中新網11月2日電 據每日經濟新聞報道，“我們正在研究一些新的促銷手段，希望能夠避開前期業主這道坎。”1日，上海一家知名房產代理機構的研發拓展部負責人向記者透露。

　　近期，這家代理機構在上海代理的數家樓盤銷售均陷入困境，決定采取相應的促銷措施，但是，“如果直接降價的話，可能會引起前期業主的不滿。”上述負責人坦言，正在為此事發愁。事實上，隨著近期“差價補償”、“保價”之風愈演愈烈，如何在促銷時避免與業主發生矛盾已成為越來越多上海開發商的心病。

　　差價補償“沒道理”

　　記者近期調查發現，不少前期買房的購房者開始通過網絡等平臺聯合起來，一些樓盤業主還組建了準業主委員會，商討如果開發商降價(包括暗降)，業主如何應對。

　　“隨著市場形勢的變化，上海樓市供需雙方的力量對比也在悄然改變。”中國房地產指數研究院華東分院副院長陳晟指出。

　　不過，對于這一現象的出現，仲量聯行中國區董事陳立民表示難以理解，“這是非市場化的做法，在香港房地產市場最低迷的時候，也沒有出現過這種現象。”

　　“在正常市場體系下，購房者要求‘差價補償’、‘保價’對于開發商而言是不公平的。”陳立民指出。

　　盡管如此，一些上海開發商卻主動地為購房者提供“差價補償”或“保價”承諾。7月2日，被稱為“滬上公開跳水”第一盤的萬里雅筑率先開啟“差價補償”之門。隨后，達安春之聲、新湖明珠城等樓盤紛紛跟進。

　　“事實上，‘差價補償’或‘保價’更多地被開發商當作是一種促銷手段。”上海富陽物業咨詢有限公司研發拓展部經理胡欣指出，個別樓盤由于開發體量太大，后期銷售壓力很大，只能通過這種方式來進行促銷。

　　“保價”凸顯預售制之弊

　　一些專家認為，“差價補償”或“保價”的盛行凸顯了現行商品房預售制度的一些深層次矛盾。

　　“在現行的期房銷售制度下，從購房者與開發商簽訂買賣合同到交房之間，存在一個相當長的時間差，而這段時間內市場形勢隨時都會發生變化。”一業內人士指出，由于購房者與開發商有合同約定，所以這段時間的市場風險被全部攤到了購房者身上。但如果是現房銷售的話，購房者所承擔的市場風險就要小得多，“這樣便實現了購房者與開發商之間的風險共擔，把一部分風險分攤到開發商身上。”

　　此外，“期房相對于現房最大的問題就是貨不對板，開發商畫的永遠比造的好看。”陳立民表示，期房銷售存在不少問題，如房屋質量問題、面積變更問題、虛假宣傳問題、規劃變更問題等。而這些問題便成為購房者在目前形勢下與開發商討價還價的資本。

　　“在市場行情好的時候，一俊遮百丑，購房者或許不會去考慮這些問題。但隨著市場形勢逆轉，一些原來不是問題的問題一下子被凸顯出來。”陳晟指出，這也充分體現出目前房產交易制度的不完善。

　　事實上，對于現行商品房預售制度的詬病已成為目前業界的一大熱點，中國人民銀行在8月15日公布的《2004中國房地產金融報告》中，更是建議取消房屋預售制度。

　　“在現房銷售體制下，由于信息透明度提高，購房者與開發商之間的地位要比期房銷售來得平等，而在平等的交易環境下，‘差價補償’或‘保價’的問題是不應該存在的。”上述業內人士強調。(李靈）