶的根本利益，充分研究并滿足多樣化的使用需求，展示人性化和前瞻性的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。

　　在張教授看來(lái)，南京有深厚的文化積淀和設(shè)計(jì)傳統(tǒng)，總體設(shè)計(jì)水平比較整齊、中規(guī)中矩，但缺乏有創(chuàng)意有前瞻性的產(chǎn)品，要突破這種現(xiàn)狀，就要?jiǎng)?chuàng)造市場(chǎng)、引領(lǐng)需求，主動(dòng)制造市場(chǎng)的興奮點(diǎn)。例如：從量的需求到質(zhì)的需求是經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展到一定階段的必然飛躍，未來(lái)以適宜技術(shù)滿足健康、生態(tài)、可持續(xù)性要求的產(chǎn)品必將成為主流產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商就要具備這一前瞻性，創(chuàng)造更多適應(yīng)未來(lái)發(fā)展需要的產(chǎn)品。

　　張教授與我們分享了全國(guó)乃至世界范圍內(nèi)給他留下深刻印象的建筑，如：由羅杰斯操刀的倫敦海德公園一號(hào)，強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)街區(qū)的現(xiàn)代性；賴特設(shè)計(jì)建造的流水別墅，體現(xiàn)了建筑與環(huán)境的詩(shī)意結(jié)合。張教授個(gè)人也做了一些住宅產(chǎn)品，包括新東方亞洲現(xiàn)代主義的代表——莫干山高爾夫別墅，當(dāng)代時(shí)尚消費(fèi)文化的代表——大都市CBD酒店公寓旗艦，這些獨(dú)具風(fēng)格的建筑為高檔住宅樹(shù)立了標(biāo)桿。

　　南京萬(wàn)唐置業(yè)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理　周斌

　　適合自己的

　　房子才是最好的

　　對(duì)于普通年輕購(gòu)房者而言，選房時(shí)最關(guān)注的莫過(guò)于價(jià)格、交通條件、戶型以及配套設(shè)施等。這幾方面的綜合評(píng)分高，就是適合年輕人的“好房子”。

　　周總認(rèn)為，在資金約束不是太大的情況下，年輕人選房一定要留足彈性空間，未來(lái)結(jié)婚、生育等對(duì)生活空間要求提高，建議做5-10年規(guī)劃，盡量買(mǎi)面積大一些、房間多一些的房子，避免短時(shí)間內(nèi)換房帶來(lái)的一系列麻煩事。交通的便利性對(duì)于處于事業(yè)上升期的年輕人來(lái)說(shuō)異常重要，即使不能在市中心買(mǎi)房，也要盡量保證公交、地鐵的通達(dá)，節(jié)約時(shí)間成本，將更多時(shí)間放在事業(yè)的經(jīng)營(yíng)上。

　　從戶型來(lái)看，對(duì)于初次置業(yè)的年輕人，即使是小戶型，通過(guò)別出心裁的設(shè)計(jì)一樣能營(yíng)造舒適的生活空間。比如說(shuō)，多功能房能夠最大限度提高房間利用率；通過(guò)巧妙的吊柜設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)藏功能，復(fù)式小戶型可以利用樓梯下面的空間做儲(chǔ)藏室，一些家具設(shè)計(jì)，例如兼具儲(chǔ)藏功能的多功能凳，都可以在小戶型中運(yùn)用。良好的配套設(shè)施也是年輕人買(mǎi)房考慮的重要因素，有助于年輕人擴(kuò)大社交圈，在較小的交通半徑內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)社交需要。

　　對(duì)于改善型需求者，首先考慮的可能是兼顧完善配套設(shè)施與優(yōu)美綠化環(huán)境的房源，對(duì)于房子本身也提出更高要求，概括而言是“大，全，雅”。三房和四房是他們的主要選擇，寬敞的客廳和臥室提供體面的會(huì)客場(chǎng)所和舒適的個(gè)人空間；隨著家庭成員的增多，多個(gè)衛(wèi)生間為生活提供方便；對(duì)儲(chǔ)藏室、書(shū)柜、衣柜以及酒柜等要求一應(yīng)而全；選擇志同道合的鄰居，營(yíng)造濃厚的社區(qū)文化氛圍，設(shè)立會(huì)所等，為居住者提供良好的交流平臺(tái)。

　　南京中合眾原置業(yè)有限公司總經(jīng)理　厲心

　　選房要關(guān)注

　　抗風(fēng)險(xiǎn)能力

　　不同時(shí)間段對(duì)“好房子”的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不同。目前正值樓市新政，評(píng)價(jià)房子好壞要加入一個(gè)關(guān)鍵因素：抗風(fēng)險(xiǎn)能力。可以從以下幾個(gè)方面考慮：

　　首先是樓盤(pán)的品質(zhì)保證，“質(zhì)量才是硬道理”。房子自身較高的品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)和開(kāi)發(fā)商不錯(cuò)的口碑，能夠保證在房?jī)r(jià)未企穩(wěn)的情況下不會(huì)產(chǎn)生太大波動(dòng)，減少或避免價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。其次是優(yōu)越的地理位置和便利的交通條件，既方便自住，同時(shí)也容易出租。當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)時(shí)，通過(guò)出租可以減輕個(gè)人還貸壓力，增強(qiáng)對(duì)樓市波動(dòng)的抵抗力。另外，盡量避免選擇房?jī)r(jià)炒作過(guò)熱的板塊，相對(duì)而言，一些處于價(jià)格凹地的板塊價(jià)格下降空間更小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更大。

