根治房市還應加大保有環節管理力度

　　早日征收物業稅,利用遞進稅率的稅收杠桿增大持有成本

　　近日,國家出臺一系列新政調控房地產市場,從政府監管、土地交易、交易稅費、金融政策、房源供應等多方面形成一系列政策組合,重拳出擊樓市,有人稱這是我國房地產市場最為嚴厲的調控政策。

　　扭轉重供應環節調整、輕保有環節管理的現狀,早日征收物業稅

　　房地產是與民生關系密切的行業,它的作用應該表現在兩個方面,一是保證市場穩定繁榮,另一是促進社會和諧。前者遵循市場規律,追求效率；后者依靠政府力量,體現公平。

　　市場穩定是持續發展的基礎,供求關系決定價格升降,我國政府對房地產市場的治理措施一直注重供應的調整,如供地計劃和資金信貸,無論是利率還是稅收,更多地體現在建設和交易環節,對房地產商品在保有環節缺乏管理力度。當前房地產市場升溫更多地來自于投機需求過大,商品房保有成本過低,無法有效遏制炒房投機行為。據統計資料,我國城鎮居民的住房平均自有率已經達到80%,超過許多發達國家。但住房資源分配不均衡,貧富懸殊,空置率較高,越是高檔的商品房,由于其升值炒作空間大,其空置問題越嚴重,加上我國建筑的平均壽命短,大拆大建問題嚴重,社會資源浪費驚人,這些都與可持續發展理念背道而馳。因此,要從根本上治理房地產市場,除了保持目前的措施以外,還應該從保有階段的稅收方面考慮,早日征收物業稅,針對擁有多套商品房,占用過多資源的人,利用遞進稅率的稅收杠桿,增大其持有成本,使閑置商品房要么進入二手市場,要么進入租賃市場,為社會提供服務功能,產生實際效用,從根本上減少投機需求。只有供求關系平衡了,價格也就可以回歸,反映真實價值,市場發展才能平穩。物業稅的征收也能在一定程度上改變地方政府與商品房價格之間的畸形關聯和政府土地財政的依賴模式,促使地方政府退出房地產市場中的經濟利益角逐,使其真正站在市場裁判員的地位,提高其公信力。

　　扭轉在住房保障方面重建輕管的現狀,不斷增加政府保障房的總體儲量

　　穩定房地產行業發展要靠兩個支撐,其一是市場,另一個支撐就是社會保障。按照現行的國家政策,針對城鎮居民的保障房類型有廉租房、經濟適用房和限價房三種。從實施的效果來看,廉租房效果比較理想,可惜數量太少,保障家庭不多,效應有限；而經濟適用房和限價房則問題多多,國家優惠政策在這兩種類型上沒有能夠完全真正落實到有需要的中低收入民眾身上。關鍵的問題在于重建輕管,其銷售模式讓保障房不斷流入商品房市場,沒有穩定足夠的保障房存量,政府就沒有足夠的資源去為今后不斷出現的新相對中低收入家庭提供住房保障。因此,應該將保障房資源與商品房市場完全隔離,不斷增加政府保障房的總體儲量,宜租不宜售,動態管理,增加透明度,提高效率,將保障性住房的管理績效納入地方政府官員的考核指標體系,扭轉在住房保障方面管理不力的現狀。當保障房的有效總量達到社會住房總存量的一定比例,如二成或三成時,才有住房保障的物質基礎,加上政府不斷完善的管理機制,中低收入家庭的住房保障問題才可能得到真正解決。

　　這次國家對房地產行業治理政策的力度很大,社會和政府都期望房地產市場回歸到健康的軌道上來。但也應該看到,房地產市場是一個多方利益參與、多方博弈的復雜體系,新政的積極效應雖然逐步顯現,但如果只是沿用老戰術老套路,可能治理于一時,產生短期效應,但長期穩定發展則恐難以保證。因此,還需要智慧,應遵循科學發展觀的原則,調整制定更有效的發展戰略和政策措施。地方政府應根據本地實際情況將中央政策進行細化,落到實處,增強其可操作性,排除利益集團對房地產政策實施的干擾,切實擔負責任,提高民眾的信任,確保房地產調控政策的科學性和有效性,為房地產市場的健康發展作出不懈努力。(華南理工大學建設經濟管理與房地產研究所所長、教授 王幼松)