【策劃人語】

　　不是我不明白，這世界變化快。

　　經歷了政策洗禮的房地產市場，越來越多的“幾年未有之怪現象”在上演：房地產調控依舊疾風驟雨，購房者就賣了房子去欣欣向榮的股市折騰；一線城市開發風險越來越大，開發商則就去二、三線城市打造新的“淘金樂土”；出售樓盤的壓力不小，轉售為租于是乎大行其道；誰都覺得買房還是貴，那就干脆大伙兒搞個集資建房、自給自足……一幕幕移行換位在錯綜上演，適應這改變了生存法則的房地產新時代。

　　多元化發展，非典型生存，此即為樓市之錯位，錯位之樓市。　　

　　開發 轉戰二線

　　“到二線城市去！”隨著房地產調控一聲號角，中國的房地產開發商們開始流行這樣一句口號。無論是內資還是外資，開發資金從一線城市向二、三線城市涌動的趨勢日益明顯。

　　“最近我們正通過論壇、招商會等方式與中西部地區的政府部門和市場人士廣泛接觸，希望尋找合作機會。”一位外資房地產中介服務機構的人士告訴記者。因經歷過幾輪樓市起伏，外資在房地產領域的投資策略一直被視作市場風向標。

　　其實，早在2005年，恒隆、和黃等香港傳統地產巨頭已經在戰略性地著手鋪設在二、三線城市的項目儲備。隨后的2006年，華潤、招商、萬科等大開發商也以雄厚的資金實力加入到攻城掠地的項目爭奪戰，天津、重慶、武漢、寧波等二線城市頻繁傳出他們拿下當地“地王”的消息。

　　有報道稱，近年來，內地住宅土地拍賣成交價前三位都出現在中西部省會城市，說明開發商正越來越看好內地房地產市場。除了中央正努力扶持中西部崛起的政策優勢外，相比一線城市低廉得多的地價與更高的利潤，更是各路開發商趨之若鶩的主因。

　　英聯國際不動產的一份研究分析報告指出，目前我國幾大二、三線城市開發項目的平均利潤率能夠達到30%，而上海等一線城市的房地產投資收益率目前只有7%至8%。比起一線城市越來越白熱化的市場競爭和越來越稀少的土地資源，二、三線城市已經成為實力開發商的“新天地”。另外，二、三線城市的舊城改造、城市化進程、中心區重建等工程的廣泛啟動，房地產開發無論在新區還是舊區都可以找到相應的發展契機。

　　但與此同時，部分專家已經提出預警，二、三線城市商品房供給與需求的比例已經出現失衡。據統計，中西部二線城市去年一季度的住宅施工面積相當于同期商品房銷售面積的13.8倍，竣工面積多于同期商品房銷售面積近1/3，供給過剩的趨勢已經顯現。專家指出，中西部地區房地產供給增長遠遠超過由居民收入決定的真實需求。

　　而一些中小開發商因一線城市生存壓力的問題轉入二線城市，并“復制”在一線城市炒作房產的做法，如囤積房源，以分段推出樓盤或提前認購、集中簽約等方式制造“搶購”場面；渲染概念，誤導消費者，如“地段升值”、“國際設計”、“綠色環保”、“教育配套”等，而一旦實施效果不及承諾，都可能引來較多的社會糾紛。

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