今年1至7月，北京、上海、深圳、廣州四大一線城市的房?jī)r(jià)不約而同地走出了一個(gè)“V”形曲線。在遭受金融危機(jī)重創(chuàng)的宏觀經(jīng)濟(jì)僅處于企穩(wěn)回升之際，樓市的急劇加溫、房?jī)r(jià)的飆升也引發(fā)了一些擔(dān)心。樓市究竟是已經(jīng)反轉(zhuǎn)還僅僅是“超跌反彈”？四大熱點(diǎn)城市最新出爐的樓市數(shù)據(jù)已現(xiàn)端倪，價(jià)升量跌之中，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)悄然顯現(xiàn)。

　　調(diào)查之一 北京：樓市新博弈期震蕩加劇

　　僅僅半年時(shí)間，北京樓市便完成了從低迷觀望到量?jī)r(jià)齊升的華麗轉(zhuǎn)身。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在通脹預(yù)期影響下，北京商品房銷量出現(xiàn)大幅回落的可能性不大。但開(kāi)發(fā)商主觀提價(jià)、剛性需求集中釋放期消退，將使樓市進(jìn)入新的博弈期，價(jià)量波動(dòng)將加劇。

　　數(shù)據(jù)顯示，從4月份開(kāi)始，京城在售項(xiàng)目提價(jià)銷售的比例逐步攀升，6月開(kāi)盤的老項(xiàng)目后期中，2/3的項(xiàng)目相比前一期提高了售價(jià)，提價(jià)幅度在500元至3900元/平方米區(qū)間，平均增幅為12%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月份北京有45個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤銷售。其中純新盤項(xiàng)目有16個(gè)，其余項(xiàng)目均是老項(xiàng)目后期開(kāi)盤。從新盤入市的比重看，開(kāi)發(fā)商推盤仍較為謹(jǐn)慎。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在定價(jià)過(guò)程中“把握不準(zhǔn)”。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇表示，在投資性購(gòu)房行為的推動(dòng)下，非理性追漲的現(xiàn)象已出現(xiàn)苗頭，開(kāi)發(fā)商希望“順應(yīng)市場(chǎng)”抬高價(jià)格，但是目前市場(chǎng)的回暖，主要是受政策刺激，尤其是房?jī)r(jià)的上漲，主要是所謂通脹預(yù)期和寬松貨幣政策所致。由此推動(dòng)的樓市增長(zhǎng)，缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐，容易滋長(zhǎng)泡沫。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，目前市場(chǎng)的主流還是剛性自住型需求，他們對(duì)價(jià)格的敏感程度較高，一旦價(jià)格過(guò)快拉升超出心理價(jià)位，將會(huì)重新觀望。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，7月份北京共成交現(xiàn)房商品住宅4207套，期房商品住宅銷售套數(shù)為12840套，其中除經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房外的期房商品住宅簽約套數(shù)為10862套，日均350套，較6月份日均385套下跌9.1%。與此同時(shí)，據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，7月二手房住宅網(wǎng)簽總量環(huán)比再增7.37%，以24916套的成交總量再次刷新了二手房市場(chǎng)的交易記錄。我愛(ài)我家公司的相關(guān)數(shù)據(jù)表明，7月二手商品房在整體成交比重中的所占份額為62.49%，二手房市場(chǎng)的整體交易均價(jià)環(huán)比再漲3.17%，目前以13341元/平方米的價(jià)格水平再創(chuàng)歷史新高。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，7月北京的二手房市場(chǎng)再次呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的交易特征，一方面，從成交量的持續(xù)攀升走勢(shì)分析，近段時(shí)間以來(lái)，伴隨著房?jī)r(jià)的快速飆升和土地市場(chǎng)搶地潮的歷史重現(xiàn)，部分一手樓盤的捂盤惜售行為開(kāi)始浮出水面，此舉直接導(dǎo)致部分客戶分流至二手房市場(chǎng)，7月一、二手網(wǎng)簽量的對(duì)比數(shù)字繼續(xù)擴(kuò)大，兩者的成交量比值為1：1.44，而前月比值則為1：1.34；此外，隨著時(shí)間的推移，前期因房?jī)r(jià)明顯回探帶來(lái)的自住需求井噴的交易格局已經(jīng)有所改變，樓市連續(xù)數(shù)月的強(qiáng)勢(shì)上攻已經(jīng)吸引了部分投資客的陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，由此進(jìn)一步助推了二手房市場(chǎng)成交總量的再次攀高。

　　另一方面，從成交均價(jià)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，投資客群交易比重的上揚(yáng)在一定程度上形成了對(duì)自住需求客群的擠壓效應(yīng)。我愛(ài)我家提供的數(shù)據(jù)顯示，7月有投資意向的客戶已占二手房市場(chǎng)的39.28%，其資金相對(duì)充裕的交易特征正在加劇房源成交價(jià)格繼續(xù)上行的預(yù)期。此外，7月120萬(wàn)元以上的房源交易比重環(huán)比上月明顯增加了4.31%，且120平方米以上中大戶型的成交份額也同樣出現(xiàn)了1.29%的漲幅趨勢(shì)；與此同時(shí)，土地市場(chǎng)住宅用地的大幅溢價(jià)、開(kāi)發(fā)商的惜售之風(fēng)以及可售房源量的漸趨減少也間接抬高了二手房賣方市場(chǎng)的收益預(yù)期，部分業(yè)主的跟風(fēng)提價(jià)行為和二手房源偏緊等現(xiàn)狀也成為市場(chǎng)交易價(jià)格非理性上漲的誘因。

　　“開(kāi)發(fā)商捂盤最直接的目的就是制造緊張氣氛，顯示出房源緊俏，從而讓消費(fèi)者對(duì)于樓盤的品質(zhì)和未來(lái)的升值潛力給予肯定，可以帶動(dòng)銷售。而且，在房?jī)r(jià)上漲、樓市火爆時(shí)期，捂盤時(shí)間越長(zhǎng)，產(chǎn)生的效益就越大。”業(yè)內(nèi)資深專家賈臥龍表示，目前樓市與2007年有所不同，仍處于市場(chǎng)恢復(fù)階段。而且，宏觀背景也有所區(qū)別，雖然拉動(dòng)內(nèi)需是恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的需要，但是投資過(guò)熱帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)也不可輕視。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商捂盤惜售，造成的結(jié)果是兩方面的：一方面是會(huì)將大部分的剛性需求阻止在門外；另一方面，投資者更加瘋狂地逐利搶購(gòu)，伴隨著房?jī)r(jià)的瘋漲，樓市泡沫則會(huì)越吹越大。