中新網12月22日電 據《北京現代商報》報道，回顧2005年的二手樓市，無論是國家政策還是經紀行業都發生了眾多變化，北京的二手房市場也隨著這些變化呈現出與以往不同的特點。特別是今年以來，包括央行加息、舊國條和新國八條的下發，以及“稅收一體化”等一系列政策的出臺，對二手房市場可以說產生了很深遠的影響。

　　關鍵詞一 首超

　　據北京房地產交易信息網統計數據顯示，今年2月份北京二手商品房占有比重首次超過再上市房，達到61.42%。而隨著時間的推移，這個占有比重仍然占據市場交易主流，并成為未來發展的一種趨勢。從1—10月份的統計數據(存量房成交量中二手商品房占比達56.6%，再上市已購公房占比達到43.4%)可以對二手商品房未來發展趨勢窺見一斑。可以說，二手商品房以其建筑年代較近、房屋品質較高、戶型相對符合現代人居住理念等特點，已經越來越受到消費者的青睞。

　　關鍵詞二 “波峰”“波谷”

　　今年，二手房成交量一段出現“波峰”和“波谷”，即5月份成交量最高為7789，形成峰頂；7月份成交量為4483，跌落至谷底。而造成這種現象的主要原因就是上半年出臺的“5·１1”政策，其中規定從6月1日起開始執行新的營業稅征收標準，使5月份出現大量急于過戶來搭乘營業稅征收末班車的消費者，成交量大幅上升。之后，在營業稅收政策的影響下，消費者觀望情緒見漲，7月份二手房成交量一度跌落到谷底。但8月份由于受到“公房征收營業稅優惠政策”的影響，市場又開始回暖，成交量緩慢上升走出低谷。

　　關鍵詞三 “黑馬”

　　今年，石景山地區打造成首都休閑娛樂中心，即石景山CRD概念的正式確立。使石景山區域在首鋼搬遷后又有了新的區域產業定位。因此，區域價值開始不斷得到提升，二手房市場表現極為明顯。目前，石景山區在售的新建商品房達到5000-6700元／平方米之間，二手房價格在3500-4500元／平方米之間，具有很強的價格吸引力。

　　關鍵詞四 營業稅

　　5月中，七部委聯合下發《關于穩定住房價格的通知》，其中對營業稅的征收標準作了重新界定。這一政策的出臺，一方面打擊了短線投資客；另一方面，也增加了業主的出售成本，在一定程度上抬高了二手商品房成交價格。因此，二手房市場一度出現持續走低狀況，市場觀望氣氛濃厚。

　　而到了8月初，卻出現了峰回路轉的變化。市地稅局、市財政局、市建委又聯合出臺了一項優惠政策，將首次上市的已購公房都隸屬到免征營業稅的范圍內，使營業稅對公房的影響程度減小，市場再度活躍。

　　關鍵詞五 建筑面積

　　在5月中旬出臺的新政策中，還有一個規定對二手房市場的影響也很是明顯，即對普通住宅和非普通住宅的判定有了新標準。“建筑面積140平方米”成為了普通住宅與非普通住宅的一條“分界線”，同時也成為二手房交易中成交面積的一道“分水嶺”。

　　按照新政策中的規定，普通住宅征收1.5%的契稅，非普通住宅則要征收3%的契稅。在新政策的影響下，市場也出現了新的轉變，其一，開發商力推中小戶型，將面積嚴控在140平方米；其二，稅收成本的增加影響到消費者的購房熱情，140平方米以上房屋成交面積占比甚微。據北京市建委統計數據顯示，1—10月，在全市預售的商品住宅中，80—140平方米的房屋占主流，達到總成交套數的56.4%，而140平方米以上房屋的成交套數則僅占22%。

　　關鍵詞六 稅收一體化

　　“稅收一體化”可以說是今年影響京城二手房市場的一大重要政策。這一政策的出臺與執行也在經歷了數次變化。由試執行到恢復原先的個人所得稅征收方式，再到重新強調，整個過程可以說是風云變幻。

　　目前，“稅收一體化”征收方式雖然仍未執行，但這已經未來市場發展的一個必然趨勢。單從目前來看，這場個稅征收風波影響最大的還是對消費者的心理影響，使部分有意出售房屋的業主希望盡量趕在個稅征收之前將房屋轉讓出去，從而致使成交量有所上升。據北京房地產交易網統計數據顯示，10月份二手房成交量同9月份相比上漲10.6%，不能不說是一種表現。

　　關鍵詞七 限地

　　7月，《北京市2005年度土地供應計劃安排評價標準(試行)》下發，其中規定二環路以內不再新增住宅商品房項目建設用地供應。這一規定的出臺使得二環內回遷房備受關注，成交量也之有所上升。據中原地產三級市場部統計數據顯示，8月份二環內回遷房成交量同7月份相比上升了5%。而成交量的上升，也導致成交價格出現小幅上漲，達到8000—9500元／平方米。

　　關鍵詞八 加息

　　在繼央行去年10月首次加息后，今年3月央行二次加息，宣布個人住房貸款利率上調0.2%。同時表示，商業銀行自營性個人住房貸款利率將不再實現現行的優惠利率，而恢復到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限幅度不低于同期貸款基準利率的0.9倍。但央行的二次加息對消費者購房行為并沒有產生實質的抑制作用，更多的還是體現在對購房者消費心理的影響，使消費者的購房心理趨于理性化，購房梯級消費層次日益明朗化。

　　關鍵詞九 “丑聞”

　　10月，北京二手房中介市場再曝“丑聞”，佰家經紀公司由于拖欠60多戶業主的近300萬元租金而被曝光。這也是繼2003年“堅石事件”之后北京又一起經紀公司拖欠業主房租而被告發的惡性事件。“佰家事件”給整個經紀行業敲響了警鐘，也迫使經紀公司開始考慮其自身的經營模式問題。代理模式需要經紀公司有強大的資金實力做后盾、有穩定的客源做支持，而在目前經紀行業發展不完善的情況下，“居間服務”模式將是未來發展的一種趨勢。

　　關鍵詞十 “倒閉”

　　應該說，2005年系列稅收政策的出臺對整個經紀行業起到不小的震蕩作用，使得一些以現金收房業務為主的經紀公司面臨倒閉。而與此同時，也有經紀公司在此刻逆市而上，紛紛進行圈地擴張。但值得注意的是今年上半年的稅收政策對這些有著擴張戰略的經紀公司的管理者來說，影響最大的是對經紀公司未來盈利模式的重新思考，各經紀公司開始注重公司管理水平，并積極尋找一種新的管理模式，來最大程度地規避市場風險。