囤積房源　假熱銷的心理戰

　　簡單地直叫天價當然不是開發商能夠最后取勝的全部功力，為了讓房價不至于嚇退購房者，于是造成房子炙手可熱、需分秒必爭的假象，開發商和代理商們的“功課”真是做絕了。

　　“銷控”是這一輪房地產市場火爆發展時期新派生的營銷術語，眾多富豪售樓員靠此發家。如今，“銷控”已經成為開發商最有效的營銷手段。所謂的“銷控”也稱“間歇式營銷”，是指房地產商通過人為控制銷售進度，同時配合價格的上調以制造銷售火爆、供不應求的效果。

　　本質上，銷控是一種心理大戰。“一般來說，假如房子在5月份預售，開發商通常在年初，甚至上一年的年尾就開始做推廣工作，接受預訂。到了預售時，客戶已經積攢了一定規模，當天即可造成熱銷甚至銷空的假象。人為造成一種供不應求的緊張氛圍。”一位房產銷售人員介紹。

　　與銷控同時進行的則必然是房價的上調。一般來說，每一輪新房源推出都會伴有2%左右的房價漲幅。“無論房子賣得怎么樣，有時上調價格絕不是供不應求的結果，而只是開發商為了制造氣氛而使出的花招。”市場人士稱。

　　去年9月，建設部、發改委、工商總局三部門聯合發布《關于進一步整頓和規范房地產交易秩序的通知》，對6種違規交易行為明令禁止，第一條即是囤積房源，捂盤不售。文件要求，房地產開發企業在取得預售許可證后的10日內必須開始銷售商品房，以加快市場供給釋放節奏。

　　但是，開發商自有方法。據記者了解，華東某大型樓盤已竣工1年以上，但開發商以沒有預售許可證為名拒絕開盤。知情人士稱，因小區與今年年底建成的家樂福超市和明年建成的地鐵站相鄰，開發商希望再等一段時間開盤，以保證更高的價格和更好的銷售成果。

　　從網上公布的預售許可證發放情況看，這部分樓盤確實沒有獲得預售許可。“政策只禁止了有證不售的行為，但沒有說明這種可辦理預售卻遲遲未辦的情況應該如何處理。”一位購房者表示。目前，該小區均價已經接近10000元/平方米，但去年初第一期開盤時，網上登記的均價只有8500元/平方米。

　　“70-90政策出臺后，開發商對大戶型的捂盤惜售現象尤其明顯。”北京一位購房者陳女士表示。去年年中，陳女士看好一套三室二廳的房子，但開發商捂了兩周后新開盤，房價已經大幅度上漲。

　　中介作假　頑癥還需重藥醫

　　除了一手房交易中的那些不正當手段，二手房買賣中也存在不少的“貓膩”。其中，吃差價所造成的房價抬高應是購房者最深惡痛絕的。

　　“前幾年樓市火爆、房價攀高，加上二手房市場透明度不夠，買家和賣家信息不對稱，一些房產中介看到有機可乘，便在交易中欺上瞞下，賺取差價。”上海久欣律師事務所的一位律師告訴記者，他已經代理過多起這樣因中介的欺瞞被戳穿，從而引發的法律糾紛。

　　據悉，最嚴重的一次，是一位溫州的購房者發現經中介人員介紹而買下的一套位于上海浦東的商品房，最后成交單價竟是上家購買時的3倍多，再乘上面積的話，房屋購入價和賣出價之間的差額達到200多萬元！

　　“雖然那個時候上海樓市確實處于較瘋狂狀態，溫州購房者也是沖著投資目的去的，但也沒有上家才持有半年多，房價就翻兩個跟頭的。由于對上海樓市及交易流程并不熟悉，且基于幾次愉快的合作后而給予的輕信，讓中介人員鉆了大空子。”發現真相后，購房者惟有對涉嫌欺詐的房產中介采取法律行動。

　　事實上，還有市場人士告訴記者，上述房產中介人員欺上瞞下吃差價的手段在全國二手房市場上都已司空見慣，不過如果讓二手房買賣雙方有接觸的話，很容易被揭破，所以有些中介干脆讓“自己人”直接買入上家的房屋，自己再以高價轉手，差價所得遠比傭金來得高。

　　所幸去年的“國六條”掀起新一輪房地產調控風暴后，相關部委先后出臺了《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》、《中國房地產經紀執業規則》等針對性文件，刮起了一場房地產交易秩序的整頓風，特別是明令禁止房產中介吃差價，并要求做好交易資金的監管。

　　不過，還是有業內人士指出，政府目前頒布的文件雖措辭嚴厲，但仍以指導為主，處罰力度還不夠，而且提出的有些措施還沒有細化執行標準，所以在地方落實方面可能帶來滯后反應。(柯鵬 于兵兵 李和裕)

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