中新網12月19日電  近年來，低息環境下全球樓價的一路攀高引發各界的激烈爭論，樓市是否存在泡沫？泡沫如何收場？可以說已成為目前影響全球經濟發展的最大懸念。香港經濟導報載文指出，全球樓價嚴重偏離正常水平，就像高空走鋼絲，很難實現軟著陸；而即便以軟著陸方式進行調整，調整時間可能需要十年之久。今年的種種跡象更進一步顯示，經濟學家克魯格曼所預言一場震撼性的調整已經開始！

　　美國率先調整

　　2006年，美國樓價經過數年雙位數字升幅后，當地樓市第三季出現急剎車，廣泛地區的房屋銷售及價格均下滑，《華爾街日報》調查指，三分之二經濟師相信美國樓市的最壞時刻可能已過，但預計明年樓價仍呈負增長。

　　數據顯示，美國人對住宅市場似乎熱情不再了。雖然美國樓市未見暴挫，但其對經濟的負面影響已陸續浮現，第三季國內生產總值因樓市積弱而減少1.1%。分析員預測第四季經濟增長會由十月時預測的2.5%放緩至2.3%，并維持該增長速度至明年上半年，料消費環節最受打擊，但應不會帶來衰退。

　　跟隨在所難免

　　雖然美國的樓市泡沫正在縮小，但是美國以外的房地產市場看上去依然存在著大量的泡沫。在許多國家，人們購買住宅的欲望沒有絲毫減弱的跡象。

　　澳大利亞的數據掩蓋了其地區之間樓價的明顯差異。悉尼的樓價在2003年迅速上升，從2004年年底到2005年有所下降，而現在再次開始上漲。佩斯的樓市則熱得發燙，到今年第三季度，樓價上漲了46%。英國各地區之間的樓價同樣冷熱不均。根據全國建房互助協會數據顯示，今年第三季度愛爾蘭北部樓價上漲了三分之一，而英格蘭北部樓價的漲幅還不到1%。但是全國范圍內的房地產復蘇再次喚起了房地產泡沫論。

　　摩根斯坦利的大維.邁爾斯(David Miles)最近發表了一篇深刻的研究，試圖解釋過去十年中英國樓價漲了1倍的原因。樓價上漲的原因部份可歸究于實際收入的增加，人口增長也對樓價上漲小有貢獻，較低的實際利率(包括優惠抵押貸款利率)也是原因之一。但是樓價上漲更多是由投機引起的。約有三分之一到二分之一的樓價漲幅應歸究于樓價上漲預期的增加。這放大了其它因素的影響。樓價加速上漲使人們相信，未來樓價還會以更快的速度增長。結果，更高的樓價不僅沒有抑制需求，反而刺激了更多需求。邁爾斯寫道，樓價預期的變化對英國樓價上漲的影響如此之大，“這意味著目前的樓價水平可能很不穩定。”一旦樂觀預期轉向，樓價可能會下降。當然，問題是預計什么時候樓價才會下降。

　　影響難以估量

　　泡沫越大，影響越巨。此次經濟損失可能要比以往更為嚴重，因為樓價更有可能是名義下跌，而不是實際下跌。與先前的樓價高峰相比，很多國家不僅住房定價過高，而且鑒于通貨膨脹如此之低，樓價至少要十年保持不變才能將實際樓價壓回到長期平均價值的水平。最重要的是，在很多國家，這種樓價繁榮受投資者驅動的因素遠遠大于以往，因此如果樓價開始下跌，他們出售房產的可能性遠遠大于業主居住者。

　　因此，說目前整個世界經濟都處于危險之中并非危言聳聽。國際貨幣基金組織已對此發出警告：正是因為樓價上升是一種全球現象，因此任何下跌都很有可能同步發生，所以后果也將是廣泛承受。房地產持續繁榮令人愉快，可是有史以來財富的最大增長卻多半只是一種幻想。

　　誠然，樓價不會像磚塊一樣驟跌。它往往是緩緩下降，更像是一塊系在降落傘上的磚塊。但是，等它著陸時，它仍然會造成傷害。在大多數國家，與以前的繁榮相比，最近的樓價上漲與房貸大幅上升是同步發生的。不僅新的購房者申請高額抵押貸款，而且現有的業主也增加了抵押貸款，從而將資本收益轉變成可以開支的現金。如此一來，房地產繁榮就很可能比股市泡沫更加危險，而且通常隨之而來的是反復出現的持續經濟疲軟。

　　國際貨幣基金組織進行的一項調查發現，在富裕國家，樓價泡沫破裂后的平均產出損失是股市泡沫破裂的兩倍，而且通常導致衰退。