調查之二 上海：投資客進場加快樓市復蘇

　　客觀地講，房地產是上半年上海經濟發展活躍的板塊之一，它率先走出了“V”形曲線———市場快速復蘇，日均成交量已超過2007年高峰期的水平，房價也呈較快上升態勢。究其原因，除剛性需求的大量釋放外，還有國內外投資者的大量進場等。

　　7月，上海樓市依然保持高位。佑威·樓市通系統提供的數據顯示，7月上海市新房住宅成交面積為194萬平方米，相比上月微幅下降5.37%，但仍處于高位；上海市商品住宅成交均價達到15770元/平方米，環比6月又有1.58%的漲幅，這是自3月以來連續第五個月出現上漲。易居中國提供的數據則顯示，今年1至7月上海住宅成交量達1100萬平方米，比去年同期的574萬平方米上升了近一倍。

　　在售樓處，又現通宵排隊，部分樓盤甚至引來黃牛售號；在交易中心，等候繳稅、辦產證的人隊伍排到門外；在銀行，過去只要兩三天就可以通過的房貸審批需要等上六七天，因為“單子多得忙不過來”。

　　上海市房地產業協會輪值會長、綠地集團董事長張玉良說，近期房價上漲相對較快的原因有四：一是公眾對經濟有信心；二是流動性大量流入房地產；三是去年商品房銷售量下降，去年及今年上半年的銷量集中在今年三四個月內消化；四是去年以來房地產企業開工量下降。

　　樓市持續火爆、房價快速攀升，除剛性需求的釋放外，改善型投資型需求加速入市也是強勁動力。大型樓盤“慧芝湖花園”位列今年上半年上海樓市銷售額第三位，該樓盤的銷售負責人告訴記者，今年1、2月，投資客“幾乎沒有”，3月時占10%左右，至5月，投資者購房比例已占當時銷量的一半。這位負責人說，投資者購房有明顯的特點，一是喜歡挑選方位相對便宜的房源；二是下單速度快，不少人甚至當場付款。

　　中原地產對上海6月市場成交客戶結構分析后發現，與3月初相比，首次置業的純剛性需求客戶已縮減至40%左右，而改善型客戶量正逐步釋放，約占總需求量的40%，還有10%至20%的長線投資客正回歸樓市。投資者最看重的是房子有沒有升值空間，而不太在乎眼前的價格。投資性需求的大量進場使開發商難以抑制提價的沖動。

　　值得注意的是，近期，許多城市的商業地產、工業地產市場等較為平靜，高檔寫字樓的租金總體也在下降，工業用地市場也相對冷寂。這說明，房地產業存在“冷熱不均”的局面。這也暗示，住宅市場的快速上揚有催生泡沫的可能性。

　　對于上海房地產市場的走向，易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，今年下半年將維持房價同比上漲態勢，漲幅可能持續擴大。中國指數研究院副院長陳晟認為，不排除短期內商品住宅價格有繼續上升的可能性，但如果長期經濟面不支撐，房地產業很難維持目前的局面，成交量可能會下跌，價格也有可能出現波動。

　　一些嚴峻的現實讓上海樓市的走向面臨考驗：一手房庫存已降至500多萬平方米的近年來最低點，“供不應求”的局面可能推動房價進一步上漲。另外，新“地王”接連誕生，進一步增強了房價上揚的預期。

　　當人們對后市的走向忐忑不安之時，上海市政府開始積極努力增加供應、穩定市場預期。上海市近日出臺《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定》，嚴查捂盤惜售現象。另一方面，上海已規劃安排建設15個大型居住社區，包括6個保障型住房基地和9個以中低價住房為主的居住區。目前，上海經濟適用房的建設已經提速，今年年底開工總量將達到600萬平方米。業內人士分析，這將有利于維護樓市的健康穩定發展。