【策劃人語】
不是我不明白，這世界變化快。
經(jīng)歷了政策洗禮的房地產(chǎn)市場，越來越多的“幾年未有之怪現(xiàn)象”在上演：房地產(chǎn)調(diào)控依舊疾風(fēng)驟雨，購房者就賣了房子去欣欣向榮的股市折騰；一線城市開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)越來越大，開發(fā)商則就去二、三線城市打造新的“淘金樂土”；出售樓盤的壓力不小，轉(zhuǎn)售為租于是乎大行其道；誰都覺得買房還是貴，那就干脆大伙兒搞個(gè)集資建房、自給自足……一幕幕移行換位在錯(cuò)綜上演，適應(yīng)這改變了生存法則的房地產(chǎn)新時(shí)代。
多元化發(fā)展，非典型生存，此即為樓市之錯(cuò)位，錯(cuò)位之樓市。
開發(fā) 轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線
“到二線城市去！”隨著房地產(chǎn)調(diào)控一聲號(hào)角，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商們開始流行這樣一句口號(hào)。無論是內(nèi)資還是外資，開發(fā)資金從一線城市向二、三線城市涌動(dòng)的趨勢日益明顯。
“最近我們正通過論壇、招商會(huì)等方式與中西部地區(qū)的政府部門和市場人士廣泛接觸，希望尋找合作機(jī)會(huì)。”一位外資房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的人士告訴記者。因經(jīng)歷過幾輪樓市起伏，外資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資策略一直被視作市場風(fēng)向標(biāo)。
其實(shí)，早在2005年，恒隆、和黃等香港傳統(tǒng)地產(chǎn)巨頭已經(jīng)在戰(zhàn)略性地著手鋪設(shè)在二、三線城市的項(xiàng)目儲(chǔ)備。隨后的2006年，華潤、招商、萬科等大開發(fā)商也以雄厚的資金實(shí)力加入到攻城掠地的項(xiàng)目爭奪戰(zhàn)，天津、重慶、武漢、寧波等二線城市頻繁傳出他們拿下當(dāng)?shù)亍暗赝酢钡南ⅰ?/p>
有報(bào)道稱，近年來，內(nèi)地住宅土地拍賣成交價(jià)前三位都出現(xiàn)在中西部省會(huì)城市，說明開發(fā)商正越來越看好內(nèi)地房地產(chǎn)市場。除了中央正努力扶持中西部崛起的政策優(yōu)勢外，相比一線城市低廉得多的地價(jià)與更高的利潤，更是各路開發(fā)商趨之若鶩的主因。
英聯(lián)國際不動(dòng)產(chǎn)的一份研究分析報(bào)告指出，目前我國幾大二、三線城市開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率能夠達(dá)到30%，而上海等一線城市的房地產(chǎn)投資收益率目前只有7%至8%。比起一線城市越來越白熱化的市場競爭和越來越稀少的土地資源，二、三線城市已經(jīng)成為實(shí)力開發(fā)商的“新天地”。另外，二、三線城市的舊城改造、城市化進(jìn)程、中心區(qū)重建等工程的廣泛啟動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)無論在新區(qū)還是舊區(qū)都可以找到相應(yīng)的發(fā)展契機(jī)。
但與此同時(shí)，部分專家已經(jīng)提出預(yù)警，二、三線城市商品房供給與需求的比例已經(jīng)出現(xiàn)失衡。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中西部二線城市去年一季度的住宅施工面積相當(dāng)于同期商品房銷售面積的13.8倍，竣工面積多于同期商品房銷售面積近1/3，供給過剩的趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)。專家指出，中西部地區(qū)房地產(chǎn)供給增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過由居民收入決定的真實(shí)需求。
而一些中小開發(fā)商因一線城市生存壓力的問題轉(zhuǎn)入二線城市，并“復(fù)制”在一線城市炒作房產(chǎn)的做法，如囤積房源，以分段推出樓盤或提前認(rèn)購、集中簽約等方式制造“搶購”場面；渲染概念，誤導(dǎo)消費(fèi)者，如“地段升值”、“國際設(shè)計(jì)”、“綠色環(huán)保”、“教育配套”等，而一旦實(shí)施效果不及承諾，都可能引來較多的社會(huì)糾紛。
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