中新網(wǎng)11月11日電 每日經(jīng)濟(jì)新聞報道，期房預(yù)售制該不該取消？中國社會科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展研究室主任易憲容10日接受記者專訪時表示，即使住房預(yù)售制度不取消，也得對該法進(jìn)行修改與完善。

　　房屋預(yù)售制令開發(fā)商“空手套白狼”

　　8月份，央行房地產(chǎn)金融分析小組撰寫的《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》建議改期房銷售為現(xiàn)房銷售。《報告》一出，建設(shè)部新聞發(fā)言人于8月24日宣布：近期不會取消商品房預(yù)售制度。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)商為什么會對央行的建議反應(yīng)如此激烈？最大的問題就是這種制度成了房地產(chǎn)開發(fā)商‘空手套白狼’式的暴利獲取途徑。”易憲容一語道破天機(jī)。

　　易憲容指出，房地產(chǎn)開發(fā)商依靠銀行和承建商墊付大部分成本，房屋建筑剛一開始就可通過房屋預(yù)售貸款回籠資金。這種方式可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商的房屋開發(fā)風(fēng)險完全轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者與銀行。

　　已有研究表明，國內(nèi)房地產(chǎn)商的資金來源大部分是銀行。2004年，房地產(chǎn)企業(yè)80%以上的資金來源是國內(nèi)銀行貸款。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)商的資金占銀行貸款的比重如此之高，其借助的工具就是房屋預(yù)售制度。”易憲容指出。

　　央行報告點(diǎn)了房地產(chǎn)市場死穴

　　“央行的《報告》點(diǎn)到了房地產(chǎn)市場的死穴，房地產(chǎn)業(yè)把國內(nèi)銀行業(yè)捆綁住了。”易憲容說：“這種制度讓房地產(chǎn)開發(fā)商的融資完全依賴到國內(nèi)銀行身上，必然會增加國內(nèi)銀行的風(fēng)險。而銀行的風(fēng)險就是不良資產(chǎn)，它最后一定會歸結(jié)到整個社會民眾都來承擔(dān)的風(fēng)險上。”

　　易憲容表示，房屋預(yù)售制為房地產(chǎn)開發(fā)商利用制度缺陷掠奪社會財富制造可趁之機(jī)。

　　“如通過‘炒樓花’制造出樓市的虛假緊缺，借機(jī)囤積抬高價格；用房屋面積縮水、建筑設(shè)計變更、環(huán)境描述浮夸等行為來侵犯購房者權(quán)益；更有甚者，把已抵押的房屋再預(yù)售，把已預(yù)售的房屋再抵押，或者進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售，最后攜款潛逃。正如央行房地產(chǎn)金融所指出的那樣，目前房地產(chǎn)市場許多風(fēng)險和交易問題都是房屋預(yù)售制度所引起的。”易憲容進(jìn)一步分析稱。

　　開發(fā)商靠房屋預(yù)售抬高房價

　　易憲容認(rèn)為，此前幾個月，個別城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫也和房屋預(yù)售制有關(guān)。

　　“據(jù)我了解，不少房地產(chǎn)開發(fā)商看上一個房地產(chǎn)項目后，先通過種種方式募集到資金，甚至于有時借高利貸也在所不惜，把開工所需要的證件辦妥以便項目開工。只要一開工，房地產(chǎn)開發(fā)商就開始辦房屋預(yù)售證準(zhǔn)備銷售。房屋一銷售，開發(fā)商先把已經(jīng)借的錢還了。”

　　“賣出的房子都是凈利潤，房地產(chǎn)開發(fā)商之后就開始逐漸提高房價慢慢賣，而房地產(chǎn)開發(fā)商一定會讓房價持續(xù)上升。這就是我們購房民眾看到的所謂期房價格低的幻覺。”

　　“如果是現(xiàn)房交易，房地產(chǎn)開發(fā)商一則要承擔(dān)資金成本，二則要承擔(dān)房子賣不出去的風(fēng)險。在這種情況下，房價多會越賣越低，特別是在房子銷售市場競爭激烈的情況下更是如此。”易憲容說。

　　房屋預(yù)售讓消費(fèi)者買不到便宜房

　　易憲容說：“在目前中國的情況下，房地產(chǎn)市場是一個非競爭的壟斷性市場，特別是土地的獲得更決定了這個市場的非競爭性。要進(jìn)入這個市場獲得土地，或者是與政府利益相關(guān)的企業(yè)，或者是具有特殊關(guān)系背景的人。而這些人或企業(yè)一旦獲得土地，就成了房地產(chǎn)市場的主宰，土地的行政性壟斷由此轉(zhuǎn)化為市場性壟斷。”

　　他進(jìn)一步解釋稱：“房價下跌會壓縮開發(fā)商的利潤空間，這樣的競爭是開發(fā)商不愿看到的，因此開發(fā)商之間存在價格合謀動機(jī)(房地產(chǎn)新政后，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常在一起開會商量就是這種價格合謀)。在需求旺盛的條件下(包括投機(jī)需求在內(nèi))，開發(fā)商之間更加缺乏價格競爭的外部壓力。而更嚴(yán)重的是，在或真或假的行情看漲的大背景下(開發(fā)商時常制造漲價升值的假象，如最近北京的房價，其實往往是有價無市)，消費(fèi)者反而會對降價出售的房子的質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，從而陷入買漲不買跌、‘價格越低房子越賣不出去’的惡性循環(huán)。”

　　“保持房價剛性、降低巨額沉淀成本的風(fēng)險、獲得超額利潤等因素，成為開發(fā)商價格合謀的動力。”易憲容強(qiáng)調(diào)。

　　易憲容將開發(fā)商得以成功完成價格合謀，歸因于房屋預(yù)售制。“房地產(chǎn)開發(fā)商如果用自己的資金或借貸他處的資金作支撐，不僅會增加他們合謀的成本(因為借貸是要成本的)，而且也可能讓房地產(chǎn)開發(fā)商面臨資金流斷裂風(fēng)險。在這種情況下，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商拋售樓房，從而房價快速下降。可以說，這幾年來房地產(chǎn)市場價格居高不下，房屋預(yù)售制度是最為重要的原因。”

　　取消房屋預(yù)售制可規(guī)避風(fēng)險

　　“如果不取消，一定要推行房屋預(yù)售制度，那么這種制度的巨大風(fēng)險就得建立一種風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制來保證。就目前的情況來看，國內(nèi)房屋預(yù)售制度沒有這種風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制。因為，1994年提出的《住房預(yù)售管理法》是計劃經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物。即使住房預(yù)售制度不取消，也得對該法進(jìn)行修改與完善。”易憲容表示。

　　“因此，目前要檢討這種制度有哪些問題，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的哪些風(fēng)險，而這些風(fēng)險又是誰在承擔(dān)。”易憲容說。

　　談及如何規(guī)避風(fēng)險，他建議：“一是對房地產(chǎn)市場實行嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度。二是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行嚴(yán)格的信用審查。三是政府部門對房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，事前、事中、事后都有嚴(yán)格監(jiān)管。”

　　易憲容說：“如果房屋預(yù)售制度不取消，也不要把整個制度的風(fēng)險讓消費(fèi)者及銀行來承擔(dān)，而應(yīng)讓房地產(chǎn)開發(fā)商也來承擔(dān)。”(岳敬飛)