花旗稱出售永新廣場(chǎng)主要是因?yàn)橐勋@得足夠的增值回報(bào)，另外上海寫字樓市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)高潮。

　　境外機(jī)構(gòu)在中國(guó)的一宗宗房地產(chǎn)收購(gòu)案仍在不斷上演，但早期進(jìn)入的一些巨頭們卻開(kāi)始悄然將手頭資產(chǎn)賣出。今年以來(lái)，上海已經(jīng)有三家的投資基金成功出售此前收購(gòu)的物業(yè)，套現(xiàn)的各家均賺得盆滿缽滿。

　　在跟隨者們前赴后繼時(shí)，他們選擇了悄然抽身。

　　花旗套現(xiàn)永新廣場(chǎng)

　　昨天，香港上市公司資本策略(0497.HK)宣布，與天安中國(guó)(0028.HK)合資收購(gòu)上海永新廣場(chǎng)。根據(jù)協(xié)議，策略資本與天安的合資公司以1.05億美元(約合人民幣7.91億元)的價(jià)格買下上海永新廣場(chǎng)100%股權(quán)。

　　永新廣場(chǎng)總面積約2.9萬(wàn)平方米，此次收購(gòu)價(jià)格折合每平方米人民幣2.73萬(wàn)元。公告中可以看到，永新廣場(chǎng)的主要所有者是花旗集團(tuán)名下的房地產(chǎn)投資基金(CitigroupPropertyInvestors)。

　　對(duì)于花旗來(lái)說(shuō)，此次轉(zhuǎn)手，離當(dāng)初收購(gòu)還不到兩年時(shí)間。

　　2005年11月，花旗集團(tuán)以5000萬(wàn)美元的代價(jià)收購(gòu)上海永新廣場(chǎng)75%股份。到如今9月份成功出手，短短一年半多的時(shí)間里，快進(jìn)快出的花旗集團(tuán)成功導(dǎo)演了一出好戲，永新廣場(chǎng)僅僅物業(yè)升值就超過(guò)50%，這還不包括兩年來(lái)每年5000萬(wàn)元人民幣的租金回報(bào)。

　　花旗房地產(chǎn)副總裁張虎躍接受早報(bào)記者采訪時(shí)表示，此次出售主要是因?yàn)橐呀?jīng)獲得了足夠的增值回報(bào)，另一方面考慮到2008年上海寫字樓市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)供應(yīng)高潮，未來(lái)大廈繼續(xù)增值的幅度可能未必理想。但是這并不代表公司將撤出中國(guó)市場(chǎng)，如果有合適的機(jī)會(huì)，花旗還是會(huì)進(jìn)行收購(gòu)，但是目前來(lái)看尋找一個(gè)理想項(xiàng)目的難度已經(jīng)大大提高。

　　頻現(xiàn)轉(zhuǎn)手

　　實(shí)際上，永新廣場(chǎng)的出售已經(jīng)是今年上海市場(chǎng)公開(kāi)的第三宗外資套現(xiàn)實(shí)例。年初以來(lái)，已經(jīng)有包括澳大利亞麥格理銀行、高盛銀行、花旗銀行等幾家大型金融機(jī)構(gòu)旗下的房地產(chǎn)投資基金紛紛將手頭持有的上海物業(yè)出售。

　　今年年初，澳洲麥格理銀行旗下的房地產(chǎn)基金將其擁有的上海新茂大廈轉(zhuǎn)讓給一家德國(guó)養(yǎng)老基金SEB，成功套現(xiàn)2.5億美元。

　　新茂大廈3.2萬(wàn)多平方米，于上海市最核心的盧灣區(qū)，毗鄰新天地和淮海中路。這筆交易距離麥格理從凱德置地手中收購(gòu)時(shí)同樣不到兩年時(shí)間，當(dāng)年麥格理收購(gòu)這幢甲級(jí)辦公樓物業(yè)的價(jià)格不到1億美元。

　　今年7月份，曾在當(dāng)年創(chuàng)下上海寫字樓外資收購(gòu)金額最高紀(jì)錄的上海高騰大廈，被高盛持有兩年之后，再次覓得買家出讓。此次高騰大廈的轉(zhuǎn)手價(jià)格約為1.5億美元(折合人民幣11.4億元)。高騰大廈二次轉(zhuǎn)手交易中涉及的買家為德國(guó)基金SEBImmobilien與新加坡太平星集團(tuán)(Pacificstar)。這也是繼澳大利亞麥格理房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)手新茂大廈之后，第二起投資基金抽身投資物業(yè)的收購(gòu)案例。

　　高力國(guó)際投資部經(jīng)理葉成宇表示，除了已經(jīng)成交的案例，目前還有為數(shù)不少的機(jī)構(gòu)打算尋找買家，準(zhǔn)備出售早前收購(gòu)的物業(yè)。

