懸疑二：“自住且90平方米以下可首付20%”——自住如何界定？

　　●背景：《九部委意見》第五條規定，從今年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。

　　●分析：這項政策中，對“自住房”的界定成為決定貸款買房首付比例的關鍵因素。據了解，目前商業銀行確定購房是否為自住，一是根據借款人的填報，二是通過央行“個人信用信息基礎數據庫”了解情況，三是通過當地房地產主管部門獲取借款人的房屋交易、登記信息。

　　但業內人士分析指出，“事實上，是否自住本身就很難界定。靠個人填報掌握信息基本上毫無約束。個人信用體系的約束相對有效，但因為目前體系尚未成熟，仍無法發揮較大的效用。加上銀行之間競爭激烈，銀行很可能會想辦法放寬貸款尺度。”

　　●預測：看來僅僅依靠現行的“自住”判斷標準，很難達到調控的目的。改變目前局面的辦法，一是對“自住”界定標準進行有效補充。例如通過貸款者有無日常水電費和物業費為標準來確定是否為自住。盡管該方法可以在發放按揭后，以事后監管的形式發現部分炒家。但無法事前預防，難以控制。二是政府通過各種扶持手段促進銀行個人信用體系的完善，真正實現信用體系的約束力。三是對兩成首付比例的適用條件做更多的限制。

　　政府會不會出臺細則來保證“自住”界定的準確性？目前多數銀行認為，2成、3成的首付款比例，對房貸者的影響并不大。而行之有效的政策制定起來難度較大，“預計短期不會有針對此問題的細則出臺。”

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　　有銀行業人士表示，新政要求對“購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定”，現在看，“自住住房”這個概念比較含糊，每個人在購房問題上，實際主要是以家庭為考慮單位的，但登記、按揭時，絕大多數只體現個人的相關情況。

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　　渠道之一是借款人自己的填報。銀行要求，借款人申請住房貸款時應如實申報所購房屋的用途，不得將非自住房申報為自住房；第二是通過央行“個人信用信息基礎數據庫”獲取借款人的貸款信息；三是通過當地房地產主管部門獲取借款人的房屋交易、登記信息。

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　按照建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》，從今天起，商業銀行、農村合作銀行和城鄉信用社發放的住房貸款首付款比例不得低于30%，但不包括住房公積金貸款；另外，購買套型建筑面積90平方米以下而且是自住房的住房貸款最低首付款比例仍執行20%的規定。

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