新公布的“目錄”被業界形容為是針對外資進入中國房地產市場的新限令。“新限外令”再一次讓外資進入中國房地產領域變得風聲鶴唳。不少業內人士認為，缺乏外資的炒作，國內房價將出現下降趨勢。但不少外資地產公司對此卻坦然表示，“新限外令”只對高端物業產生影響，對普通住宅不會產生任何影響。

　　新聞背景

　　繼去年7月建設部等六部委聯合發布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(以下簡稱“限外令”)，以及今年5月商務部、國家外匯管理局聯合發布的《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》之后，近日，國家發改委和商務部又公布了《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》(以下簡稱“目錄”)，與2002年和2004年版的《外商投資產業指導目錄》相比，2007版在房地產領域開始對外資收緊。

　　將于今年12月1日起施行的“新限外令”明確表示，我國將繼續限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設、經營，外商投資土地成片開發則必須與內資企業合資、合作，并新增對外商投資房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司的限制。此外，還將“普通住宅用地開發建設”從現行《目錄》(2004年修訂)的鼓勵投資類別中刪除，將不再鼓勵外資進入普通住宅的開發建設。

　　外資投資高檔物業下降一半　外地人成投資主力

　　“2004年、2005年我們70%-80%的客戶是外籍人士，而今年外籍人士只占我們客戶總量的39%，”臺灣信義房屋負責人唐顆向記者表示。該公司于1993年進入中國內地市場，目前在北京朝陽區內設有13家門店，主要從事高檔物業的代理。

　　唐顆表示，由于去年六部委出臺的“限外令”直接限制了外籍人士在中國內地購買物業項目，“限外令”規定境外人士只有在境內工作、學習時間超過1年，才可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，但不得購買非自用、非自住商品房。因此，該公司的客戶人群從去年開始逐步地轉變為在京投資的外地人，其中以山西人為主。

　　其實，山西人到北京來買房子從2005年就已經成了規模，許多北京開發商在山西舉行了開盤儀式，如現代城、熙源居、格調等取得了輝煌的銷售業績。戴德梁行商鋪部助理董事張家鵬說，商鋪、寫字樓、高檔住宅成了山西人在京城投資的首選。他們到北京來買房某方面說是出于“安全”的考慮，畢竟依靠煤炭這種暴利行業不是長久之計。

　　北京山西企業商會副會長王向東介紹說，山西人在京購買房產的目的比較復雜，有的是投資兼自住，有的是公司集體投資，有的是為了孩子上學，有的是為了休閑度假，還有的是為了退休后能來北京過過好日子。無論購買目的有何不同，但無疑外地購買者成為了北京高檔樓盤的主要消費力，金泰城·麗灣總經理馬強表示，目前該項目的外地業主已經達到了40%，而這一情況在投資活躍的區域比例更高。

　　唐顆認為，“新限外令”雖然禁止了外商投資高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設和經營，但是對于北京這樣的城市來說，影響并不大，目前國內的購買力已經非常強勁。

　　大單交易可能匿跡　商業地產將遭受重創

　　日本私募基金Re-plus斥資26億元人民幣購買華貿中心兩棟寫字樓、高盛則從新加坡政府投資公司手中購買了位于大北窯的京匯大廈、美國花旗集團斥資7.8億元購買了西環廣場寫字樓等上億元的交易頻繁發生，而此前這樣的大手筆今后將被禁止，根據“新限外令”規定，今后將限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設、經營，這就意味著外資大規模收購物業項目再出售的方式將受到限制。

　　通過整棟購買，然后再出售，通過這樣短期“倒手”，外資可謂賺得盆滿缽滿，根據有關數據顯示，不到兩年時間，麥格理轉手上海新茂大廈的交易，賬面凈賺超過1.5億美元(折合人民幣約12億元)，賬面回報150%；花旗集團2005年以5000萬美元收購了上海永新廣場，一進一出，獲利2775萬美元，增值率超過55%；2005年，高盛以1.076億美元從新加坡凱德置地手中購得位于上海福州路上的高騰大廈，賣出后，獲取了39%的升值回報。可見，通過整體的購買外資可謂獲利匪淺，同時由于外資的投入也為國內的商業地產帶來了繁榮景象。目前中國國內的商業地產開發一般均采取出售的方式，而外資正是這些物業的主要購買力。

