發表評論 房貸繼續緊扼開發商咽喉 “零首付”再現樓市
在經歷了三個月的信貸冰凍期后，房地產市場終于迎來了銀行信貸的解凍。2月19日，人行廣州分行發布數據，1月份信貸規模中，在中資金融機構人民幣貸款中，房地產開發貸款(以下簡稱開發貸)和個人住房貸款(以下簡稱個貸)，1月分別新增140億元和69億元，同比分別多增2億元和少增45億元。
房產貸款在1月的大幅增量，意味著金融調控信號的減弱？還是其他的市場信號？開發商又當如何應對？
中小房企期待直接融資
“去年10月之后，信貸突然緊縮，但企業資金需求仍然很大。其實我們現在發放的1月份貸款，一部分是去年已經批準但因宏觀調控而押后的項目，一部分是新批項目。”某大型國有銀行廣東省分行房貸部門負責人對記者表示，1月的大幅增量，事實上是預支了今年一季度的信貸額度。“我們1月份發放貸款的額度，已經超過一季度額度的60%，”這位負責人表示，“二三月份的增量將會大大減少。”
在從緊的信貸政策下，作為調控重點的開發貸一再緊縮。“去年底上報給總行的房地產開發貸款額度，本來已比去年增量額度少了五分之一，但在春節前又被削減了4億元。”上述人士說，“只能把各分支行的開發貸款計劃再度削減。”
“僧多粥少。”某國有銀行中山市房貸部負責人對記者表示，節前各行都在向省行爭要額度，“沒有一個地區分行吃的飽”，只能靠自己增加增量，“加緊回收以往貸款”，但難度很大，因為房企資金都很緊張。
“苦只苦了這些中小開發商。”廣州兩會期間，來自房地產界的代表盧錦南表示，上市的大地產商能從股市圈錢，對于高地價的承受能力較強，抬高地價還能夠壓制其他開發商，通過掌握更多的土地資源，從而可以掌控市場的主導權和定價權。在此次房貸調控中，中小開發商無疑將面臨著更為嚴峻的資金鏈壓力，可能最后的結果就是：大批未能上市的中小房企倒閉，大型發展商將進一步壟斷市場。
“上市只是為了生存。”一位房企老總無奈地對記者表示，2008年廣東有一大批的房企輪番上市，既然國內難以直接融資，香港就成為了他們唯一的選擇。從合富輝煌研究部總結的數據看，今年方圓地產、恒大地產、光大地產、宏宇地產、鵬潤地產、珠光地產等數十家粵企等不及銀行貸款，都希望可以直接融資。
個貸市場慘淡經營
與開發貸的“井噴”相比，則是個貸的大幅滑坡。
“主要市場太淡了，”某股份制銀行個貸部人士說，1月至今，個貸額與去年同期相比，只能用慘淡來形容，“數字都不好意思說出來，只有十幾單”。
“再這樣下去，我們這個季度的獎金就沒戲了。”某股份制銀行個貸部客戶經理表示，與去年超額完成任務相比，“今年時刻擔心任務完成的問題。”
“去年客戶很多是二套房的客戶，像天河一個樓盤一期40%都是投資客，但新政下來后，這些客戶少了很多。現在我們主要做一套房的客戶，但現在大家都在觀望，這種客戶也很少。”
人行廣州分行發布的報告認為，個貸增長放緩的主要原因是房地產市場調控政策正在取得明顯成效，投機性住房需求得到抑制，房地產市場降價預期正在形成，市場觀望氣氛濃厚，潛在購房群體持幣待購，市場成交量下降。另外，在政策禁止轉、加按揭業務后，一些不正常的貸款需求也受到了限制。
與開發貸的緊縮相比，記者了解到，各銀行的個貸政策并沒有明顯變化。到目前為止，多數商業銀行的個貸的不良率還是維持在1%以下，個貸尤其是一套房貸款是銀行重點發展的優質業務。但是，由于信貸總額度的減少，大部分銀行的個人貸款額度包括個人房貸總額也減少了。
“現在更擔心市場。”某國有銀行廣州營業部個貸總經理表示，預計今年個貸情況都不樂觀。“通常開發貸和個貸是捆綁在一起的，開發商賣不出房子，我們也很難回收開發貸。”顯然，這是一個利益相關的鏈條：個貸清淡，造成回收前期開發商貸款之難，這也讓銀行人士頗為頭痛，而企業延期還款的數目卻一直在不斷的攀升。
個貸擦邊球再現
中國從不缺乏“對策”，既然房子受限于個貸，那么地產商與銀行聯動的沖動越來越大。
“11萬入住，地鐵上蓋”。今年春節，不少購房者都收到了廣州某上市房企的促銷短信。這個樓盤的折后單價依舊高達每平方米1.5萬元，大部分單位面積都在100平方米以上。購房者如何能11萬元入住？其實這正是當年廣州十分流行的“零首付”。購房者在簽訂合約之后，會與開發商再簽訂一份分期付款的協議，購房者只要承諾在1年或者兩年之內分期交付首期，開發商就會首先為購房者墊付首期。假如一套房子原本需要首付30萬元，現在購房者只要首先交出11萬元即可成功購房。
這是大型開發商與銀行聯手降低購房者的購房門檻的一種方式。通過這種方式，上市房企可以利用手中的資本優勢促進銷售，貸款銀行的風險也并不高。
既然可以加快貸款回收，銀行何樂而不為呢？這種促銷方式除了上述房企外，另一些大型開發商也紛紛效仿。例如春節期間，萬科也在成都推出的“青年置業計劃”，即符合條件的首次置業者只需要交2成首付款，便可在其開發的魅力之城、朗潤園等5個項目800余套房源中選購自己看中的單元，而銀行貸款申請手續則由萬科協助辦理。
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