話題緣起4月15日,國務院公布新一輪遏制部分城市房價過快上漲的新政(被稱為新“國四條”),17日,國務院發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發〔2010〕10號,被稱為新版“國十條”),隨后短短幾天,各部委圍繞10號文精神密集出臺具體政策,均劍指瘋漲的房價,盡力給樓市降溫。本次對樓市的宏觀調控頻率之密、力度之大、涉及面之廣前所未有,堪稱史上最嚴厲的房地產宏觀調控。那么,國家宏觀調控的重拳能否擠出樓市泡沫?瘋漲的房價是否得以遏制?如何讓這一系列的宏觀調控措施得到更有效的實行?我們特約專家發表看法。

　　利益博弈結果才是調控效果的關鍵

　　4月17日,國務院下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10號文件),規格高,定位準,力度大,體現出政府遏制房價過快上漲的堅定決心,必將給目前房地產市場帶來重大的影響。

　　規格高———第一次以國務院名義專門針對遏制房價發文

　　在10號文之前,自1994年以來,以國務院名義直接下發有關住房、房地產業的相關文件一共只有4個:1994年《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》(國發(1994)43號),提出要建立與我國社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度,實現住房商品化、社會化,由此啟動了我國住房體制改革；1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革,加快住房建設的通知》(國發[1998]23號),政策主旋律是“市場化”,成為我國十多年來房地產市場化改革政策的引擎；2003年《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發[2003]18號),提出“房地產業已經成為國民經濟的支柱產業”,進一步堅定了我國房地產市場化的發展方向；2007年《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發[2007]24號),充分強調了政府在住房領域的公共服務與社會保障職能。

　　1994年、1998年以及2003年的文件都是體制層面的重要文件,2007年的24號文和剛剛出臺的10號文則都是在堅持房地產業市場化發展的大背景下,針對房地產業發展中出現的問題而專門出臺的,24號文強調的是政府的保障職能,10號文則是針對市場上的高房價,雖然各自體現了不同的側重點,但均劍指房地產的“市場失靈”。

　　值得一提的是,此次10號文出臺,是第一次以國務院的名義專門針對遏制房價發文,足以體現政府對部分城市房價過快上漲的高度重視。

　　定位準———堅決打擊炒房投機者

　　10號文針對的是“部分城市”以及房價的“過快上漲”,這為調控定下了精確的范圍和目標。從內容來看,雖然10號文是對各部委以及各地方政府的指導性文件,但也不遺余力地針對不合理住房需求提出調控手段,如對貸款首付款、貸款利率提出具體要求,這在以往以國務院名義下發的住房相關文件中是鮮見的。又如通過對購房套數、異地購房作出限制,在抑制住房不合理需求上繼續下功夫,并圍繞增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設以及加強市場監管,四管齊下,重拳出擊,目的只有一個:準確定位房地產市場中的調控對象,堅決打擊炒房投機者。傳達的信息也只有一個:在多次遭遇房價越調越漲的尷尬后,這次“狼真的來了”。

　　力度大———短時間內各部委圍繞10號文精神密集出臺具體政策

　　從4月14日國務院常務會議,到4月17日10號文出臺,短短幾天時間內,各部委圍繞10號文精神紛紛出臺具體政策:20日,住房與城鄉建設部要求各地要嚴格商品住房預售許可管理,未獲預售許可項目的開發商不得收取訂金,不得分層、分單元辦理預售許可；商品住房嚴格實行購房實名制,認購后不得擅自更改購房者姓名。同日,審計署發布2010年第六號審計公告,數據顯示,多個市縣土地專項資金管理不規范,并仍然存在違規征地、以租代征土地、違規協議出讓工業和經營性用地等違規問題,矛頭直指地方政府；保監會重申險資投資不動產的“三不”原則。21日,銀監會官員表示,第二套住房認定標準以房屋數量為準、以家庭為單位,這與此前執行的二套房以貸款記錄判定的標準出現了根本性的變化。也是同日,央行罕見地就單個季度發布金融機構貸款投向報告。22日,國土資源部土地利用管理司司長強調,土地招拍掛出讓制度正在研究完善,目前在全國一些城市已啟動試點。

　　各部門如此迅速、密集地出臺房地產調控的相關政策,動作之快、力度之大,在歷次房地產調控中是少有的。10號文出臺后,整個房地產市場已迅速有了反應,房地產股票愁云慘淡,房地產市場觀望氣氛明顯,二手房市場供應明顯增加。至于調控目標是否能夠真正達到,還要看后期地方政府出臺相關政策細則的情況以及政策的落實情況。畢竟,地方政府歷來更多地把住房問題看成是經濟問題、GDP的問題。中央政府和地方政府利益的博弈結果,才是調控效果的關鍵所在。(北京師范大學房地產研究中心 張健銘)