做回開發商 教你算房價

　　盡管房價構成中有諸多不確定因素，但是每個開發商在拿地時都會迅速開列一個成本清單，這個過程可能只有幾分鐘，他就會迅速計算出，這個地價是否適合拿地，在這塊地上做成什么樣的產品等等。 這是開發商基本的“吃飯”技能，一點也不神秘。普通百姓雖不可能做成開發商，但通過這個房價簡單的計算方式，也可以基本推算出不同區域、不同樓盤產品的大致價格，對于尋找新的房子，了解開發商將會如何定價會有非常大的幫助。

　　開發一個房地產項目的成本大概由幾部分組成，一是土地成本，你可以簡單地理解，開發商得到這塊土地所需要支付的成本，比如出讓金、拆遷費，甚至潤滑賄賂部分的費用，當然拿地方式不同，支付的成本是不同的；二是建安成本，說白了這是建房子的成本；三是管理成本，建設過程中，開發商的各種管理（人員）支出、資金成本、營銷成本等等；最后一部分就是開發商的利潤和稅費了。

　　其中的土地成本、綜合建安費基本是公開的，這兩部分的成本可能占開發成本的70%，也比較容易計算出來。不同時期獲得的土地的成本是不同的，但土地公開招拍掛后，這個成本就公開了。綜合建安費也比較容易計算，別墅產品的土建造價（裝修除外）一般在500－600元/平方米；多層住宅土建成本通常是1000元左右/平方米；板樓住宅的土建成本在2000元左右/平方米。

　　以去年華潤以25.65億的價格拍得清河地塊為例，就有人粗略估算過，這塊地的樓面地價每平方米保守估計3500－3800元，建安1200元，還沒有蓋樓，成本就已經接近5000元，最終的建成成本估計6500元左右，因此業內人士告訴你，這個項目至少要賣到8000元/平方米。而清河地塊現在主力樓盤價格都在6000元以下，很多人說華潤的地拿貴了，就是因為這點。

　　但不同的開發商的戰略是不同的，一是他們的利潤目標可能不同，二是他們的資金支持可能不同，因此會有些開發商拿地后，不急于銷售，等待房價的上升，但也有一些急于銷售，因此在一些新盤開盤時，低于成本價的房子也可能買到。

　　學習開發商計算成本方面最重要的一環是要認識所銷售項目的開發商的背景，因為不同的開發商在其他幾個成本構成方面是不同的，而成本部分的另外三分之一，指公司的管理成本、財務成本及銷售費用和稅金部分則是模糊地帶，不同規模、不同背景的房地產公司的運營管理成本是不同的，而在營銷費用的控制、財務成本方面就更為敏感。一位業內人士指出，開發商還有很大一部分利潤源于高的財務杠桿。簡單地說，就是以較少的自有資金啟動項目后，房地產企業通過銀行貸款、房屋預售、施工企業墊資等方式完成銷售利潤。因此其資金的回報率極高。

　　其次，不同公司的產品，其品牌收益也不同。以北京星河灣為例，盡管這一區域的高檔產品極多，但開盤即定價到15000元/平方米，比周邊項目高出近一倍，與當時朝陽北路沿線的樓盤銷售價格在6000-8000元/平方米相比，可謂有極高的利潤，這種定價除了產品間的差異，也可謂其老板黃文仔對其品牌的定價。

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