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在樓市迅速上升時(shí)期，被認(rèn)為是房?jī)r(jià)快速上漲和波動(dòng)主要誘因的購(gòu)團(tuán)房，一度成為眾矢之的。在2005年進(jìn)一步的宏觀調(diào)控之后，隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步降溫，“團(tuán)購(gòu)”又成為了購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商討價(jià)還價(jià)的平臺(tái)。但在今年上半年上海樓市明顯回暖的情況下，再次出現(xiàn)大批量購(gòu)買(mǎi)豪宅的購(gòu)房行為，是否預(yù)示著樓市再次過(guò)熱？
在上海官方“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公開(kāi)顯示的信息中，翠湖天地御苑的順昌路168弄11號(hào)樓是去年6月7日開(kāi)盤(pán)的，網(wǎng)上參考單價(jià)為46000元/平方米，總套數(shù)61套；12號(hào)樓則在去年10月19日開(kāi)盤(pán)，網(wǎng)上參考單價(jià)46000元/平方米，總套數(shù)62套；16號(hào)樓是在去年11月17日開(kāi)盤(pán)，單價(jià)為42000元/平方米，總套數(shù)24套。截至記者發(fā)稿，11號(hào)與12號(hào)樓各有極少量房源可售，16號(hào)樓已告售罄。而據(jù)記者取得的資料，在這批被大規(guī)模購(gòu)買(mǎi)的房源中，銷售單價(jià)全部集中于47900-51700元/平方米的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，無(wú)一落于所公示的銷售單價(jià)之下。由此可見(jiàn)，這批房源不可能存在所謂低價(jià)買(mǎi)進(jìn)的問(wèn)題。
記者在查訪上海盧灣區(qū)新天地板塊發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域豪宅云集，投資程度很高。“從目前的二手房市場(chǎng)來(lái)看，許多原先新房的買(mǎi)家都是為了出租投資使用，從掛牌數(shù)量來(lái)看，投資者的比例也超過(guò)了自住者。”熊燕向記者介紹。
“在目前供大于求的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，購(gòu)房團(tuán)出現(xiàn)在上海豪宅市場(chǎng)，會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成很大的‘刺激’。”上海中瑞市場(chǎng)研究有限公司總經(jīng)理朱鋒表示。一方面，平價(jià)出售對(duì)于開(kāi)發(fā)商的快速銷售、回籠資金非常有利；另一方面，對(duì)于這些境外購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，未來(lái)人民幣升值、物業(yè)升值以及出租回報(bào)所帶來(lái)的各方面投資利好，無(wú)疑是巨大的。
但由此引發(fā)的一個(gè)疑問(wèn)是，之前曾被視為境外投資者入市“門(mén)檻”的“171號(hào)文件”(簡(jiǎn)稱“限外令”)，究竟起到了什么作用？
于去年7月發(fā)布的“限外令”，曾被業(yè)內(nèi)外認(rèn)為是規(guī)范外資房地產(chǎn)投資行為的有效限制措施。在“限外令”的規(guī)定中，于境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)1年的境外人士，才可以購(gòu)買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，不得購(gòu)買(mǎi)非自用、非自住商品房。而在外資購(gòu)房表現(xiàn)最為活躍的上海，“限外令”發(fā)布之后的去年四季度，豪宅銷量的確急劇下降，并將“冷凍期”保持到了今年二季度。但由于上海的地方細(xì)則始終如“霧里看花”，并沒(méi)有一個(gè)明確的說(shuō)法，二季度以來(lái)，不僅高檔住宅和豪宅樓盤(pán)的銷量反彈異常明顯，且市中心的房?jī)r(jià)也在節(jié)節(jié)上升。業(yè)內(nèi)人士分析，階段性的外資購(gòu)房“冷凍期”只是出于等待政策市場(chǎng)效應(yīng)的觀望而已。
雖然在記者的詢問(wèn)過(guò)程中，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是各區(qū)的房地產(chǎn)交易中心，皆眾口一詞地表示，“規(guī)定怎么做，就是怎么操作的”，但實(shí)際上，記者從二手房市場(chǎng)中得到的信息并非如此。“對(duì)港澳臺(tái)地區(qū)人士，只要不是在同一區(qū)域購(gòu)買(mǎi)了2套住宅，就可以批復(fù)。”一位負(fù)責(zé)靜安區(qū)市場(chǎng)的中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者。而在上海某中心區(qū)域，甚至只要不是一次性購(gòu)買(mǎi)2套住宅便都可通過(guò)，政策落實(shí)的混亂性可見(jiàn)一斑。“政策的‘松綁’、地價(jià)增值的幅度巨大、加上看好人民幣升值所帶來(lái)的匯差利好，境外購(gòu)房團(tuán)的蜂擁而至也就不足為奇了。”一位分析人士表示。
雖然針對(duì)小部分受眾的豪宅物業(yè)對(duì)于普通老百姓的影響并不大，但中國(guó)指數(shù)研究院華東院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入二元化結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)化商品房與福利性住房將同時(shí)并存，而由于高檔住宅具備稀缺性，因此很容易產(chǎn)生價(jià)格上調(diào)和爭(zhēng)風(fēng)購(gòu)買(mǎi)的現(xiàn)象。但在這種市場(chǎng)性行為之后，千萬(wàn)不能把控制房?jī)r(jià)漲幅推延到福利性住房中。因此，高端物業(yè)應(yīng)該提高“門(mén)檻”。(唐文祺)