　　對(duì)于剛性需求者，選房時(shí)要結(jié)合自身需要，全面權(quán)衡所選樓盤(pán)的生活成本，關(guān)注樓盤(pán)公司品牌與物業(yè)管理水平，期房交付更要考量開(kāi)發(fā)商信譽(yù)，盡量避免后期交付風(fēng)險(xiǎn)。要摒棄“追漲殺跌”的心理，選擇合適時(shí)機(jī)買(mǎi)房；對(duì)于投資型需求者，在政策敏感期要謹(jǐn)慎入市，一定要選擇抗風(fēng)險(xiǎn)能力大的房源。

　　南京凱盛建筑設(shè)計(jì)研究院二所院長(zhǎng)　王滬

　　不同的需求

　　決定了不同的標(biāo)準(zhǔn)

　　“好房子”就是合適自己的房子。對(duì)于剛性需求者而言，選擇性價(jià)比最高的房子是其目標(biāo)，而對(duì)于改善型需求者，資金不是硬約束條件，對(duì)房子自然會(huì)提出更高要求，諸如：濃厚的社區(qū)文化，優(yōu)美的環(huán)境設(shè)施等。王院長(zhǎng)認(rèn)為，無(wú)論是剛性需求還是改善型需求，選房之前一定要做足功課，包括樣板房的參照，戶型圖的解讀，周邊環(huán)境的考察，相近樓盤(pán)的比較，開(kāi)發(fā)商的口碑等都是大有門(mén)道。

　　選房過(guò)程中，看樣板房要注意幾點(diǎn)。首先，不能以樣板房為準(zhǔn)，一定要到樓盤(pán)實(shí)地考察，樣板房?jī)H為參照；其次，看樣板房時(shí)要關(guān)注房子本身的戶型和設(shè)計(jì)，而不是樣板房的裝修和裝飾，因?yàn)閷?shí)際交付的房子要么是毛坯房，即使是精裝修的房源與樣板房也有一定出入，在看房時(shí)一定要咨詢清楚。

　　選房時(shí)交通便利是非常重要的因素，即使不在市中心，也要盡量選擇地鐵延伸線周?chē)�，最起碼是符合城市未來(lái)規(guī)劃的區(qū)域。

　　從建筑設(shè)計(jì)的角度，要盡量選擇設(shè)計(jì)規(guī)則方正的戶型，尺度要合理，空間區(qū)域要科學(xué)規(guī)劃，選擇通透性強(qiáng)的戶型，最好是全明設(shè)計(jì)；不僅要關(guān)注戶型本身，也要注意所選戶型在整個(gè)小區(qū)中的位置，要選擇采光好、噪音低的位置，盡量不要靠近馬路。

　　王院長(zhǎng)認(rèn)為，如果你真的是個(gè)選房的門(mén)外漢，品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)是您的明智之選，像萬(wàn)科、仁恒、朗詩(shī)等極具口碑的開(kāi)發(fā)商還是值得信賴的。

　　融僑集團(tuán)股份有限公司南京分公司景觀工程師　劉會(huì)華

　　最基本的標(biāo)準(zhǔn)是

　　舒適與方便

　　“好房子”最基本的標(biāo)準(zhǔn)是：自身較好的品質(zhì)與周?chē)�完善的配套設(shè)施保證居住的舒適與方便。從老百姓的角度講，好房子是老百姓住得起，買(mǎi)得起的房子。房子除了滿足基本的居住需要以外，健康環(huán)保也是不可忽視的。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著人們居住標(biāo)準(zhǔn)的提高，符合人性化設(shè)計(jì)的住宅將受到越來(lái)越多的青睞。“好房子”的景觀設(shè)計(jì)關(guān)注的不僅僅是氣派的外表，與樓盤(pán)定位、氣候條件以及建筑風(fēng)格契合才是最重要的。景觀植物的選擇不是以價(jià)格昂貴為標(biāo)準(zhǔn)而是要適合南京氣候條件。比如香樟很適合在南京生長(zhǎng)，香氣的散發(fā)不僅能夠凈化空氣同時(shí)有驅(qū)蚊功效，在小區(qū)的南面以及入口處多種植一些香樟，既美化環(huán)境又驅(qū)除蚊蟲(chóng)，是實(shí)實(shí)在在“想居者之所想”，與斥巨資構(gòu)建的浮夸而不實(shí)用的景觀相比，這才真正做到“以人為本”。

　　天正集團(tuán)南京置業(yè)有限公司

　　建筑工程師張匯　

　　好房子應(yīng)當(dāng)注重

　　“軟硬結(jié)合”

　　“硬條件”指的是住宅的戶型、地理位置以及建筑結(jié)構(gòu)等硬性要求。“軟條件”指的是住宅所在小區(qū)的景觀以及開(kāi)發(fā)商資質(zhì)等。真正的好房子“硬條件”與“軟條件”缺一不可。

　　購(gòu)房者要盡量選擇南北通透、通風(fēng)透氣性好的戶型；遵循實(shí)用原則，房子要有足夠大的儲(chǔ)藏空間；衛(wèi)生間要做到干濕分離；保證較高的得房率；在一定的建筑面積內(nèi)選擇房間數(shù)較多的房源，提高房屋的利用率。地理位置除了交通便利，要盡量避免選擇靠近垃圾場(chǎng)等污染源的住宅，一些風(fēng)水上忌諱的地方也最好不要緊鄰。從建筑結(jié)構(gòu)的角度來(lái)說(shuō)，住宅外墻面要有符合節(jié)能要求的隔熱材料，窗戶一定要隔音效果好，建筑物的造型要有助于采光，也要注意建筑物與周?chē)�建筑物的相�?duì)高度及角度，防止影響光照情況。　　　　梁 穎