2022年，受多重外部因素影響，北京整體二手房市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱。根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年，北京二手房共成交約14.24萬套，較2021年下降26.3%。不過，貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，去年12月防疫政策調(diào)整后，今年1月上旬二手房市場帶看量等先行指標(biāo)出現(xiàn)了明顯的回升，而從成交量來看，1月上旬貝殼北京區(qū)域日均二手房成交量較去年12月翻倍。

　　展望2023年北京二手房市場走勢，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著疫情因素的逐步消解，社會經(jīng)濟環(huán)境逐漸恢復(fù)，北京二手住房市場將回歸平穩(wěn)發(fā)展軌道。

　　觀望氛圍下，2022年二手房市場平淡

　　“整體2022年二手房市場比較平淡，成交量偏低，不是市場沒有購房需求，而是很多購房者一直在觀望，導(dǎo)致2022年整個房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)也只有少部分人賺到錢。”回顧2022年，北京中原五棵松片區(qū)的區(qū)域經(jīng)理陳貴勛如是表示。

　　李明(化名)就是觀望者的一大典型。李明從去年年初就開始看房，看了很多套房源，一直覺得市場不好，想再等等，直到年底也沒下手買房。去年12月下旬以來，眼看著市場活躍度開始回暖，他再次有了看房的想法。

　　“他是讓我印象挺深的一個客戶，有購房需求，手里有錢也有購房資格，但一直感覺市場不好，遲遲未下手買房，不過，去年他看的房子，后來基本上也都成交了，這說明市場需求還在。”陳貴勛表示。

　　新京報記者了解到，陳貴勛所在的門店位于五棵松區(qū)域，紫金長安是其主要負責(zé)項目之一。2022年，他所在的門店，紫金長安小區(qū)共成交了40套，相比2021年增加了1套。陳貴勛告訴記者，從該小區(qū)上下半年數(shù)據(jù)來看，上半年成交19套、下半年成交21套，全年數(shù)據(jù)較為平穩(wěn)；整體來看，2022年該小區(qū)成交以改善大戶型為主，其中，三居、四居共成交26套，小戶型一居、二居共成交14套。成交價方面，平均成交單價為13.8萬元/平方米，與2021年平均成交單價12.94萬/平方米相比，整體房價上漲6.39%。

　　2022年北京二手房共成交14.24萬套

　　而從整體市場來看，根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年，北京二手房共成交約14.24萬套，同比下降26.3%。從各區(qū)域成交套數(shù)來看，來自北京中原的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，所有區(qū)域成交量同比均不同程度下跌，其中，平谷區(qū)同比降幅最大，為31%；其次為西城區(qū)和密云區(qū)，均同比下降30%。

　　對此，北京中原分析稱，疫情影響二手房帶看，所以受影響的5月、12月份，二手房成交量均回落至8000多套的低谷，相對于正常月份下降30%-40%，造成2022年全年成交規(guī)模下滑至近五年新低。

　　除疫情因素影響之外，麥田房產(chǎn)分析師認為，2021年北京二手房成交量較高，市場在2022年進入調(diào)整期，造成同比下滑明顯。但在全國樓市環(huán)境低迷的大背景下，2022年北京二手房成交量仍然超過14萬套，展現(xiàn)了北京樓市十足的韌性和較強的購買力。

　　值得一提的是，從歷年走勢來看，北京鏈家研究院分析師冷會分析指出，2022年度成交規(guī)模與2017年-2019年相當(dāng)，屬于一般年份水平。

　　就月度交易量來看，根據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年北京二手房的單月成交峰值出現(xiàn)在3月份，月成交量超過1.7萬套；共有3個月的成交量低于1萬套，除了2月份是因為春節(jié)假期因素影響之外，5月和12月的市場均不同程度地遭遇疫情影響，尤其是12月的這波疫情，使年末的“翹尾”行情沒有如約而至。

　　價格方面，雖然成交量下滑，但北京二手房價格仍然呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢，年內(nèi)價格走勢總體平穩(wěn)，價格波動幅度處于合理運行區(qū)間。根據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年全年成交價格較2021年上漲3.59%，但因為市場在售房源較多，部分房源在年末仍然面臨比較大的調(diào)價壓力，12月成為全年二手房議價空間最大的一個月。

　　分區(qū)域來看，根據(jù)北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從參考均價來看，城六區(qū)價格均有所上漲，且漲幅居前列，近郊區(qū)中通州、門頭溝有所回落，其余區(qū)域同比小幅上升，遠郊區(qū)則以跌為主。

　　此外，從市場特點來看，根據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年全年客戶成交周期最短的月份出現(xiàn)在3月份，購房者在“小陽春”的入市意愿最強烈，而購房者的觀望情緒在10月份達到最大，11月和12月份成交周期從高點逐漸回落，表明潛在購房者購買意愿在增加。

　　預(yù)計2023年市場將回歸平穩(wěn)發(fā)展軌道

　　值得一提的是，今年1月以來，北京二手房市場逐步回暖。貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，去年12月防疫政策調(diào)整后，重點城市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了先抑后揚的走勢，今年1月上旬二手房市場的先行指標(biāo)出現(xiàn)了明顯的回升。

　　代表需求的帶看量和成交量出現(xiàn)明顯回升。從帶看量看，1月上旬，北京日均帶看量較去年12月增幅在40%以上。此外，從成交量來看，1月上旬貝殼北京區(qū)域日均二手房成交量較去年12月翻倍。

　　與此同時，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，進入2023年，1月1日至7日北京二手房共成交1715套，較2022年12月同期成交套數(shù)增長16.1%。

　　“隨著近期不斷出現(xiàn)利好消息，大家的購買心態(tài)也增強了，不僅成交量增多，而且成交速度也很快，很多客戶心態(tài)有所轉(zhuǎn)變，都想盡快出手。”陳貴勛認為，展望2023年，成交量估計很快就會有明顯提升，房價方面也會有所波動，但幅度不大。

　　對于2023年的北京二手房市場，麥田分析師認為，隨著樓市政策環(huán)境的不斷向好，疫情影響減弱，北京二手房成交量預(yù)計在2023年會迎來一定反彈。在“房住不炒”的大背景下，二手房價格預(yù)計將會延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢。

　　冷會表示，2022年度受多重外部因素影響，房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱，供需關(guān)系總體偏向買方。為應(yīng)對疫情沖擊和宏觀因素影響，從去年上半年開始中央和地方陸續(xù)出臺各類支持性政策確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，多重因素交織導(dǎo)致供需結(jié)構(gòu)和市場預(yù)期均有明顯變化。展望2023年，隨著疫情因素的逐步消解，社會經(jīng)濟環(huán)境逐漸恢復(fù)，預(yù)計北京二手住房市場將回歸平穩(wěn)發(fā)展軌道。