拐點形成不容置疑

　　預期調控會使房價大幅下降也不切實際

　　繼2009年12月出臺一系列調控房地產市場政策之后,近日國務院發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,提出十條舉措(以下簡稱房地產“新政”),其影響如何,試析一二。

　　前段時間房價上漲過快地區房價停止上漲或拐回向下勢成必然

　　綜合而言,新政會給房地產市場帶來顯著影響,其中最主要的是新政會抑制需求,增加供應,會讓所有市場參與者的預期發生變化,買升不買跌效應將會顯現,購買行為會切實減少,成交減少和降價將不可避免；進一步,降價會印證人們當初的預期,進而再引導減少購買；循環往復,市場進入景氣下降周期,直到價格低到一定程度或有其他因素刺激新購買行為增加,才能進入新一輪景氣上升循環。因此,從短期看,前一段時間房價上漲過快的地區,房價停止上漲或拐回向下勢成必然,從這個意義上講房價拐點形成不容置疑。它的效果最接近于嚴厲的政策會使股市步入調整一樣。事實上,近年的房地產市場的特征確實很接近股票資本市場,房地產變成全民均想參與(富人多數已參與)的投資品種(十幾年的漲價和調控不靈效應),因此套用資本市場的調整規律來理解當今房地產市場的調整趨勢,不會有多大偏差。但是,由于我國宏觀經濟已然走在上升通道,城市化和居民收入水平不斷提高帶來的需求依然會持續增加,前一段寬松貨幣政策及近期人民幣升值預期帶來的市場流動性依然充足,通脹步伐不會停止,再顧及政策調控的初衷并不是促使房價大幅下降,實力開發商已有近幾年的巨額利潤積累(扛價承壓能力強),預期調控會使房價大幅下降也不切實際。

　　新政要進一步達到預期效果的配套措施

　　房產新政要想進一步達到預期效果,綜合而言,必須進一步改革公共財政體系和政績評價標準(使地方政府不再依賴土地財政,不再依賴房地產漲價帶來的虛高GDP)；需要加快完善房地產稅收體系,考慮到物業稅推出的制度設計、程序與技術障礙,盡快修改房產稅的規定(適當擴大房產稅范圍)以替代物業稅,不失為有效途徑,因為只有對持有多套、大面積住房征稅,才能對持有人形成持續的成本壓力,才能有效抑制過量占有物業資源的奢華消費之風,打擊囤積居奇的投機行為,培育適度和節約消費的觀念,減輕我國人多地少、資源稀缺帶來的房價持久上漲壓力(交易環節征稅是一次性的,在交易中會被轉嫁給最終消費者,在市場流動性充裕的背景下,對壓制投機炒作、抑制房價作用有限)；需要嚴厲打擊各種違法、違規行為,有法不依、執法不嚴、違法不究長期以來成為中央政策效果大打折扣的頑疾,看看我們身邊有多少已出讓的土地閑置或變相閑置(象征性的開工等),看看房地產中介用多少種方法規避稅負(簽訂陰陽合同,人為壓低成交價,虛增房屋原值或裝修費等,且交易雙方普遍配合),看看開發商有幾家如實地申報繳納了土地增值稅(虛增各種成本),看看各地經濟適用房、廉租房有多少鵲巢鳩占、舞弊腐敗叢生,再想想是不是有人會通過假離婚、掛名在住房套數上來規避管控,從某種意義上說,新政的效力取決于執法和反腐的力度；需要適時升息,減少市場流動性,從根本上抑制投資沖動；需要調整土地制度,使符合一定條件的集體土地、小產權房可以上市流通,從根本上改善供應不足；需要政策持續平穩,否則,調控失效,房價再漲,人們會形成越等越買不起的預期,從而恐慌性需求再起；需要創造新投資渠道,使創業投資、金融投資等領域有公平、清明的投資環境和合理的收益,否則,全民炒房,房價必然又走到快速上漲的老路。(廣州大學工程管理系主任、教授,廣州市房地產學會專家委員 陳德豪)