中新網10月25日電 據北京現代商報報道，距離建設部關于“近期不會取消商品房預售制度”的澄清剛兩個月，又有專家對預售制提出異議。10月下旬，在中消協舉辦的商品房銷售模式研討會上，有專家表示，如果讓房屋預售制度仍然運作，就應該提高房地產市場的準入門檻，提議“樓盤建成70%或者封頂方可預售”。24日，針對此種說法，任志強、張寶全等開發商明確表示反對。

　　“允許預售時，投資已過半，非要整死開發商嗎？！”

　　今典集團董事長張寶全用“今非昔比”來概括目前開發商在開發資金上面臨的壓力。“原來只要完成項目立項，報了規劃，交一部分土地出讓的定金，有些協議出讓的則可能是先欠著，這樣一個項目就可以動工了，用的多數是銀行的貸款。”

　　而現在一個房地產項目要拿到預售許可證，必須具備如下“硬件”：該項目的直接投資達到25%以上，建筑蓋到正負零(出地面)，同時按照土地招牌掛交易時達成的協議交納土地出讓金。“這樣算來，開發商在一個項目上的投資已經達到甚至超過50%，這么大的資金壓力，難道非要整死開發商嗎？！”

　　他認為，從協議出讓到完全實行招拍掛，土地交易方式的改變使得現有預售制度下的房地產項目多數接近半成品狀，一些注重品牌經營的開發商則會自動選擇準現房、甚至現房形式銷售。

　　“現貨交易是最原始的交易方式”

　　專家觀點：商品房預售制度是萬惡之源，是房地產市場中各種失信、違約、侵權乃至欺詐行為的根源之一，還助長了消費者在信息極不對稱的情況下追漲不追跌的非理性消費。贊成廢除預售制，推行現房制度改革。

　　張寶全稱，當市場發展成熟、供需持平時，“市場自然會有所選擇”，試圖用政府強制的辦法取消預售，“是典型的計劃經濟的頭腦”。他舉例，現在深圳已經在事實上實現現房銷售。“‘一手交錢一手交貨’是最原始的買賣方式。在我們的生活中，有很多都是預付費的交易行為。現在強調現房銷售，其實是社會經濟制度的倒退。”華遠集團董事長任志強說。

　　任志強認為，像波音飛機不可能像電視放在柜臺上現貨交易一樣，住房也同樣適用預售制，預期交易能實現最小的投入而獲得最大的產出。

　　“地產商空手套白狼根本無從說起”

　　專家觀點：在美國，購房者在購買預售房時先支付定金，待到住房真正交付后，開發商才能從銀行得到消費者的房款或按揭貸款。中國的情況正好相反，預售制實際上促成開發商“空手套白狼”，購房者從銀行獲得的按揭貸款無條件地劃撥給開發商做開發之用。中國可以借鑒國外的相應做法。

　　“我掌握的情況正好相反。”任志強介紹，去年全國通過住房貸款購房的僅占到房屋銷售總額的44%，換句話說，更多的購房人是用自有資金買房。他認為，在今年銀行提高購房貸款門檻的條件下，該比例會更低。所以“空手套白狼，根本無從說起”。

　　任志強認為，之所以會出現開發商過分依賴銀行貸款的狀況，是因為國內現有的融資渠道有限。“國內的房地產信托很不發達，設立地產基金還沒有法律保障，而這些方式在國外是常用的。為什么我們不能用市場的方式來解決問題，非要使用反市場的、計劃的手段？”

　　他表示，在國外，政府對住房銷售形式完全沒有約定，只是對開發貸款有相應的規定和監管，比如在施工階段，開發商只有拿到與施工單位的合同，銀行才能對其提供施工貸款。(賀文）