調查之四 廣州：房價見頂回調不可避免

　　隨著自住需求、改善型投資型需求的大量釋放，廣州樓市從第二季度開始量價齊升。然而，當樓市均價已經接近購房者的最大承受度，尤其是當目前促成上半年樓市“牛市”的條件已經悄然改變，市場風險不可小覷。

　　廣州的杜先生正在為自己的買房決策感到慶幸。今年1月，他在白云區金沙洲以每平方米6000多元的價格買下了一套商品房，而現在這個價位早已見不到了。

　　隨著廣州住宅均價從2007年10月的11574元/平方米逐漸調整至2008年12月的8012元/平方米，在被高房價抑制一年多之后，像杜先生這樣的一部分自住需求在今年初開始釋放。然而，隨后廣州樓市出現了一輪量價急漲的行情。據統計，廣州一手住宅上半年共成交428.20萬平方米，同比上漲77.1%，其中1月份僅成交46.18萬平方米，均價為8014元/平方米，而到了6月份，成交面積達到了110.40萬平方米，均價躍升至9676元/平方米。

　　滿堂紅市場研究部總監龍斌認為，在各種政策利好的累積作用之下，第一季度的置業主體主要是以首次置業以及換房自住等群體為主，投資型需求占少數。因此第一季度三個月的樓價也都基本穩定。但進入第二季度以后，廣州樓市成交開始發生結構性的變化，市場需求結構向高端物業轉移，改善型投資型需求開始大量釋放，主流購房群體也從年初的首次自住型需求轉換成當前的改善型投資型需求。

　　據合富輝煌首席分析師黎文江分析，當前出口、制造業難有起色，隨著樓市回暖，越來越多的出口、制造業閑置資金正在進入樓市。另一方面，今年大量的信貸投放引發人們對未來通貨膨脹的擔憂，以投資的形式將財富轉移到價格已見底回升的高端物業，是人們目前作為長期投資增值、存儲保值及改善居住環境的較為穩妥的理財方式。

　　由于改善型投資型需求大量釋放，直接導致廣州第二季度樓市量價齊升。據統計，第二季度廣州一手住宅共成交271.07萬平方米，比第一季度上漲72.5%，其中6月份成交量更是突破百萬平方米，成為近兩年來的最大單月成交，均價也重回“9”字頭。

　　“市中心部分區域甚至已超過去年同期水平。”戴德梁行華中、華西區策略發展顧問部董事及主管黎慶文介紹說，上半年廣州樓市市場消化能力接近近三年的最高峰，但是過高的房價也會抑制未來需求釋放，目前全市價格已接近購房者的最大承受度，市場蘊含風險。

　　事實上，廣州樓價的上漲，已讓不少購房者失去了追隨高價的意愿。龍斌表示，最先是自用客戶在不斷走高的樓價面前退出了，接著是一些投資者也開始猶豫。

　　一些專家也認為，樓市急漲之后，下半年的震蕩調整將不可避免，而目前已經初現端倪。據廣州一手住宅每日網簽數據統計，6月份廣州一手住宅每天網簽數量都有三四百套，數量最高的6月1日有509套。可到了7月份，每日的網簽數降到200多套，成交量已經有所回落。

　　“事實上，目前促成上半年牛市的條件已經悄悄有了改變：銀監會反復申明二套房貸政策嚴格執行，信貸投放量從7月開始迅速下降，政策面和市場面的變化等，這些政策和市場的變化，已經使得高樓價下，投資者和改善型買家已經不再急于入市，開始變得謹慎。”龍斌表示。

　　盡管未來成交會放慢，但價格方面有較大的不確定性。不過，多數專家認為，廣州樓市是以大開發商為主導，而這些開發商上半年業績普遍不錯，資金比較充裕，沒有下調價格的沖動，但是面對日趨謹慎的市場，開發商不會再肆意上調價格，因此價格將呈現震蕩變化。

　　此外，下半年較充足的供應量也將使樓價增長勢頭減弱。據戴德梁行預測，下半年廣州將出現住宅供應的高峰期，將有300萬平方米新增供應(3萬套)，其中中心四區約有1萬套面世，較上半年中心四區的總供應量增長3%。

　　而廣州房地產專家、廣州寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同則認為，現在樓市的急漲就如同股市調整中的反彈，只要是反彈就肯定會回調下來，市場會進行新的博弈。(陳先鋒 彭勇 葉鋒 洛濤)