今年財政預算報告中一句要“研究開征物業稅的實施方案”猶如一把“達摩克利斯之劍”懸于房地產開發商頭頂，而政府工作報告中已將“加強房價監管和調控，抑制房地產價格過快上漲，保持合理的價格水平”等納入2007年工作部署中。

　　“不是今年開征，明年也會征”，一位開發商悲觀地認為。

　　而消息人士卻透露，國稅總局已在幾個城市做過“空轉”——模擬試點，但其中還有一些技術問題需進一步完善，今年有可能在部分地區或城市“實轉”——征收試點，但全面開征還有待各種技術問題的解決。

　　物業稅成“達摩克利斯之劍”

　　“從‘抑制房價’的表態到‘研究開征物業稅’的措施，這明顯地釋放出了政府將繼續加強房地產業進行調控的信號。”從事房地產業的全國政協委員、江西民生集團董事長王翔向新華社記者表示。

　　建設部副部長劉志峰此前也曾透露，建設部正會同相關部委研究制定房產保有環節的稅收問題，大戶型住宅的稅負肯定比中小戶型重。

　　物業稅也叫不動產稅，它的征稅對象主要是土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。不動產稅是擁有房屋所要交納的稅，屬于持有稅。中信證券研究部研究員王德勇認為，開征物業稅直接增加了需求方持有房地產的成本，對投資和投資性需求的抑制作用較大。

　　社科院財貿所專家認為，開征物業稅的意義絕不僅限于調控房價，其更重要的意義在于開征物業稅能夠改變地方政府“以地生財”的開發模式。物業稅作為地稅，一旦征收能夠為地方政府帶來穩定的收入來源，因此，它能給地方政府帶來的收益不僅取決于房地產的規模，更來源于由于房地產升值所帶來的房地產稅收增值。

　　“開征房地產稅，能夠引導地方政府增加基礎設施，提供更多公共服務，改進區域環境，從房地產價格升值中獲得更多收益”，這位專家指出。

　　國民經濟研究所所長樊綱總結道，物業稅是房地產市場的內在穩定器，當前的調控政策多是從外部用力。“大家都想著未來價格上漲帶來的好處，同時又不支付物業持有成本，這就鼓勵了投資性需求的膨脹。”樊綱認為，開征物業稅將有利于減少市場上大量存在的閑置房，也有利于減少奢侈品需求；還將使政府有了穩定的稅源，避免“土地財政”。

　　全面開征仍存疑

　　王德勇認為，今年開征物業稅的可能性很大，“分類開征的條件已趨于成熟，對高檔住宅開征的可能性較大”。

　　開征物業稅問題是在國家對房地產調控的系列政策出臺后提出的，而且，“國家對房地產市場調控很堅決，中央和地方政府在這個問題上也逐步取得一致”。業內專家指出，開征物業稅與否取決于國家對房地產市場調控的力度。

　　鏈家地產市場總監金育松說，物業稅的設計一直都在進行，出臺物業稅政策是為了控制房地產價格持續高漲，需要平抑物價，但目前，物業稅出臺在實際操作層面還存在問題，比如，如何評估房屋價格、物業稅稅率等都還需要明確。

　　社科院財貿所專家也認為，今年不太可能在全國推開物業稅，技術問題可能還需要征求各方面意見。他認為，起征點設計、免稅標準和稅率等是目前的主要問題，“現在已經到了三月中旬，而目前尚未看到具體的征管措施出來征求意見，在年內推出的可能性很小。”

　　“內外稅制度不一、不同地方有不同稅種、產權制度尚不明晰、以累進稅率征收還是按比例征收……”，征收物業稅還面臨著諸多現實問題。業內專家說，征收物業稅需要建立在產權明晰的基礎上，物權法和企業所得稅法等目前還在審議，即使通過也要在明年才能實施，因此，今年開征物業稅的可能性不大。

　　效果取決于力度大小

　　“物業稅逐年繳納，使部分投資者和投機者增加持有成本，就會減少房地產投資和投機需求，從而帶來房價下降的好處”。這一說法廣為流傳。

　　但業內專家認為，即使開征物業稅，也不一定導致房屋價格下降，“比如，如果物業稅的適用稅率低，每年每套房子平均只需繳納一、二千元，那么相對于房價上漲所帶來的好處，仍是微不足道的”。

　　社科院財貿所專家說，我國居民住房來源比較復雜，比如說，拆遷房、單位分配住房等，這些住房的持有者可能并沒有多少收入，如果征稅太多，可能會影響到這部分住房持有者的生活水平，“因此，征收物業稅可能采取折衷的做法，即，稅率定得低一些，免稅范圍放得寬一些”，這樣也可能會降低物業稅的效果。

　　王德勇表示，對房地產市場的調控，并不能單純依靠物業稅這“一根繩子”，而單憑簡單的物業稅也很難扭轉房地產價格的基本走勢和格局，“調控房地產市場，需要一系列政策配合”。

　　截至目前，房產交易中涉及到的稅費有契稅、營業稅和個人所得稅等，房地產開發過程還需要繳納土地增值稅、城鎮土地使用稅等，這些稅費的開征已對房地產市場造成一定影響。(周明)