又到年終盤點時，房市自然是重頭戲。許多城市的房價在宏觀調控和全民降價呼聲中越漲越快。雖不能貿然套用全國人大常委賀鏗不久前所言“官商勾結是房地產調控不力的主因”來加以解釋，但“上有政策，下有對策”確是鐵打的事實。比如，現(xiàn)在看來，今年7月我國關于限制外資炒房的171號文”，不但限外效果微弱，反倒產生了逆向激勵作用，日前外資入主中國房地產業(yè)重現(xiàn)熱潮。

　　實際上，限外令只是對一般性商業(yè)投資產生了一定影響，而對于背景較深的投機性熱錢，并沒能真正起到實質性的限制效用，充其量只是延緩了其入主的時間。

　　原先直接購買物業(yè)的形式比較多，“限外令”出臺后，注冊港資、澳資公司及參股的形式多了起來。今年8月，花旗集團、ING集團等分別參股上海徐房集團與深圳金地，其注資額都接近2億元人民幣。當這些入主形式也有所收緊，于是像深圳百仕達等在內地而擁有境外上市公司的房地產企業(yè)，則如魚得水。他們通過境外公司融得巨額外資，投資于內地房地產業(yè)，賺的是豐潤的人民幣，還錢則用美元，在美元持續(xù)貶值的態(tài)勢下，這些企業(yè)樂此不疲。

　　外資入主內地房地產業(yè)可能會因為限外令而變得迂回。比如包含貸前調查、審批、風險評估等程式在內的常規(guī)方式——信貸融資，在限外令之后重新回暖。要知道，經營狀況良好的中國商業(yè)地產項目租金回報率高達9%，比新加坡5只REITs的回報率高出約三個百分點，大摩等外資投行不可能因為一紙限令而坐失良機。國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，前三季度中國樓市利用外資金額上升到了259億元，同比增長高達46.6%。看來，外資增加投資中國樓市是大勢所趨，并不會因為一級限令而畏縮不前。

　　另一方面，據悉，內地如今通過正規(guī)渠道入主房地產市場的資金十分有限，加上壁壘及規(guī)制多多，通過非正規(guī)渠道入主的資金則是前者的3到5倍。限外的結果，只能是“激勵”更多的資金選擇通過非正規(guī)渠道入主。

　　限不限外其實是個偽命題。沒有“限外令”，外資并購中國房地產業(yè)也不會在短時間內出現(xiàn)“井噴”；有了限外令，外資也不會就此駐足。外資不是來玩游擊戰(zhàn)的，而是做長線投資的。

　　本土投資機構的操作相對粗糙些。急功近利的秉性加上不少開發(fā)商渾水摸魚投機心切。如遇利潤率不盡如人意或是信貸收緊導致資金鏈吃緊，又會轉戰(zhàn)它途，這顯然是一種有失妥當?shù)耐顿Y情緒；轉移到股票、外匯與基金市場的資金越來越多，有意海外上市的房地產公司也越來越多，這未必是好事。

　　形成對比的是，外資投行與基金更樂于來幫著打理他們留下的凌亂攤子，比如收購許多銀行房地產抵押貸款中的不良資產，把其全新包裝后上市或重新出手。近年來大摩通過旗下地產基金對于不良資產的運作逐漸引起人們的關注。

　　內地投資機構甚至整個房地產業(yè)的短板，正在于投資性格的幼稚和對投資管理細節(jié)化的淡漠。在這種情形下，“限外令”自然而然產業(yè)了逆向激勵效應，外資投資機構逆流而上，變得更加彪悍，結果可能是作為政府核心治理目標的房價漲速依舊居高不下，反倒搭上了高昂的扯皮成本與交費費用。可以預見，未來中國大中型開發(fā)商將以聯(lián)合海外投行和基金為主，進行融資模式轉型。

　　（來源：每日經濟新聞 作者：東方愚）