解讀：復雜的問題簡單的答案 透過房租看房價漲跌

　　當前的房價是否合理？是否真的出現(xiàn)了拐點？站在不同立場的人往往會有截然相反的答案。

　　許多支持房價還會上升的人士說，城市化導致越來越多的人進入城鎮(zhèn)，結婚生子導致居民對擁有自有住房的剛性需求在持續(xù)擴大；并且土地是一種非常稀缺的資源，城市可供開發(fā)的土地越來越少，因此“房價自然還會上漲”。

　　認為房價會下跌的人則認為：樓價已經遠遠超出了居民的承受能力，而且前一時期過度炒作的深圳、上海等城市，都已出現(xiàn)拐點跡象，“樓市寒潮已是事實”。

　　市場上各種觀點莫衷一是，許多專業(yè)人士對廣州房價的走向判斷亦開始變得越來越“審慎”。似乎判斷下一步房價的走向將是一件冒險的事情，甚至一向高調宣稱平抑房價的廣州政府就樓市的走勢亦出現(xiàn)內部分歧，下一步的政策走勢有趨向模糊之“嫌疑”。

　　確實，如果將所謂“剛性需求”、土地稀缺性與供應量、房價與家庭收入比、政策因素等各種復雜問題都一一考慮的話，房價的問題一定會是一個矛盾體，其復雜程度顯然是各種高明的經濟學運算都難以回答的。

　　但復雜的問題往往有簡單的答案。筆者個人以為，樓價是否已經背離市場價值，最簡單的方法就是用房屋的租金來衡量，因為租金的漲跌最能反映一個城市的居住需求是否平衡。從目前各方傳遞的信息來看，這些年，廣州的房價總體上并沒有大的增長(如考慮通脹因素更是如此)，而最近，甚至開始聽說一些“高尚住宅”的租金有下降的趨勢。

　　筆者以為，一些專業(yè)人士所謂的“剛性需求”是有點一相情愿的。沒錯，越來越多的人進入城市，工作就業(yè)、結婚生子、孝敬父母，許多理由讓我們想擁有一套自己的住房，如果“條件允許”，還想改善居住條件，有換大房子的愿望，而“條件更加允許”的話，“住別墅”也是包括筆者和各位讀者在內的夢想。

　　但是，當工資收入越來越無法跟上房價上漲的步伐時，許多通過千辛萬苦逐漸接近“條件允許”的人，又突然之間離購房的條件越來越遠了，他們開始對擁有自己的房子感到絕望。這時，原本的無數(shù)“剛性需求”中的相當一部分在這個時候頃刻化為烏有。也就是說，房價漲得越高，所謂的“剛性需求”轉化為“實際需求”的可能就會越小。

　　這就像鉆石商所說：中國每年有700多萬對新人登記結婚，這些人都對6克拉的卡地亞“鴿子蛋”存在“剛性需求”。你會覺得這是商人的夢囈。而事實上，房地產商在強調所謂“剛性需求”的時候，就有點這個意思。結婚生子需要房子，但他們似乎沒有注意到，中國又不是這兩年才有人結婚生子。恰恰相反，最近幾年，中國的結婚登記數(shù)量和人口出生率還在逐年下降。這就比如說“鴿子蛋”，其實是可以用普通結婚戒指代替的嘛！同樣，實在不行，租房也是可以結婚生子的吧？

　　在租金(相對真實的使用價值)并沒有實際性上漲的前提下，且居民自有住房現(xiàn)實需求亦因為房價上漲而減少的同時，房價仍然價量齊漲顯然是跟投資炒作有關。而且，持續(xù)的上漲必然產生大量的泡沫成分。但很顯然，這種情況下的持續(xù)上漲是難以長期為繼的，泡沫必然會在一定的時候突然破滅。

　　有人會對筆者的觀點質疑，因為這里似乎僅僅是從房屋作為一種消費品的角度來解釋——房屋除了是一種消費產品，它還是一種投資產品。投資產品看的不是其現(xiàn)實價值而是未來預期。

