中新網2月14日電  據《北京青年報》報道，房價節節攀升，人們在抱怨房價過高的同時，自然而然質疑起房地產開發商是否有暴利行為。開發商對地價的敏感普通百姓雖不可能達到，但通過簡單的房價計算方式，也可以基本推算出不同區域、不同樓盤產品的大致價格，對于尋找新的房子，了解開發商將會如何定價會有非常大的幫助。

    房產暴利緣何遭遇千夫所指

　　如今，不論是已經買了房的，還是買不起房子的購房人都在大喊房價過高，大罵開發商黑心，這也難怪，盡管一杯星巴克的利潤也不低，但對于大部分人來說，實在是可喝可不喝，而且即便多喝幾杯，被賺了錢，也不會對生活產生什么嚴重的影響。

    可房子就不一樣了，這物件兒絕對具有生活必需品和奢侈品的雙重屬性。房子不住不行，要住就要花上也許是一輩子的積蓄，真是不成為焦點都難，即便現在有了銀行的按揭貸款，可也有人說，什么叫按揭呀，按揭就是房地產商和銀行把你按著，慢慢從你身上揭下一張皮來。老百姓才不管到底房價是怎么定出來的，什么地價高，什么成本高，我買不起的房子，價格就是高！

　　房價節節攀升，人們在抱怨房價過高的同時，自然而然質疑起房地產開發商是否有暴利行為，也對蓋個房子到底成本是多少越來越關注。其實房地產的成本構成，房價定位早已經不能通過公式計算簡單得出結論，盡管成本、房價、暴利之間的連帶關系都會對購房人買房造成影響，但其實它們并沒有購房人想象的那樣聯系緊密。

　　開發商一方已分成幾派，有人滿肚子委屈透露2005年北京某樓盤的凈利潤僅在3%，地產商的日子不好過，也有人不再對暴利“猶抱琵琶半遮面”直接喊出“房地產一直存在著暴利”，一些學者根據房地產開發項目的價格和成本進行推算，認為房地產開發商的利潤率可以高達30%，有的甚至認為在50%以上。這樣的數字在目前競爭激烈的形勢下，在任何投資領域都是令人難以置信的。不論是3%還是30%，作為商人追求利潤絕對天經地義，可為什么只有房地產的高利潤備受關注，眾所周知，汽車、IT行業的“暴利傾向”與房地產業相比是只高不低。

　　不可否認，房地產行業一直是公認的高利潤行業，但也不意味著一定是暴利。

　　中國的房地產行業獲得的超額利潤就是來源于政府對土地的壟斷供應，即行政性壟斷。表面上看起來，全國房地產企業已超過4萬家，是個充分競爭的行業，但由于房地產業的上游土地市場是政府獨家壟斷，政府“一個口子”供地的土地儲備和招拍掛政策，實際上充當了土地供應的壟斷商角色，因此，完全有能耐獲得“壟斷的超額利潤”。其中很大一部分通過協議轉讓流入了房地產企業。

    據一位地產顧問負責人介紹，土地的壟斷供應是近年來開發商能夠獲取高額利潤的關鍵。目前不少樓盤都是在2003年土地“招拍掛”以前取得的土地，較低的土地成本使其利潤豐厚。但隨著“8·31”之后，土地“招拍掛”，我們可以看到，大開發商也是出了“血本”在土地上，總之“大限”之前的土地總有用完的一天，“大限”之后誰也別想再在土地上做文章。

　　而避稅偷稅也被歸入了房地產企業獲得高利潤的重要原因之一。

　　有報道稱，在北京、廣州等房地產業發達的地區，房地產行業成為稅收違法行為的“重災區”。2003年至2005年上半年，北京地方稅務局共計查處房地產企業中存在嚴重涉稅違法問題的案件180件，查補稅款75845萬元。更有人總結歸納出了名目繁多的地產企業稅收違法手段：瞞報或少報預收售樓收入；利用關聯企業的業務往來避繳稅款；財務和會計核算比較混亂，導致成本和企業所得稅無法準確核算。有的房地產企業將建筑成本中的“利息”和“管理費”項目一直掛賬在“在建工程”科目，沒有按工程項目和完工進度及時分配結轉到“固定資產”科目，少計了房產原值，從而少計了稅款等等。

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