沒有一絲懸念，物業稅的醞釀最近被提上了議事日程。政府日前在提交給十屆全國人大五次會議審議的財政預算報告中表示，他們將“研究開征物業稅的實施方案”。至此，在坊間被眾說紛紜長達一年之久的物業稅終于不再是一個虛幻的影子，不久之后它將被“畫影圖形”。

　　坊間最早開始討論物業稅問題的時候，一些有識之士的思路是這樣的:針對不動產的保有環節征稅，那些土地和房屋等不動產的承租人或所有者在持有不動產之后，每年都需要繳納一定的稅費，不動產的市值不斷波動，繳費金額也會隨之有相應的變化。照此推導，一個人持有一套房屋要征稅，持有兩套或更多的人更要征稅，而且稅賦明顯會因為物業數量的增加而增加，加之房地產價格連年瘋漲，市值愈高，稅賦愈高。

　　他們規劃出來的理想局面則是:炒房者沒有了短期套利空間，于是多數人將不再去炒房；投資者也喪失了追逐利潤的動機與市場，于是多數人也不再去投資，高房價將應聲而落。即使房價一時不能回落，政府也可以將征得的大筆稅款轉移到住房保障建設層面，大量提供保障住房。

　　這種認知很通俗、形象，但無疑也很“烏托邦”，無一不是濃墨重彩地在渲染物業稅的價格調控工具性能，以及由此產生的強大的扶貧濟弱功能。如果過分幻化物業稅的價格杠桿作用而草率開征，極可能適得其反。政府尤其需要慎重。

　　為了配合樓市調控，早前針對不動產市場開征的稅項已不在少數。僅不動產流通環節就有個人所得稅、營業稅。人們習慣性地認為只要課以重稅就能促使房價回落，使居者有其屋，但就實際情況而言，這些稅項無一不是對高房價問題鞭長莫及，且紛紛成為開發商或賣方轉嫁稅負、推升房價的工具和理由，增加購房人負擔、激化市場矛盾，弄得賣方不歡迎、買方也不歡迎，里外不討好，一些稅收政策在某些地方的試點只好草草收場。

　　即使可以不用去考慮這一點，開征物業稅的時候恐怕也不能回避社會公平的問題。中國民眾住房的一個尷尬現實在于，購房人將辛苦積攢的勞動所得投入到不動產持有權屬的交易中去，一方面向國家貢獻了大筆的土地出讓金和土地增值稅(皆含在支付給開發商的房款當中)，包攬了開發商的全部正當與非正當建設成本；另一方面還要向國家繳納交易過程中所需的各項稅與費。與此同時，他們還要找銀行去舉一身債，現在如果我們還要向他們開征一筆物業稅，顯然不夠穩妥。

　　這應該不是開征物業稅的預期和宗旨，但我們又幾乎不能不看到這樣一些普遍情況伴之稅收新政橫空出世。無可否認，稅收政策的“一刀切”歷來有之，諸如助推價格、忽略公平等調控失靈狀況亦出于此。這提醒我們，“一刀切”式的稅收政策未必多多益善。

　　物業稅應該是有著強烈級差特色的稅種，否則便會傷及無辜:其一，必須實行不同對象的級差稅率，財富巨子和低保對象顯然不能面對同一稅率，后者甚至應該考慮減免；二，必須實行不同地域的級差稅率，特大城市的發達市場與西部城市或鄉村人口也不能征同樣的稅率，后者理應得到一些優惠；三，必須實行不同物業類型的級差稅率，別墅和經濟房的稅率當然應該不一樣；四，必須實行買、賣主體環節的級差稅率，這很重要。開發商作為一個以斂財為務的賣方主體，稅率應該偏重；五，必須實行出租、出售主體環節的級差稅率，房屋出租人與出售人不應實行同一稅率。

　　這只是一些基本建議。物業稅牽涉主體過多，利益面過廣，需要進行合理的區分和對待，一定要慎之又慎。若政策設計不成熟或有風險，最好不要冒進開征。

　　(章劍鋒 作者系廈門大學不動產金融研究中心研究員)