鼠年春節(jié)前后，廣州樓市一片凄風(fēng)冷雨，就如同今年南方的天氣：大雪，前所未見的大雪。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，大雪之后是更熱的夏天。

　　樓市進(jìn)入冰凍期

　　“再這樣下去，我們都不用活了。”林輝清說，他是天河珠江新城某樓盤的銷售負(fù)責(zé)人。整整一個(gè)春節(jié)黃金周，他都沒有成功簽下一張合約。從去年11月開始，他手下的銷售人員幾乎全都只能拿底薪。

　　這在去年9月以前根本不可想象。“去年5月，我曾經(jīng)接待過一個(gè)買家，一口氣買下了5套房子，全部一次性付款。”林輝清回憶道，像這樣的“豪客”并非一例，有的客戶“買房子像買青菜一樣”。當(dāng)時(shí)這個(gè)樓盤的銷售價(jià)格也是每平方米2.3萬元。

　　今年年初，按照全國行業(yè)市場規(guī)律，該樓盤二期房價(jià)應(yīng)該有大幅增長。但為了應(yīng)對驟然冷卻的樓市，公司給予林輝清9折以上的折價(jià)權(quán)。“春節(jié)期間如果算上各種優(yōu)惠折扣，房價(jià)也只是每平方米2.7萬元左右，沒想到居然一套房子都沒有銷售出去，”漲了4000元就能形成這樣巨大反差？林輝清直喊看不懂。

　　2月底，廣州房管局公布了廣州2008年1月的銷售數(shù)據(jù)：2008年1月廣州市一手住房成交均價(jià)為每平方米9766元，房價(jià)回歸到萬元以內(nèi)。與去年12月登記均價(jià)每平方米10586元相比，價(jià)格有了大幅回落。要知道盡管樓市進(jìn)入冰凍期，去年12月廣州樓價(jià)還比11月小幅上漲1.5%，這是房價(jià)首次掉轉(zhuǎn)車頭。與此同時(shí)，一手住房市場1月份成交量也只有35萬平方米，只相當(dāng)于以往正常月度成交量的一半。

　　“房管局的數(shù)據(jù)不能反映樓市的真實(shí)情況，現(xiàn)實(shí)的情況更糟糕。”廣東省社會(huì)科學(xué)院產(chǎn)業(yè)研究所副所長黎友煥如是表示。黎長期跟蹤廣州樓市，以及外資灰色渠道流動(dòng)情況的變動(dòng)。據(jù)其研究小組的調(diào)查所得，廣州樓市的銷售情況比想象中還要差，春節(jié)期間一套房子都買不出去的，遠(yuǎn)不止林輝清所在公司一家。

　　外資暗流涌動(dòng)

　　盡管樓市冰封，外資對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場依舊顯示出前所未有的熱情。今年2月24日，荷蘭國際投資管理公司(ING)宣布了一項(xiàng)新的房地產(chǎn)基金計(jì)劃，此次成立的基金將分散投資于一系列以房地產(chǎn)為主要收入來源的房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)信托基金(REITs)。ING投資管理亞太房地產(chǎn)證券投資經(jīng)理賈斯丁·派克表示，期望這一基金能夠募集到約3億美元，其中部分資金將投資中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場。

　　除了外資直接投資，更多資金選擇的是與國內(nèi)地產(chǎn)商結(jié)合投資。在去年年底，北歐的金融機(jī)構(gòu)SEB宣布，和國內(nèi)地產(chǎn)商復(fù)地集團(tuán)共同組建兩億美元規(guī)模的房地產(chǎn)投資基金，用于投資中國市場。這種外資與國內(nèi)地產(chǎn)商捆綁的合作模式在今年繼續(xù)復(fù)制：2月，國際投行瑞銀集團(tuán)與金地集團(tuán)簽訂協(xié)議，共同成立房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)，預(yù)計(jì)將募集3億美元資金。

　　“說外資現(xiàn)在正在抄底廣深房地產(chǎn)，那只是一種臆想，”黎友煥認(rèn)為，廣州樓市依然處于冰凍期，“誰都不清楚‘底’在哪里，外資如何抄底？”

