有跡象表明，今年7月我國關于限制外資炒房的“171號文”，日前在多個城市有松動的苗頭。凱雷基金一口氣吃進上海110套別墅，加拿大三五集團、美國漢斯、摩根士丹利等多家海外投資機構與開發商也已在華南、華東正式進軍房產開發行業。業內人士判斷，上海等城市沉默多日的海外基金購房潮將重新回暖。

　　限不限外其實是個偽命題。“限外令”出臺之前，外資入主內地樓市已面臨許多障礙。不管是出于無奈還是利益需求，房地產開發商都更愿意與當地權勢投資群體結盟。這是中國經濟轉軌中權力資本化與資本權力化的表現形式。不久前，全國人大常委賀鏗充當了“皇帝的新裝”中敢于說真話的小男孩兒，直言官商勾結是地方房地產調控不力的硬傷。

　　直到現在，關于通過“限外”來抑制房價的做法，坊間仍然有贊同與反對兩種聲音。不過，正所謂上有政策、下有對策，一小部分外資基金冷靜觀望，而大部分則選擇繞道而行，比如花旗集團、德意志銀行均通過股權投資方式分別參股上海徐房集團與珠海一大型民宅項目。國家統計局數據顯示，前三季度中國樓市利用外資的金額升至259億元，同比增長高達46.6%。看來，外資增加投資中國樓市是大勢所趨，并不會因為一級限令而畏縮不前。

　　面對中國樓市這塊大蛋糕，外資雖然要面臨準入問題，但他們更為在乎的，是進入后未來的風險與收獲如何。要知道他們大都不是來玩游擊戰的，而是想做長線投資，將來拿著項目到海外上市什么的。這就從客觀上要求其挑選樓盤時會謹小慎微，除了可能不看風水，資產負債及損益、現金流量等他們無一例外會弄個一清二楚。正可謂雙向選擇，想渾水摸魚的開發商，即使地盤與話語權都是牛哄哄的，也只有靠邊站的份兒。

　　可內資并不這樣想。他們為“限外令”的出臺沾沾自喜，以為是天賜良機。然而本性難移，以先入為主為第一宗旨，一窩兒蜂地上馬，如果利潤率不盡如人意或是信貸收緊導致資金鏈吃力，又會轉戰他途，比如今年以來一路竄紅的A股市場。溫州民資最具代表性，房地產投資乏味，于是高調進入股票與基金市場。據悉，只今年5月，溫州股票交易額就達170億元。

　　一邊是位“葛朗臺”，一邊是個馬大哈，外資與內資在入主中國樓市中態度迥然不同。在“限外令”的日子里，外資基金一邊休憩一邊重新審視政策風險并考慮入主技術路徑的創新，而內資則歡天喜地地四處玩大手筆，雖然宏調力度不斷加緊，但在不少非理性的投資者看來，仍然仿佛滿城盡是黃金樓。

　　“限外令”產生了逆向激勵效應。外資投資機構變得更加彪悍，中國本土投資機構仍然那么散漫，作為核心治理目標的房價漲速依舊居高不下。于是我們看到，這廂北京CBD 、亞運村等高端項目呈現出勢，那廂外資津津有味地挑揀、運作著最合適但未必大手筆的項目，回報率與可持續性令中國民間資本望塵莫及。有人稱“限外令”馬上要解凍(其實有的地方已形成了事實解凍)。那么有必要思考的是，解凍之后，內資勝算幾何，如何與外資競合？可以預見，未來中國大中型開發商將以聯合海外投行和基金為主，進行融資模式轉型。可以說，將虎視眈眈的外資臉譜化的做法有失偏頗，中國樓市投融資可導而不可限。

　　(來源：中國經濟周刊 作者：東方愚）