“限外令”不可能沒影響

　　今年2月初，北京市建委、北京市外事辦公室、北京市公安局、北京市工商局、北京市商務局聯合下發了《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》。該通知對境外機構和個人購買京城商品房的資格以及購房用途作了一些限定。

　　據了解，外資流入中國樓市大都集中在上海、北京等少數城市。早在前幾年，人民銀行金融市場司就曾對此做過專項調查，該調查顯示，外資占上海全部購房資金的比例2003年初為8.3%，2004年底已經達到了23.2%。這還是在當時人民幣實行固定匯率以及上海樓市尚未大幅急升時的外資進入情況。在北京，外資購買也十分強勁。一位業內人士告訴記者，某位于CBD(中央商務區)的一高檔樓盤90%的單元被海外人士所購。在北京望京地區，大批韓國人的購房與入住已形成一道奇特景觀。或許是受到中國人“有土斯有財”的文化傳統影響，眾多港、澳、臺、日本、韓國等亞裔人士在京城置業購房已是不爭的事實。除此之外，近年來一些歐美人也加入了京城購房大軍。按理說，歐美人歷來有經常遷徙和異地就業的習慣。在歐盟內，一個國家的人為了取得更好的工資和收入，到另外一個國家去工作發展是很平常的事。在北美，收入相對較低、稅賦較重的加拿大人，就有不少南下到美國謀發展。至于在本國內異地就業，對歐美人來說就更是家常便飯了。在這樣的情況下，買房往往就成了拴住發展機遇的“絆腳石”。那么，這些老外為何拋棄了自己固有的習俗而入境隨俗呢？

　　“其實老外并不傻，即使是在華只工作一段時間買套房也是自住、投資兩相宜，”一位稔熟北京市場的人士分析，“近幾年人民幣升值必然帶動人民幣資產的升值，此外北京房價這幾年漲的也很猛，所以老外買了中國房產將來再賣出至少會有兩大塊收益。一是人民幣升值的匯兌收益，另一是房產本身升值的收益。如果是作長線投資，應該還有一塊租金收益。這樣算下來，外資購房的年復合收益率應在15%—20%左右。在京城高檔項目的外資購買，大約應占到高端市場的20%以上吧。”該人士推測。

　　“之所以有人認為‘限外令’對北京樓市沒影響，主要是因為這種影響已經在去年‘發力’了，”北京一位房地產專家說，“在全面限制外資購買房產政策出臺前,北京許多高檔住宅項目的外資購買占到20%至30%。當北京市限制外資購買一手房后,許多樓盤項目的銷售進度明顯放緩,而部分外資也將目光瞄向二手高檔住宅。但當二手房買賣也開始‘限外’后,由于市場的接盤力度大為下降,致使高檔房加價出手的難度有所加大,投資獲利空間被進一步壓縮。”事實上，“限外令”主要是通過壓縮市場的部分高端需求來影響開發商對市場的預期，進而讓“無形之手”去調整市場結構。

　　總體而言，大量社會保障性住房入市能夠攤薄平均房價，通過增加供給來改變消費者的市場預期，進而抑制房價上漲過快的勢頭；運用稅收手段擠壓房產投資者套利空間、限制外資購買將會使部分購買力退出市場，甚至有可能會“震倉”出部分拋盤(取決于物業稅的實施)。那么，市場以往的供需關系所決定的房價高位運行軌跡也許會因此而有所改變。2007年底，京城樓市“拐點”或現。(孟堅)

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