五年的WTO過渡期終于結束，中國對外開放又邁上新臺階。那么，一直引人關注的關于外資進入房地產限制政策，是否又有新的發展？值此年終之際，再來回顧和分析一下今年7月份出臺的“171號文”的影響，頗有一番意義。

　　在宏觀調控一波緊似一波和外資加快進入房地產業的背景下，今年7月24日，《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》終于出臺。當初筆者曾有如下評論：政策看似來勢洶洶，實則是有硬性限制的一面，同時也有溫柔提醒的一面。正所謂“有保有壓”，“保”的是優質的外資，比如大部分進入開發領域的外資；“壓”的是所謂的熱錢，以炒房和套匯為目的外資。

　　如今四個多月已過去，情形又如何？國家統計局數據表明，1～10月，全國房地產開發企業到位資金20592億元，同比增長29.2%。其中，利用外資288億元，增長39.2%。單看這一數據，外資進入速度仍在高位。不妨再深入分析比較一下“171號文”出臺前后的差別。上半年我國房地產開發企業利用外資折合人民幣167億元，同比增長32.5%；而三季度的統計數據顯示，利用外資金額上升到了259億元，同比增長更是達到46.6%。由此可見，政策出臺之后，進入開發領域的外資有變本加厲的趨勢。

　　今年11月，作為世界最大的地產開發商之一，美國漢斯以資本金超過投資額50%的代價入主上海新江灣城C5地塊，也是歐美公司首次以房地產開發公司身份介入上海房地產業地塊項目。同樣在11月，德意志銀行高調宣稱，聯手澳門及珠海企業，投資2.25億美元在珠海發展一名為“中珠上城”的大型住宅項目，正式進軍中國房地產市場。僅枚舉兩例即可管中窺豹，目前歐美投行和地產公司已不再觀望和試探，而是堅定地加入香港、新加坡等地產先行者的隊伍中，爭先恐后在內地房地產開發領域扎堆。宏觀調控之下，一方面是內資地產企業業務鏈的萎縮甚至是退出，另一方面卻是外資地產商“跑馬圈地”，對照鮮明。

　　再來分析一下境外基金的收購路線圖。7月之前，境外基金在中國，尤其是京滬兩地掀起了一股整棟收購的熱潮，除了之前青睞的商辦物業外，高端住宅也成為他們眼中的“香餑餑”。應該說，7月之后的一段時間，鑒于對“限外政策”的捉摸不定，境外基金的收購步伐急速慢了下來。但短暫的觀望過后，境外基金仍繼續前行。比如：10月，新加坡騰飛集團收購位于上海的海洋大廈；11月，美國凱雷集團拿下上海中房森林別墅項目中的110套別墅。凱雷集團曾在著名的“徐工收購案”中鬧得沸沸揚揚，其實它早已在國內的企業并購、風險投資領域頻頻出手，此番首次涉足房地產頗耐人尋味。

　　上述分析表明，進入開發領域的外資步伐在加快，熱衷整棟收購的境外基金似乎有卷土重來之勢。而境外個人購房則陷入迷途，主要是因為各地遲遲沒有出臺相關細則，而這一領域恰恰也是“171號文”嚴加打壓“熱錢”的對象。另據渣打銀行的研究數據，2006年上半年撤離中國的“熱錢”達240億美元，估計2006年第三季度的“熱錢”流入為負值。由此看來，外資流入房地產的形態發生了變化，可以說正朝著“171號文”設定的方向轉型。

　　最后，還須明確一個問題，那就是外資為什么繼續涌入？雖然國家對進入房地產領域的外資尤其是“熱錢”進行了限制，但我們必須看到，吸引外資進入中國的外部大環境并未有任何改變。主要表現為四個因素：即全球范圍內的資本流動性過剩、中國經濟持續高速增長(今年GDP增幅仍高達10%以上)、中國房地產業發展遠景看好、人民幣的持續升值(最近一段時間人民幣升值明顯加速)。對外資中的優質部分(主要是開發資金)，上述諸多利好完全壓過“171號文件”造成的些許利空，可以預見，部分大型優質的境外房地產基金仍會持續進入開發領域和收購領域，而部分熱錢將不得不退出市場。

　　（來源：第一財經日報 作者：楊紅旭 上海易居房地產研究院高級評論員）