　　張家鵬表示，今年以來房地產投資增長迅速，根據國家統計局消息，前三季度，房地產開發完成投資16814億元，增長30.3%，其中外資增長15.5%，勢頭很猛。同時，目前來自歐美等地的金融資本主要包括兩種形式，私募投資和上市公司的資金，這些金融資本并沒有在中國設立實體公司，只是通過在國內投資、合作開發、并購房地產項目進行經營，可以說是一種“快投資、快收益”的投資形式。因此國家必然要對此做出限制。“目前只有政策出來，還沒有具體執行細則，預計今后大宗的交易要通過特別審批。”張家鵬表示。

　　二手房市場整合速度放慢　上市之路更加迷茫

　　“對二手房市場不會產生很大的影響，但是將對經紀公司的整合速度產生較大影響，像21世紀不動產、易居中國等有海外資金背景的企業在擴張過程中必將受到限制。”“我愛我家”副總裁胡景暉向記者表示。

　　據了解，目前中國境內規模最大的具有外資背景的房地產經紀公司主要是中原地產、信義地產、21世紀不動產等，其中中原地產是港資背景，信義地產是臺資背景，21世紀不動產則繼2006年獲得高盛2000萬美元風險投資后，今年10月22日再次獲得美國艾威基金5200萬美元投資。“中大恒基”副總付嚴認為，對于此類公司，在“新限外令”的影響下今后可能會受到更強的監管。

　　其實，不僅海外資本一直在向內地二手房領域滲透，內地的一些房地產經紀公司也在積極地尋找外資合作。不久前，“我愛我家”就接洽了美國最大的房地產經紀公司，雖然一直對外宣稱只是簡單的參觀考察，但是業內一直在揣測該公司正在謀劃海外上市。

　　付嚴認為，新的規定剛剛出臺，對這一條的具體解釋還不詳細，比如政策是否會出現漏洞等等會影響政策的具體實施。相信不久以后會有新的具體配套政策或者方案出臺，屆時可能會對業內有一定的影響。外資的進入是有利于引進新的管理模式與觀念的，限制外資將有可能降低中介行業的競爭,影響行業提高流通、降低成本的功能發揮。因此，想要在打擊國際游資投機行為、保護消費者的同時又能不打擊行業發展，具體實施政策的制定可能會是一個比較困難的過程。

　　同時，北京經紀人協會常務副會長孫海峽向記者表示，“新限外令”對北京二手房市場不會產生較大影響，而目前北京市場中具有外資背景的地產經紀公司占有的市場份額也不是很高。同時她還表示，“新限外令”只是限制海外資金進入而非禁止，所以并不影響一些企業的融資。

　　商報鏈接

　　外資投資內地項目

　　-1月份

　　摩根士丹利曾以5.3億元收購上海徐匯區的高檔住宅項目永新城。

　　-1月19日

　　香港聯交所上市公司九龍建業發布公告，擬融資約52.9億港元，全部用于投資內地地產項目或物業。

　　-1月31日

　　香港上市公司恒隆地產主席陳啟宗公開表示，2007年計劃斥資100億港元，在內地增加約80萬平方米的土地儲備。

　　-1月30日

　　美國私募基金華平集團出資3000萬美元，收購上海中凱房地產開發管理有限公司25%的股權，以進入內地樓市。

　　-2月9日

　　美林國際等海外基金認購地產公司上海置業本金總額為12.396億元的債券，從而間接介入其在沈陽及無錫的新城項目。

　　-2月17日

　　荷蘭金融機構ING集團旗下的中國房地產開發基金(ING基金)收購深圳地產企業金地集團一下屬公司49%的股權。

　　-2月上旬

　　李嘉誠旗下的長江實業與和記黃埔聯手，以22億港元購得上海普陀區一塊土地，面積約17.73萬平方米，投資達36億港元。

　　(賴大臣）