【策劃人語】

　　11月9日，對于中國市場的外資來說，是一個意義重大的日子。這一天，國家發改委正式發布《利用外資“十一五”規劃》，成為我國首度對外公布的利用外資五年規劃。

　　一個聲音已經分外明確，在穩妥推進相關金融領域對外開放的前提下，對部分敏感行業、重點行業的外資并購的審核將強化。那么，正在接受一場史無前例的宏觀調控的中國房地產業，是否會被納入所謂吸收外資的敏感行業之列？其中的外資投資市場又將面臨何種程度的監管？整個房地產業都為此駐足。

　　《上證·地產投資》本期策劃，希望能從轉型、受控、服務和資本市場這四大關鍵性“潛臺詞”上，為外資在今后五年進入中國房地產業的轉型之旅找出可行性路徑，也為中國房地產業的新一輪“吸外”提供幫助。

　　潛臺詞1：轉型

　　“外商投資房地產重點可能要由收購轉向開發。”分析人士認為，“隨著國家房地產調控經驗的不斷成熟，‘一刀切’的調控方式不會重演，取而代之的是‘有保有壓’的做法，利用外資也不例外。”

　　縱觀《利用外資“十一五”規劃》，在穩妥推進銀行業、保險業對外資開放的同時，國家提出“鼓勵”的外資進入方向包括能源領域和基礎設施建設投資等。同時鼓勵外資在華設立研發機構，并加大利用證券投資等方式吸收外資。

　　嘉凱行銷市場運營總監林戈認為，這一意圖十分明確，中國利用外資的重點將從彌補資金、外匯不足轉向引進先進技術、管理經驗和高素質人才，以實現從量到質的根本轉變。房地產市場投資的鼓勵方向也是一樣。因此，在目前明確表示限制外資進行成熟物業收購、炒作的房地產市場，或許會對境外房地產開發企業表示出積極的姿態。

　　“未來，受限外政策等影響，以炒房和賭人民幣升值為目的的外資收購成熟物業的做法肯定會繼續受到限制。但國家對于帶著開發技術和經驗進入一線開發市場的外資將給予鼓勵。”林戈表示。

    潛臺詞2：受控

　　在積極鼓勵技術類外資進入各行業的同時，規劃稱，“十一五”期間，中國將進一步細化關系國計民生和國家安全的敏感性行業的政策，完善外資產業準入制度。無疑，房地產業關系“國計民生”，可能受到政策更多的關注。這使得業內人士認為，限外政策已沒有所謂“淡化”的可能。

　　規劃稱，將制定進一步規范境外機構到境內從事房地產開發和投資房地產管理辦法，防止短期國際資本通過房地產對中國經濟、金融形成大的沖擊。業內人士預測，短線炒房的外資未來不僅不會在政策上有所寬松，還將受到更嚴格的規避。

　　目前的限外政策執行情況可謂混亂不一。“從國家安全和民生的角度考慮，對外資大舉進入樓市收購成熟物業的做法進行限制，市場并無異議。但我們希望政策明確，效力公平公開公正，不可朝令夕改。”一位外資房地產代理機構中國區董事表示。

　　針對這種局面，規劃提出，將加快建立包括外商投資(含外商直接投資和外商其它投資)和借用國外貸款在內的全口徑的外資統計體系，并密切關注國際資本流動的動態和重點國家利用外資政策變化，積極科學應對，保持我國對高質量、高水平外資的吸引力。

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