今年財(cái)政預(yù)算報(bào)告中一句要“研究開征物業(yè)稅的實(shí)施方案”猶如一把“達(dá)摩克利斯之劍”懸于房地產(chǎn)開發(fā)商頭頂，而政府工作報(bào)告中已將“加強(qiáng)房價(jià)監(jiān)管和調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，保持合理的價(jià)格水平”等納入2007年工作部署中。
“不是今年開征，明年也會(huì)征”，一位開發(fā)商悲觀地認(rèn)為。
而消息人士卻透露，國稅總局已在幾個(gè)城市做過“空轉(zhuǎn)”——模擬試點(diǎn)，但其中還有一些技術(shù)問題需進(jìn)一步完善，今年有可能在部分地區(qū)或城市“實(shí)轉(zhuǎn)”——征收試點(diǎn)，但全面開征還有待各種技術(shù)問題的解決。
物業(yè)稅成“達(dá)摩克利斯之劍”
“從‘抑制房價(jià)’的表態(tài)到‘研究開征物業(yè)稅’的措施，這明顯地釋放出了政府將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控的信號。”從事房地產(chǎn)業(yè)的全國政協(xié)委員、江西民生集團(tuán)董事長王翔向新華社記者表示。
建設(shè)部副部長劉志峰此前也曾透露，建設(shè)部正會(huì)同相關(guān)部委研究制定房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收問題，大戶型住宅的稅負(fù)肯定比中小戶型重。
物業(yè)稅也叫不動(dòng)產(chǎn)稅，它的征稅對象主要是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。不動(dòng)產(chǎn)稅是擁有房屋所要交納的稅，屬于持有稅。中信證券研究部研究員王德勇認(rèn)為，開征物業(yè)稅直接增加了需求方持有房地產(chǎn)的成本，對投資和投資性需求的抑制作用較大。
社科院財(cái)貿(mào)所專家認(rèn)為，開征物業(yè)稅的意義絕不僅限于調(diào)控房價(jià)，其更重要的意義在于開征物業(yè)稅能夠改變地方政府“以地生財(cái)”的開發(fā)模式。物業(yè)稅作為地稅，一旦征收能夠?yàn)榈胤秸畮矸�(wěn)定的收入來源，因此，它能給地方政府帶來的收益不僅取決于房地產(chǎn)的規(guī)模，更來源于由于房地產(chǎn)升值所帶來的房地產(chǎn)稅收增值。
“開征房地產(chǎn)稅，能夠引導(dǎo)地方政府增加基礎(chǔ)設(shè)施，提供更多公共服務(wù)，改進(jìn)區(qū)域環(huán)境，從房地產(chǎn)價(jià)格升值中獲得更多收益”，這位專家指出。
國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱總結(jié)道，物業(yè)稅是房地產(chǎn)市場的內(nèi)在穩(wěn)定器，當(dāng)前的調(diào)控政策多是從外部用力。“大家都想著未來價(jià)格上漲帶來的好處，同時(shí)又不支付物業(yè)持有成本，這就鼓勵(lì)了投資性需求的膨脹。”樊綱認(rèn)為，開征物業(yè)稅將有利于減少市場上大量存在的閑置房，也有利于減少奢侈品需求；還將使政府有了穩(wěn)定的稅源，避免“土地財(cái)政”。
全面開征仍存疑
王德勇認(rèn)為，今年開征物業(yè)稅的可能性很大，“分類開征的條件已趨于成熟，對高檔住宅開征的可能性較大”。
開征物業(yè)稅問題是在國家對房地產(chǎn)調(diào)控的系列政策出臺(tái)后提出的，而且，“國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控很堅(jiān)決，中央和地方政府在這個(gè)問題上也逐步取得一致”。業(yè)內(nèi)專家指出，開征物業(yè)稅與否取決于國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的力度。
鏈家地產(chǎn)市場總監(jiān)金育松說，物業(yè)稅的設(shè)計(jì)一直都在進(jìn)行，出臺(tái)物業(yè)稅政策是為了控制房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高漲，需要平抑物價(jià)，但目前，物業(yè)稅出臺(tái)在實(shí)際操作層面還存在問題，比如，如何評估房屋價(jià)格、物業(yè)稅稅率等都還需要明確。
社科院財(cái)貿(mào)所專家也認(rèn)為，今年不太可能在全國推開物業(yè)稅，技術(shù)問題可能還需要征求各方面意見。他認(rèn)為，起征點(diǎn)設(shè)計(jì)、免稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率等是目前的主要問題，“現(xiàn)在已經(jīng)到了三月中旬，而目前尚未看到具體的征管措施出來征求意見，在年內(nèi)推出的可能性很小。”
“內(nèi)外稅制度不一、不同地方有不同稅種、產(chǎn)權(quán)制度尚不明晰、以累進(jìn)稅率征收還是按比例征收……”，征收物業(yè)稅還面臨著諸多現(xiàn)實(shí)問題。業(yè)內(nèi)專家說，征收物業(yè)稅需要建立在產(chǎn)權(quán)明晰的基礎(chǔ)上，物權(quán)法和企業(yè)所得稅法等目前還在審議，即使通過也要在明年才能實(shí)施，因此，今年開征物業(yè)稅的可能性不大。
效果取決于力度大小
“物業(yè)稅逐年繳納，使部分投資者和投機(jī)者增加持有成本，就會(huì)減少房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求，從而帶來房價(jià)下降的好處”。這一說法廣為流傳。
但業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，即使開征物業(yè)稅，也不一定導(dǎo)致房屋價(jià)格下降，“比如，如果物業(yè)稅的適用稅率低，每年每套房子平均只需繳納一、二千元，那么相對于房價(jià)上漲所帶來的好處，仍是微不足道的”。
社科院財(cái)貿(mào)所專家說，我國居民住房來源比較復(fù)雜，比如說，拆遷房、單位分配住房等，這些住房的持有者可能并沒有多少收入，如果征稅太多，可能會(huì)影響到這部分住房持有者的生活水平，“因此，征收物業(yè)稅可能采取折衷的做法，即，稅率定得低一些，免稅范圍放得寬一些”，這樣也可能會(huì)降低物業(yè)稅的效果。
王德勇表示，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，并不能單純依靠物業(yè)稅這“一根繩子”，而單憑簡單的物業(yè)稅也很難扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)價(jià)格的基本走勢和格局，“調(diào)控房地產(chǎn)市場，需要一系列政策配合”。
截至目前，房產(chǎn)交易中涉及到的稅費(fèi)有契稅、營業(yè)稅和個(gè)人所得稅等，房地產(chǎn)開發(fā)過程還需要繳納土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，這些稅費(fèi)的開征已對房地產(chǎn)市場造成一定影響。(周明)