　　但就算是投資產品，也必須參考其現(xiàn)實價值。房屋作為一種典型的投資產品，從投資角度來說，共有兩種獲取回報的方式，一種是直接轉手賣出，獲取差價；另一種就是將房屋出租，獲取長期穩(wěn)定的租金收益。在早幾年市場比較理性的時候，后者往往是更常見的一種獲取房屋投資回報的方式。

　　因此，通過租賃市場來觀察房屋的投資價值，在一定的時間內也是有很高的參考價值的，除非你相信房屋的租金會在未來的某一天突然上升。

　　記者手記 政府希望房價繼續(xù)上漲

　　“態(tài)度決定一切，”昔日足球界的這一名句，同樣可以放在廣州樓市上。雖然政府的“態(tài)度”不能馬上觸發(fā)樓價波動，但卻是所有觸動因素中最有力者。

　　“房價還會漲”

　　在廣州市政協(xié)十一屆二次會議上，廣州市國土房屋管理局局長謝曉丹明確表示：“環(huán)境不斷改善，量不斷減少，我覺得，房價不會降下來”。在他看來，從廣州住房的供求來看，市區(qū)的地依然不斷減少，而市區(qū)空出來的地，主要用來加大公共基礎設施建設，如綠地、停車場、文體設施等。

　　簡單分析，這似乎與其之前的言論有所矛盾。同樣地，對于今年廣州房價漲降的問題，廣州市主管“住、行”的常務副市長蘇澤群也表示：“廣州市房價應該有上升的空間。”但他也強調，廣州房價還要飆升的可能性是不大的。 他認為房屋的定價是看產品價值和供求關系，“現(xiàn)在廣州的房價比人家低，說明從價值上來說，廣州的房價應該還是有上升的空間。”但蘇澤群接著強調這只是他作為一名代表的個人理解，“房價不是越低越好，要不斷提高才正常。”

　　目前不增加限價房

　　在同樣的場合，謝曉丹向記者透露，廣州今年將根據(jù)市場情況調整限價房的供應，目前沒有增加限價房的規(guī)劃。

　　其實在政府作此表態(tài)前，已經有所行動。早在2月3日廣州市國土房管局聯(lián)合市規(guī)劃局公布的《2008年住房建設計劃》中，政府已對防止崩盤有所行動。

　　在今年的土地供應計劃中，廣州一改5平方公里的硬性指標，首次采用所謂彈性方式，如保障型住房用地為0.5至0.9平方公里，商品住房用地供應為2.5至4平方公里。也就是說，如果樓市平淡，政府可以通過減少放地來宏觀調節(jié)，從而避免樓價大幅波動，讓整個市場趨于理性。

　　市長張廣寧也在兩會中明確表示：限價房不是每個時段都建。市場上90平方米以下中小戶型房價趨于合理的情況下，限價房就少出甚至是不出。至于什么是趨于合理？張廣寧表示，“當這部分人(“夾心”人群)的收入跟房價接近或者是差不多的時候，房價就是比較合理的”。

　　擔心崩盤

　　促使政府態(tài)度轉變的正是擔心市場的過度反應。記者從政府內部人士了解到，從去年10月起的樓市冷凍期的確超出了政府的預計，政府各部門曾多次就市場狀況開會討論。

　　另一方面，在去年大量批地的情況下，今年廣州市的供應會十分充足。據(jù)經緯地產項目發(fā)展及研究部匯總統(tǒng)計，2008年，廣州十區(qū)商品住宅供應量約為800萬平方米(折合約8萬套)，比去年大幅增加約20%，是近6年以來的最大供應量，接近歷史高峰2002年的水平。有關部門同樣擔心過長的冷凍期會令廣州樓市出現(xiàn)崩盤。

　　如果樓市出現(xiàn)大波動，政府的財政預算將出現(xiàn)狀況。蘇澤群曾向媒體表示，廣州財政使用的錢當中，房地產業(yè)所占的比重并不高，但不高并不代表不重要。據(jù)合富輝煌研究部引用廣州市財局向市人大會議遞交的2008年預算報告顯示，今年土地出讓金預計收入180億元，比2007年預算翻一番。

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