中新網12月14日電 據《中國經濟時報》報道，縱觀2005年北京二手房市場的整體表現，在成交量明顯增長的帶動之下，二手房交易價格處于平穩的上調區間。面對2006年整體宏觀調控措施依然趨緊的情況下，北京二手房市場又將呈現出怎樣的態勢呢？業內人士表示，2006年的二手房市場將會繼續保持相對平穩的上升趨勢，而且上升的幅度將會再度擴大，具體來說將會呈現出以下的十大看點：

　　1、政策相對平穩，市場將現新“亮點”

　　回顧2005年出臺的各項宏觀調控措施，基本已經涵蓋了房地產市場的各個配套環節，特別是房產交易環節亦開始征收相應的稅費。為此，2006年，在宏觀調控政策方面應該不會再出現明顯的震動，基本會處于相對平靜；但是，平靜亦不代表不會出現“亮點”。首先，今年出臺的相關政策執行方面將會進一步加強；其次，對于房產二級市場來說懸而未決的個人所得稅具體實施方面也將會有一個比較明確的界定；再次，在房貸利率方面，已經初具雛形的固定利率將會正式投放市場；最后，有關物業稅的情況亦會有相應的初步“輪廓”顯現。

　　2、交易量將達到85000套

　　從今年二手房交易量的漲幅狀況來看，上漲幅度已經大幅回落，由去年增長幅度的69.21%下降為15.91%。而對于2006年來說，在一系列政策相對平緩的情況下，交易雙方的購房預期不會呈現明顯變化，二手房市場將會保持比較平穩的上升趨勢，預計2006年的成交量將會達到85000套左右，漲幅在27.8%左右。為此，北京二手房市場在經過2005年調整之后，2006年的二手房市場又將呈現比較明顯的上升趨勢，在交易量獲得一定提升的前提下，上漲幅度亦會出現明顯上調。

　　3、已購公房放量“瓶頸”更加凸現

　　雖然京城已購公房的存量接近160萬套左右；但是，公房的放量一直處于相對的“瓶頸”態勢。據“鏈家”統計資料分析，2004年的公房成交量為30194套，預計2005年公房的成交量將會在29000套左右，相比去年縮水了4%。為此，在2005年京城整體二手房交易量出現快速上漲的情況下，公房的成交量卻依然處于相對的“疲軟”狀態，此中已經透露出公房的發展潛力受到了放量趨緩的“拖累”，而在2006年預計整體二手房市場比較平穩的大環境下，公房的放量將會更加凸現“瓶頸”趨勢。

　　4、二手商品房交易占比加大

　　統計資料顯示，2004年二手商品房的成交量為27180套，成交占比為47.37%；預計2005年的二手商品房交易量將會達到37500套，成交占比達到56.39%。而隨著二手商品房存量的逐年增加，城區新建商品房項目的逐漸縮減，已購公房放量“瓶頸”問題亦不能獲得有效的突破；同時，資料顯示，在購買二手房的需求中，將近75%以上的投資置業者定位在房齡5年以內的次新房(二手商品房)。為此，受到供給和需求的雙方有效刺激，預計2006年的二手商品房交易占比將會再次放大，占比會超過60%。

　　5、交易價格保持溫上升

　　在調控政策的大背景下，2005年的二手房價格漲幅已經出現一定回落，漲幅由上年的7.47%下降為4.34%。2006年，房產交易雙方的心理預期不會發生根本改變，供需兩旺熱度不減，這就決定了二手房價繼續上漲的支撐力依然存在；但是，隨著二手房成交區域更趨于多元化、郊區化和邊緣化，亦會平抑二手房價的整體漲幅空間。

　　6、需求逐漸郊區化邊緣化

　　隨著北京“兩軸—兩帶—多中心”功能規劃的進一步實施，郊區建設的積極推進，交通設施的逐漸完善；同時，城區二手房價格的居高不下和房源供給的相對緊缺，使得需求逐漸往郊區與邊緣地帶轉移，從而促使2006年的二手房交易將更加趨向于郊區化和邊緣化。比如首鋼搬遷和CRD功能規劃的確立增強了消費者對石景山房產升值的預期、華潤置地以25.65億的天價拍得清河原三家毛紡廠用地亦提升了該區域房產的未來發展空間、通州馬駒橋憑借亦莊的區位優勢依然會成為一個新興熱點，這些都將有力促進2006年區域二手房交易量和交易價格的提升。

　　7、空置房更受青睞

　　隨著人們生活水平提高，許多消費者在置業過程中已經從以前的“一步到位式”房產投資置業理念逐漸向現在實施的“分步走”戰略投資理念轉變，梯級置業的觀念基本形成。而空置房正以其兼備新房的設計質量優勢和可與二手房比拼的價格優勢，成為許多消費者梯級置業的首選。為此，在市場需求整體比較強勁的情況下，2006年的空置房交易量將會有更加明顯的表現。

　　8、自住需求扶持力度將加大

　　雖然2005年的宏觀調控政策起始于3月的個人房貸利率上調；但是該政策的初衷是抑制過熱的投資需求而非打壓房產的自住需求。并且2005年下半年開始，部分銀行對二手房貸款的政策已經開始逐漸放開了。政策放寬主要體現在獲貸額度、年限及利率政策方面。為此，2006年金融機構對于房產自住的貸款需求將會繼續加大扶持力度，而對于房產投資者或是投機者來說將會繼續縮減。

　　9、更加追求品牌效應

　　行業競爭是市場上亙古不變的定律。隨著京城二手房市場的快速發展和未來潛力的有效釋放，經紀公司之間的競爭將更加趨于白熱化；同時，消費者對于品牌認可度的逐漸深入，品牌效應所產生的價值更加凸現。為此，2006年經紀公司將更加注重品牌經營，其中門店規模擴張、誠信規范操作亦是2006年經紀行業的主旋律。

　　10、透明交易將成主流趨勢

　　2005年，房產交易安全問題再次暴露。在今年7月，合肥出現了“桃園事件”，10月，京城“佰家公司”拖欠房東租金問題亦鬧得沸沸揚揚。而出現上述事件的關鍵點就在于交易過程沒有實施完全的透明化，“現金收房”、“高進低出”、“暗箱操作”現象比較突出。為了促使房產二級市場的健康發展，擺脫經紀行業的誠信危機，擴大品牌經紀的影響力，透明交易將會是2006年房產二級市場的主流趨勢。(周雪松）