中新網(wǎng)10月27日電 據(jù)北京青年報(bào)報(bào)道，京城樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季接近尾聲，然而今年卻趕上國家宏觀調(diào)控，5月以來市場總處于不溫不火的狀態(tài)。前一陣潘石屹提出在銷售旺季的9月將走出觀望期，這一觀點(diǎn)得到很多業(yè)內(nèi)專家的支持。觀望期是否真結(jié)束了嗎？記者采訪發(fā)現(xiàn)關(guān)于觀望期業(yè)內(nèi)存在兩種聲音，一種認(rèn)為區(qū)域產(chǎn)品有優(yōu)勢的項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)走出觀望，以潘石屹為首的另一種聲音堅(jiān)持認(rèn)為北京樓市整體走出了低迷狀態(tài)。

　　高性價(jià)比項(xiàng)目已率先走出觀望

　　22日，位于立水橋的明天第一城再現(xiàn)了其同門國美第一城的火爆場面。據(jù)開發(fā)商統(tǒng)計(jì)，三天認(rèn)購超過700套，大大超過了預(yù)期。明天地產(chǎn)總監(jiān)陳云峰得意地說，我賣了7年電器終于總結(jié)出一個(gè)商戰(zhàn)法則，就是同一型號的產(chǎn)品必須比競爭對手價(jià)格低，不同類產(chǎn)品必須是性價(jià)比最高的出手快，要不然就被市場淘汰。房地產(chǎn)領(lǐng)域也是一樣道理，盡管現(xiàn)在還沒有轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，但這是趨勢，往后的開發(fā)商不得不去做性價(jià)比最優(yōu)的住房。

　　性價(jià)比最直觀的還是價(jià)格。明天第一城開盤均價(jià)最終定在5200元，比業(yè)內(nèi)預(yù)期的5500元還要低300元，而產(chǎn)品是青年白領(lǐng)所喜愛的小戶型，其低總價(jià)的特點(diǎn)也是一大賣點(diǎn)。

　　同樣，7月底開盤的超百萬平米巨盤富力·又一城也在這3個(gè)月頻繁創(chuàng)出佳績。副董事長謝強(qiáng)說，這還是價(jià)格起的作用。東五環(huán)周邊的毛坯房項(xiàng)目很多都超過了6000元，而全部精裝修的又一城開盤價(jià)只有5500元，現(xiàn)在也沒到5800元。當(dāng)然項(xiàng)目地處綠化隔離帶也是最大的賣點(diǎn)。他計(jì)算，包括了代征綠地的綠化面積達(dá)到50%以上，這樣總?cè)莘e率剛剛過1，擠進(jìn)低密度項(xiàng)目行列。

　　同時(shí)操作林溪、領(lǐng)海、藍(lán)調(diào)三個(gè)項(xiàng)目的北京順馳董事長荊宏認(rèn)為，除了高性價(jià)比，地段優(yōu)勢更是不可替代的。房地產(chǎn)最大的特點(diǎn)是土地的稀缺性，市中心地段土地稀缺，房產(chǎn)項(xiàng)目少，而社會配套又相對集中于此，這就決定了該地段房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格的剛性。

　　陳云峰說，宏觀調(diào)控之后，處于滯銷狀態(tài)的項(xiàng)目還是占了大多數(shù)，所以他覺得房地產(chǎn)還遠(yuǎn)未走出觀望，但這并不一定是壞事，只有競爭日趨激烈的市場才會走向成熟，而性價(jià)比高的項(xiàng)目可率先走出觀望。

　　潘石屹：是否走出觀望權(quán)威數(shù)據(jù)說了算

　　早在8月，SOHO中國董事長潘石屹最先提出了金九銀十將走出觀望的觀點(diǎn)，這被很多網(wǎng)友說成是老潘為推銷自己的房而造勢。的確，根據(jù)北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，觀點(diǎn)提出后的2個(gè)月時(shí)間里，建外SOHO竟然賣掉了4億元，躍居北京市單盤銷售額第6名。

　　賣房賺了錢，觀點(diǎn)提出動(dòng)機(jī)卻遭質(zhì)疑，老潘似乎有口難辯。但他還是建議記者找官方的數(shù)據(jù)來判斷整個(gè)樓市是否走出觀望。雖然官辦的北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)還未貼出，但是成業(yè)行根據(jù)從市建委和北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的權(quán)威數(shù)據(jù)做出的研究報(bào)告說明，9月份北京市商品房預(yù)售房屋(商品住宅＋經(jīng)濟(jì)適用房＋商鋪＋寫字樓)總成交量16623套，與8月的13769套相比較，總成交量上升20.7%，總成交面積增長11%，但相對于今年成交量最高的4月來說，成交量還是下降了38%。

　　荊宏的研究部也是從交易管理網(wǎng)每天公布的數(shù)據(jù)做統(tǒng)計(jì)，其研究結(jié)果與成業(yè)行的數(shù)據(jù)比較接近。他們發(fā)現(xiàn)，三四月的日均成交套數(shù)平均800套左右，而七八月則只有500套左右，9月平均527套，是近5個(gè)月來第一次日均銷量突破500套大關(guān)的月份，10月到最近統(tǒng)計(jì)日平均已經(jīng)超過了600套，

　　年底京城樓市總體向好

　　“金九銀十”行將過去，到年底北京樓市將如何走下去成為購房人關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　對北京上海兩城市房地產(chǎn)市場都很了解的北京同策總經(jīng)理王知新認(rèn)為，北京不像上海，上海經(jīng)歷了房價(jià)猛漲，又出現(xiàn)大幅調(diào)整，波動(dòng)比較厲害，所以持觀望的上海人還很多。但北京就不同，它并沒有出現(xiàn)猛漲，也沒有跡象要猛跌，房價(jià)一直處于平穩(wěn)上漲的上升通道，所以年底的北京樓市還是向好的。

　　成業(yè)行研究員張燕認(rèn)為，北京的二手房市場將一直保持火爆勢頭。據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月二手房市場交易量略有上揚(yáng)，比上月增加了約10%，二手房登記量增加了35%，成交價(jià)格增加了135元/平方米。受新房價(jià)格不斷攀升的影響，二手房因價(jià)格和位置優(yōu)勢更多地贏得了中年購房者的青睞，而二手房嚴(yán)重的供不應(yīng)求，不單會保持到年底，大膽推測未來兩年也不會改變供小于求的局面。

　　潘石屹不同意有些學(xué)者的觀點(diǎn)，他覺得，并非只有中低價(jià)房才有條件走出觀望，高檔高總價(jià)項(xiàng)目只要有不可替代的優(yōu)勢和較高的性價(jià)比，它一樣也能賣得很好。他從截至10月20日下午5點(diǎn)的全市單盤銷售額排行前50名的數(shù)據(jù)看出，前12名中除了國美第一城和星河城處于中價(jià)檔價(jià)位外，其他項(xiàng)目都是高檔房，他估計(jì)即使到了年底這一排名也不會有很大變化。(楊曉）