　　但是，“今年有更多的資金正在流入國內(nèi)，已是不爭的事實(shí)。”黎友煥在去年年初進(jìn)行了一個(gè)名為“境外資金非正常流動(dòng)”的研究，在其向30余個(gè)大型地下錢莊的主要參與者作出問卷調(diào)查以及面訪后，得出了一個(gè)驚人的數(shù)據(jù)：在回答“你認(rèn)為通過地下渠道流入中國內(nèi)地的境外資金規(guī)模”這一問題時(shí)，絕大多數(shù)“受訪者”填寫為3000億美元左右。

　　“這是一個(gè)感性的數(shù)據(jù)，這些灰色渠道的統(tǒng)計(jì)不可能完全客觀。”黎友煥表示，研究當(dāng)中采取更多的是推算的方法。在他今年的持續(xù)監(jiān)測中，今年流入國內(nèi)的外資可能比去年還要多。“今年頭兩個(gè)月，香港以及澳門的一些財(cái)務(wù)公司每天進(jìn)出國內(nèi)的資金都在增加。”

　　中美的息差正在拉大，人民幣升值的預(yù)期越來越高，這是外資流入國內(nèi)的基本動(dòng)力。“美國利率是3%，國內(nèi)利率是4.1%。即使現(xiàn)在沒有足夠好的投資機(jī)會(huì)，把錢存入國內(nèi)銀行也比存在美國、中國香港劃算，”黎友煥認(rèn)為。

　　今年1月，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長胡曉煉在部署2008年主要工作時(shí)，曾出乎意料地不斷強(qiáng)調(diào)打擊外資非法流入的問題。她表示：今年外匯局將加大跨境資金流動(dòng)的外匯檢查力度，外匯資金流入和結(jié)匯后人民幣資金流向成為專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)。另外，外匯局還會(huì)同相關(guān)部門嚴(yán)厲打擊地下錢莊、非法買賣外匯等違法犯罪行為。這些跡象都是今年國家監(jiān)管層預(yù)防外資流入加劇的另一佐證。

　　真正的推手是誰？

　　陳江漢(化名)是林輝清的朋友，去年3月通過林輝清買了3套房子。小陳今年20歲出頭，只是一家廣告公司的銷售經(jīng)理，他如何能購入超過700萬元的房子？林輝清告訴記者，其實(shí)陳江漢的首期以及月供都是他香港的爺爺、舅舅出的。

　　在黎友煥眼里，這正是導(dǎo)致外資流入難以統(tǒng)計(jì)之所在。珠江新城一些樓盤動(dòng)輒每平方米兩三萬元，而且在去年飆漲階段，銷售速度都非常得快。如果從統(tǒng)計(jì)資料上看，外資購入的少之又少，但期間有多少是“外資代理人”購入的，確實(shí)難以統(tǒng)計(jì)。

　　“去年在中山的房地產(chǎn)銷售中，保守估計(jì)起碼有30%是由外資拉動(dòng)的，而且這是在撇除親戚代理的情況下。”黎友煥表示。雖然黎認(rèn)為廣州的統(tǒng)計(jì)比較復(fù)雜，沒有公開其研究成果。但他還是認(rèn)為，外資在廣州樓市中已扮演著越來越重要的角色。

　　“早期進(jìn)入樓市的外資已被套，但還有更多的外來資金在潛伏著。”黎表示，這些大筆資金很難預(yù)計(jì)其多少以及走向，但只知道這筆錢入股市，股市會(huì)翻江倒海，入樓市，又將是一波飆漲。他們都正等待著投資機(jī)會(huì)，只要廣州樓市再走出一波行情，也許就重演去年的瘋狂。

　　外資可能僅僅是推手，也許根本原因還是“過剩”。摩根士丹利公司的分析報(bào)告顯示，“中國上市企業(yè)有1/3的利潤來源于對主業(yè)以外的投資”，中國著名服裝企業(yè)98.5%的利潤為股份投資所創(chuàng)造，健康產(chǎn)業(yè)企業(yè)54%的利潤、消費(fèi)品企業(yè)64%的利潤都依賴于“投資”。

　　而國內(nèi)主流的“投資”，不外乎兩類：股市和樓市。

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