“地方審批部門批準設立外商投資房地產企業，應即時依法向商務部備案；外商投資房地產企業的中外投資各方，不得以任何形式訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。”近日，商務部和國家外匯局聯合正式公布了《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》。
上海五合智庫總經理鄒毅昨日在接受本報記者采訪時表示，該《通知》以此進一步遏制外資在中國內地的炒房行為。按照這個政策，外商必須先取得土地使用權或房地產建筑物所有權，或者是已和相關部門簽訂了土地使用權的預約出讓或購買協議，才能夠申請設立房地產企業，而未達到要求，審批部門不予批準。
政策出臺背景：抑制泡沫，抵制投機
鄒毅向記者表示，此次限外新政的出臺，是繼去年國務院六部委聯合下發房地產限外政策之后的進一步規范與深化。之所以政府如此關注外商投資房地產的經濟行為，主要在于活躍的外資進入行為，對金融體系的影響巨大而深遠。在日本、東南亞、香港等地區在經濟泡沫期間，外商投資房地產所扮演的破壞性角色都是導致一國房地產泡沫的起因，而外資的過度介入、政府的疏于監管、寬松的貨幣政策都是導致泡沫產生并崩潰的幾個重大因素。
“抑制泡沫，抵制投機行為，已經成為政策的核心目的。”鄒毅認為，當前中國穩定的政治局勢、良好的經濟前景、巨大的本地市場、日漸富裕的消費人群，已經吸引了歐洲、美國甚至中東等地區的大投資商進入到中國。中國在國際資本的全球資產配置中，已經占有了越來越重要的地位。并且這種由社會生產率提高所帶來的經濟繁榮，已經刺激了人民幣匯率逐步升值，更是給國際資本帶來了潛在的匯兌收益。同時，面對當前白熱化的房地產價格上升趨勢，在這樣的背景下，國際資本的大舉介入，力圖通過對人民幣計價資產的投資，從而分享房地產項目盈利和匯兌收益等兩重利潤，動機不言而喻。
外資的潛威脅：抽取利潤，攻占市場
鄒毅告訴記者，房地產是典型的資本密集型行業。通觀發達國家房地產市場發展的經驗，行業的金融化、專業化是未來發展的主要方向。房地產大集團在行業轉型過程中的誕生，會給行業帶來規范的產品、高質量的服務和更高的生產效率。
但是，如果在一國房地產市場發展初級階段，過度引進外資，那代價將十分巨大，主要體現在：第一，外資的資本優勢將使得本土企業在競爭中落敗。作為重要生產資料的土地儲備，是決定房地產企業未來競爭成敗的首要因素。外資所帶來的強大資本優勢，將在土地市場上占據優勢，從而搶食本地開發商的市場空間，不利于發展本國房地產企業。第二，外資在本國的盈利轉移，將使得經濟帶來巨大的風險。外資房地產企業在中國開發獲得盈利的同時，必然帶走部分盈利，而這種大量資本的轉移伴隨著人民幣升值時的匯兌收益，必然會使經濟出現冷卻，刺破經濟泡沫，甚至帶來經濟危機。
專家：市場需要外資，但更需要規范
2007年，中國房地產業有了新的景象。本土產業基金的新設、工廠化住宅建設試行、多樣化的產品創新、住房保障體系的完善，企業上市的回暖……這些都給中國房地產市場帶來了生機。
五合國際集團總顧問劉力表示，隨著2005、2006年各類外資進入市場，外資發展的勢頭更加強勁。從房地產資金來源中可見，利用外資和外商直接投資已從2005年的106億迅速增長到404億元，外資占總投資的比例也由2005年的1%左右提高到目前的2.3%。
伴隨著市場的迅速發展，也出現了各類不規范的外資投資行為。
劉力分析后認為，此次商務部的發文，主要在外資進入的方式上作了更加細致的規定。首先是深化風險共擔原則，對索取固定回報的類似債權投資行為，進行了限制。房地產本身是高風險行業，市場上有不少外資，對伴隨著高風險帶來的高利潤垂涎不已。通過對本國房地產商股權和土地作抵押物，訂以一個超出市場水平的利率進行債權融資，這樣無疑提高了本土開發商的利息負擔。為了承受債務負擔，開發商無疑采用提高銷售價格的行為，去獲得更大的利潤空間，從而犧牲了消費者的利益。這樣鎖定固定利率，不愿承擔市場風險的投資行為，自然給市場帶來了沉重的負擔。那么合理的、健康的投資方式應該是風險共擔、與本土共同成長的投資。因此，長期的股權合作的投資行為，依然是政府鼓勵的投資方式。
其次是提高進入門檻，鼓勵中外合作。對于外資房地產企業的設立，同樣進行了規范。2006年頒布的171號文提出了“商業存在”的設立原則，對跨境股權投資進行了規范，并提出公司設立的資本金要求。而當前出的新的限外政策，又對“商業存在”進行了新的要求。規定要求新設成立的外資房地產企業，應先取得土地使用權或已簽訂土地出讓協議，進一步提高了外資進入的“拿地門檻”，與本土企業合作的方式，是一種較好的介入手段。另外還可以控制返程投資，嚴防“繞道入市”。此前很多企業，通過對房地產企業母公司的控制，獲得實際的房地產項目控制權。此文又進一步控制了這種股權游戲，雖然在實際監管中可能會有較大工作難度，但充分考慮到這種方式的進入，標志著政府監管決心不斷加強。(洛濤)
