中新社北京12月11日電 (記者 龐無忌)經(jīng)歷4年多的調(diào)整和再平衡，中國房地產(chǎn)市場已在多個領域顯現(xiàn)重大變化。行業(yè)專家指出，樓市正自發(fā)調(diào)整以適應高質(zhì)量發(fā)展新階段，其供求結構、交易格局與企業(yè)運行模式等均在積極轉型。

　　其一，交易總量逐步趨穩(wěn)。

　　房地產(chǎn)交易中，二手房正占據(jù)越來越大的份額。重慶大學副校長劉貴文指出，傳統(tǒng)以新房銷售為主的增量交易正走向新房和二手房并舉，并進一步邁向以二手房交易為主的成熟市場格局。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年1至11月，全國二手房交易網(wǎng)簽面積在房屋交易總量中的占比升至45%。從國際經(jīng)驗看，進入城鎮(zhèn)化后期，以存量交易為主是房地產(chǎn)市場發(fā)展的普遍規(guī)律。

　　一二線熱點城市已率先進入存量時代。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年1至11月，四個一線城市二手房成交套數(shù)占總成交量的比重均已超六成，其中北京二手房成交量占比超八成。除一線城市外，劉貴文表示，重慶、成都、杭州、南京等重點二線城市的二手住房成交比例也已超過新房。二手房市場對新房市場的“替代效應”日益明顯。

　　在此背景下，分析房地產(chǎn)市場走勢，需將新房與二手房的總供給與總需求納入同一分析框架。數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度，重點30城新房和二手房的總成交量同比已停止下降勢頭，顯示出“筑底止跌”態(tài)勢。

　　其二，“租購并舉”格局逐步形成。

　　二手房對新房交易形成替代之外，近年來，租賃也成為住房供應的重要來源。隨著租購并舉的住房制度加快建立，公共租賃住房、保障性租賃住房、市場化商品租賃住房快速發(fā)展，長期以來住房市場“租”這個短板正被補上。

　　今年9月，中國首部專門規(guī)范住房租賃活動的行政法規(guī)《住房租賃條例》施行，推動住房租賃市場進入法治化、規(guī)范化發(fā)展的新階段。

　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會會長柴強指出，一方面，許多青年人的住房消費觀念發(fā)生變化，加之“租購同權”等政策加快落地，越來越多人選擇租房住；另一方面，家庭型租賃需求持續(xù)增長，租賃市場的服務范圍從單身青年向家庭群體延伸，市場結構更趨多元。

　　雖然短期內(nèi)，租房會分流部分購房需求，但柴強指出，它能避免“買漲不買跌”甚至“追漲殺跌”等非理性行為，長期來看，能對房地產(chǎn)市場起到“減震”作用。未來，租賃市場與買賣市場將逐步形成功能互補、協(xié)同發(fā)展的穩(wěn)定格局。

　　其三，市場分化特征顯現(xiàn)。

　　過去“大中小城市房價普漲”的情形或難再現(xiàn)，市場格局呈現(xiàn)顯著的分化特征。

　　中國住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心原主任秦虹指出，曾經(jīng)簡單的一二三四線城市層級劃分，已難以精準描摹行業(yè)全貌。即便是同一座城市內(nèi)部，不同板塊、不同項目的銷售表現(xiàn)也拉開差距，有的樓盤持續(xù)熱銷、有的則面臨去化壓力，市場的復雜性和多元性愈發(fā)凸顯。

　　在全國房地產(chǎn)整體銷售市場增長尚未轉正的大背景下，部分熱點城市已率先展現(xiàn)出回暖向好的積極態(tài)勢。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1-11月，深圳、南昌等七個城市新房與二手房交易總量同比實現(xiàn)超5%的增長。廈門、貴陽、武漢、沈陽等城市房地產(chǎn)交易亦保持活躍。

　　新的市場形勢對房企的業(yè)務模式提出新要求。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，開發(fā)商的業(yè)務類型要從高強度投資、高速度回款的規(guī)模型導向，轉變?yōu)楹侠磉m度投資、持續(xù)經(jīng)營、注重單個項目精細打磨的運營商模式。“以規(guī)模論英雄”的方式將不再適用。

　　伴隨階段性“換擋”，中國樓市必將經(jīng)歷一系列變化和重構。“好房子”建設、城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進以及城市更新等領域的發(fā)展，也將帶來房地產(chǎn)新供給、新需求和更多新特征。(完)