商品房公攤面積不能成為“橡皮泥”

　　鄭桂靈

　　建筑面積110平方米的房子，到手卻發現套內面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%……山東青島市市民李黎(化名)始終想不通：“怎么一公攤，把我一半的房子都攤出去了呢？”近年來，公眾對于購房時需要承擔公攤面積費用多有詬病，不少人擔心存在“消費暗區”，要求取消公攤面積制度的議題屢被提起。

　　上述報道中，李先生所購房屋公攤面積占到了一半，這樣的情形或許有些極端。而李先生的不解不僅在于其實際購房面積的大幅縮水，更在于開發商先前以口頭承諾31%公攤面積的虛假宣傳。應該說，少數開發商以公攤面積忽悠購房者并鬧出“糊涂賬”，是公眾詬病“公攤面積”的主要原因。

　　公攤面積由香港傳入內地，并由國家1995年出臺《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》和2001年制定《商品房銷售管理辦法》被明確規定下來。應該說，經過20多年的“房改”實踐，國人已對這種商品房銷售辦法有了基本的適應，但對公攤面積的范圍、比例、算法和處置仍心存疑問。這的確需要政府以制度明確個中邊界，讓老百姓明白購房、安心居住，并為此類糾紛的處置提供法理依據。

　　按照一般理解，“公攤面積”主要包括樓道、電梯、大堂等公共空間。但現實中其占比卻并沒有統一的強制性標準，這就衍生出公攤面積計算中的“模糊地帶”，為開發商借購房者看不見摸不著的公攤面積做文章提供空間。比如，本案中對李先生“說好31%公攤面積緣何變為46%”疑問，開發商解釋稱外墻的一半被計入了套內面積。

　　“公攤面積”的概念泛化和算法模糊，既讓消費者在購房時疑問重重，也讓其安心居住的獲得感和舒適度大打折扣，更極易引發消費者與開發商、業主與物業的矛盾糾紛。比如，開發商用建筑面積宣傳，以混淆概念誤導購房者，造成套內面積遠低于購房者預期的心理落差；公攤面積變大導致得房率縮水，但購房者還得為公攤部分承擔后續的物業費、取暖費等，這顯然難言合理；如果小區的地下車庫、內部經營性場所等，也被算入公攤面積，這就難免產生其出租出售收益的歸屬分配問題。現實中能夠將業主公攤面積經營收益返還的情況極少，而圍繞其收費問題引發的開發商、物業與業主的爭論卻屢見不鮮。

　　事實上，人們詬病商品房公攤面積并非是要取消其公共區域，而是想真正實現公平合理、明白消費。這就需要相關信息和算法的公開透明。既然商品房內的公共區域不可或缺，且其面積攤入各家各戶的分配制度短期內也難以取消，畢竟現在的房產證等都是以總建筑面積為標準的。但長期來看，逐步改革過渡到按照套內實際使用面積計算，也應該被提上議程。

　　商品房公攤面積不能成為任由開發商玩弄的“橡皮泥”。解決這一問題，公開透明是基本前提。開發商應將建筑面積、套內面積、公攤部位等信息明白公示，充分保障購房者知情權。對于混淆概念、虛假宣傳、隱瞞套內面積等情況，有關部門更要加大力度，依法懲罰。