調(diào)查之三 深圳：暴漲之后出現(xiàn)調(diào)整跡象

　　年初以來，經(jīng)過一輪暴漲，深圳樓市重回瘋狂。然而7月中旬以后，宏觀政策的一些微調(diào)，給滾燙的深圳樓市潑了一瓢冷水，目前深圳房價雖然保持高位，但成交量已經(jīng)出現(xiàn)下降。

　　置業(yè)國際研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月最后一周(24日至30日)，深圳新房成交均價為17394元/平方米，環(huán)比上漲10.5%；共成交新房749套，日均成交107套，環(huán)比下降33.6%；成交面積7.51萬平方米，日均成交1.07萬平方米，環(huán)比下降32.4%。可以說，樓市調(diào)整的跡象比較明顯。

　　事實上，經(jīng)過半年時間的暴漲，深圳樓市已經(jīng)站到了高位。來自深圳市國土房管局的統(tǒng)計顯示，7月深圳市房價為16080元/平方米，與今年1月份11459/平方米的水平相比，已經(jīng)大幅上漲了40.32%，與2007年10月深圳房價17350元/平方米的歷史高位相比，僅僅是一步之遙。成交量方面，今年1月至7月，深圳市新建商品住宅共銷售434.62萬平方米，比去年同期增長141%。

　　細(xì)數(shù)來看，推高深圳房價的原因不外有三：國家宏觀調(diào)控政策的支持、貨幣信貸的寬松環(huán)境和投資客的卷土重來。今年上半年我國新增貸款就超過7萬億元，這一數(shù)字遠(yuǎn)超全年新增貸款5萬億元的目標(biāo)，全年信貸增長超過10萬億元似乎已無懸念。有些貸款沒有進入實體經(jīng)濟，反而進入了樓市、股市，直接推動樓市上漲。

　　就投資客而言，深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智表示，深圳投資客比例由年初的不到5%上升到近期的20%以上，個別熱點片區(qū)的投資比例更高。他指出，從投資客的角度而言，他們通常“買漲不買跌”，當(dāng)樓價處于上升期間，會是他們選擇出手的時機。正是在這樣的背景下，投資者頻繁現(xiàn)身。

　　進入7月以來，國家的宏觀經(jīng)濟政策出現(xiàn)了微調(diào)，央行頻頻通過公開市場操作來控制市場流動性，銀監(jiān)會收緊二套房貸，各地政府也紛紛出招整治捂盤、屯地等違規(guī)違法行為。據(jù)深圳市國土房管局房產(chǎn)處人士透露，該局將加大對深圳房地產(chǎn)商捂盤惜售行為的檢查，根據(jù)目前的檢查情況，深圳房產(chǎn)局已經(jīng)對五六個樓盤進行了查處，封鎖了部分違規(guī)樓盤的房源。

　　盡管推動樓市上漲的三大動力沒有發(fā)生根本性變化，但對于與國家宏觀經(jīng)濟政策密切相聯(lián)的樓市而言，任何政策的風(fēng)吹草動都足以掀起波浪，特別是全國樓市風(fēng)向標(biāo)、炒房氛圍濃厚的深圳樓市，隨即出現(xiàn)了成交量的萎縮和調(diào)整跡象。

　　在這種背景下，對于深圳樓市的未來走向，專家們意見不一。深圳大學(xué)國際金融研究所所長國世平認(rèn)為，上半年我國實行寬松的貨幣政策，目的是拯救陷入危機的中小企業(yè)。但實際上寬松的貨幣政策并未讓銀行在信貸結(jié)構(gòu)上向中小企業(yè)傾斜，對實體經(jīng)濟沒有實質(zhì)的幫助，普通百姓的收入也沒有得到增長。因此，如果政府加強對樓市的調(diào)控，房地產(chǎn)市場可能進入新一輪的調(diào)整期。

　　國世平認(rèn)為，只有以下四個因素同時出現(xiàn)，房價才有可能全面上漲：一，中國經(jīng)濟全面好轉(zhuǎn)；二，世界經(jīng)濟全面復(fù)蘇，出口交易增加；三，CPI開始上升；四，居民收入明顯增多。

　　長城證券分析師則認(rèn)為，宏觀層面的寬松貨幣、極低的實業(yè)投資意愿、實際利率的下降、加杠桿化在迅速展開等；行業(yè)層面長期趨緊的供求狀況、低廉的交易成本、持有物業(yè)的低成本等，都使得我國發(fā)生新一輪地產(chǎn)泡沫的概率極大。在未確認(rèn)金融危機已經(jīng)度過之前，中國仍將堅定不移地實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，因此房地產(chǎn)業(yè)至少在今年不會受到大的調(diào)控。綜合看來，目前地產(chǎn)仍處于新一輪牛市的起點，其演繹的頂峰或許比2007年更瘋狂。