　　回報(bào)率超過(guò)100%

　　從今年上海三筆物業(yè)交易來(lái)看，三家專業(yè)投資銀行可謂賺得盆滿缽滿。

　　以花旗集團(tuán)2005年5000萬(wàn)美元的收購(gòu)價(jià)計(jì)算，一進(jìn)一出，花旗在永新廣場(chǎng)上獲利2775萬(wàn)美元，增值率超過(guò)55%。

　　位于上海福州路上的高騰大廈，是高盛于2005年從新加坡凱德置地手中購(gòu)得。當(dāng)時(shí)的收購(gòu)金額為1.076億美元。僅從賬面收購(gòu)金額來(lái)看，高盛在一進(jìn)一出之間便獲取了升值回報(bào)39%。而麥格理轉(zhuǎn)手新茂大廈的交易更是獲利驚人，按照公開(kāi)的數(shù)據(jù)，不到兩年時(shí)間，賬面凈賺超過(guò)1.5億美元(折合人民幣約12億元)，賬面回報(bào)150%。

　　雖然業(yè)內(nèi)人士表示，新茂大廈收購(gòu)時(shí)尚未完工，有待后期建設(shè)，加上最后成交金額并沒(méi)有“媒體公布的那么高”，但可以肯定的是，麥格理的一進(jìn)一出絕對(duì)收益極為豐厚。

　　由于投資基金收購(gòu)時(shí)都會(huì)動(dòng)用一定比例的融資杠桿，葉成宇表示，如果計(jì)算凈回報(bào)，幾家投資機(jī)構(gòu)三起交易的自有資金回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出目前看到的賬面值，回報(bào)率均達(dá)到100%以上。

　　而可以很清楚地發(fā)現(xiàn)，這些物業(yè)的接手方已經(jīng)不再是追求高額回報(bào)的快速資本運(yùn)作型投資基金，而是德國(guó)SEB這類追求持續(xù)穩(wěn)定回報(bào)、需要低風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境的政府型養(yǎng)老基金。換一個(gè)角度來(lái)理解，則是在風(fēng)險(xiǎn)投資基金的心目中，按照目前的價(jià)格，類似物業(yè)已經(jīng)很難達(dá)到其投資回報(bào)標(biāo)準(zhǔn)。

　　大規(guī)模撤出尚不明朗

　　從前兩年的只進(jìn)不出到今年的連續(xù)套現(xiàn)，境外投資機(jī)構(gòu)的舉動(dòng)開(kāi)始出現(xiàn)了微妙變化。業(yè)內(nèi)人士表示，目前來(lái)看，境外投資者對(duì)于市場(chǎng)的看法已經(jīng)出現(xiàn)分化，但由于人民幣升值概念依然存在，暫時(shí)還看不到有境外資金大規(guī)模離場(chǎng)的跡象。

　　仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民表示，對(duì)于一半機(jī)構(gòu)投資者來(lái)說(shuō)，從募集資金到解散通常是七年左右時(shí)間，一般流程包括前三年時(shí)間尋找物業(yè)進(jìn)行收購(gòu)，之后對(duì)物業(yè)重新包裝并經(jīng)營(yíng)，而最后階段則尋找買家進(jìn)行拋售，而在中國(guó)等新興市場(chǎng)，這一時(shí)間可能會(huì)有所調(diào)整。

　　陳立民表示，經(jīng)過(guò)了前段時(shí)間瘋搶的階段，不排除部分投資機(jī)構(gòu)將旗下資產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，將一部分并不符合資產(chǎn)組合戰(zhàn)略的物業(yè)出售后尋找新的目標(biāo)。

　　陳立民表示，各家基金公司都有獨(dú)立的價(jià)格判斷體系，因此不太可能在同一時(shí)間節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)共同進(jìn)退，資金大規(guī)模撤出的狀況，加上人民幣升值的預(yù)期依然強(qiáng)烈，機(jī)構(gòu)投資者很難放棄這個(gè)能夠帶來(lái)大量利益回報(bào)的市場(chǎng)。

　　但是從目前的市場(chǎng)狀況來(lái)看，境外投資者對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的期望值已經(jīng)開(kāi)始分化，市場(chǎng)從全面看多轉(zhuǎn)而進(jìn)入多空參半的階段。從實(shí)際情況來(lái)看，今年以來(lái)，僅僅上海地區(qū)依然有10宗以上外資收購(gòu)案例，但從收購(gòu)對(duì)象來(lái)看，已經(jīng)從過(guò)去集中于歐美大型投行，變成開(kāi)始出現(xiàn)為中東或者亞太地區(qū)的一些中小投資機(jī)構(gòu)。

　　“當(dāng)小機(jī)構(gòu)進(jìn)來(lái)的時(shí)候，或許發(fā)現(xiàn)巨頭們已經(jīng)悄悄地走了。”記者采訪中，有人說(shuō)了這樣一句話。 (劉秀浩)