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    在樓市迅速上升時期，被認為是房價快速上漲和波動主要誘因的購團房，一度成為眾矢之的。在2005年進一步的宏觀調控之后，隨著上海房地產市場的逐步降溫，“團購”又成為了購房者與開發商討價還價的平臺。但在今年上半年上海樓市明顯回暖的情況下，再次出現大批量購買豪宅的購房行為，是否預示著樓市再次過熱？

　　在上海官方“網上房地產”公開顯示的信息中，翠湖天地御苑的順昌路168弄11號樓是去年6月7日開盤的，網上參考單價為46000元/平方米，總套數61套；12號樓則在去年10月19日開盤，網上參考單價46000元/平方米，總套數62套；16號樓是在去年11月17日開盤，單價為42000元/平方米，總套數24套。截至記者發稿，11號與12號樓各有極少量房源可售，16號樓已告售罄。而據記者取得的資料，在這批被大規模購買的房源中，銷售單價全部集中于47900-51700元/平方米的價格區間內，無一落于所公示的銷售單價之下。由此可見，這批房源不可能存在所謂低價買進的問題。

　　記者在查訪上海盧灣區新天地板塊發現，該區域豪宅云集，投資程度很高。“從目前的二手房市場來看，許多原先新房的買家都是為了出租投資使用，從掛牌數量來看，投資者的比例也超過了自住者。”熊燕向記者介紹。

　　“在目前供大于求的市場態勢下，購房團出現在上海豪宅市場，會對市場造成很大的‘刺激’。”上海中瑞市場研究有限公司總經理朱鋒表示。一方面，平價出售對于開發商的快速銷售、回籠資金非常有利；另一方面，對于這些境外購房者來說，未來人民幣升值、物業升值以及出租回報所帶來的各方面投資利好，無疑是巨大的。

　　但由此引發的一個疑問是，之前曾被視為境外投資者入市“門檻”的“171號文件”(簡稱“限外令”)，究竟起到了什么作用？

　　于去年7月發布的“限外令”，曾被業內外認為是規范外資房地產投資行為的有效限制措施。在“限外令”的規定中，于境內工作、學習時間超過1年的境外人士，才可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。而在外資購房表現最為活躍的上海，“限外令”發布之后的去年四季度，豪宅銷量的確急劇下降，并將“冷凍期”保持到了今年二季度。但由于上海的地方細則始終如“霧里看花”，并沒有一個明確的說法，二季度以來，不僅高檔住宅和豪宅樓盤的銷量反彈異常明顯，且市中心的房價也在節節上升。業內人士分析，階段性的外資購房“冷凍期”只是出于等待政策市場效應的觀望而已。

　　雖然在記者的詢問過程中，無論是開發商還是各區的房地產交易中心，皆眾口一詞地表示，“規定怎么做，就是怎么操作的”，但實際上，記者從二手房市場中得到的信息并非如此。“對港澳臺地區人士，只要不是在同一區域購買了2套住宅，就可以批復。”一位負責靜安區市場的中介機構負責人告訴記者。而在上海某中心區域，甚至只要不是一次性購買2套住宅便都可通過，政策落實的混亂性可見一斑。“政策的‘松綁’、地價增值的幅度巨大、加上看好人民幣升值所帶來的匯差利好，境外購房團的蜂擁而至也就不足為奇了。”一位分析人士表示。

　　雖然針對小部分受眾的豪宅物業對于普通老百姓的影響并不大，但中國指數研究院華東院副院長陳晟認為，如今的房地產市場正在進入二元化結構，市場化商品房與福利性住房將同時并存，而由于高檔住宅具備稀缺性，因此很容易產生價格上調和爭風購買的現象。但在這種市場性行為之后，千萬不能把控制房價漲幅推延到福利性住房中。因此，高端物業應該提高“門檻”。(唐文祺)