囤積房源　假熱銷的心理戰(zhàn)

　　簡(jiǎn)單地直叫天價(jià)當(dāng)然不是開(kāi)發(fā)商能夠最后取勝的全部功力，為了讓房?jī)r(jià)不至于嚇退購(gòu)房者，于是造成房子炙手可熱、需分秒必爭(zhēng)的假象，開(kāi)發(fā)商和代理商們的“功課”真是做絕了。

　　“銷控”是這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆發(fā)展時(shí)期新派生的營(yíng)銷術(shù)語(yǔ)，眾多富豪售樓員靠此發(fā)家。如今，“銷控”已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商最有效的營(yíng)銷手段。所謂的“銷控”也稱“間歇式營(yíng)銷”，是指房地產(chǎn)商通過(guò)人為控制銷售進(jìn)度，同時(shí)配合價(jià)格的上調(diào)以制造銷售火爆、供不應(yīng)求的效果。

　　本質(zhì)上，銷控是一種心理大戰(zhàn)。“一般來(lái)說(shuō)，假如房子在5月份預(yù)售，開(kāi)發(fā)商通常在年初，甚至上一年的年尾就開(kāi)始做推廣工作，接受預(yù)訂。到了預(yù)售時(shí)，客戶已經(jīng)積攢了一定規(guī)模，當(dāng)天即可造成熱銷甚至銷空的假象。人為造成一種供不應(yīng)求的緊張氛圍。”一位房產(chǎn)銷售人員介紹。

　　與銷控同時(shí)進(jìn)行的則必然是房?jī)r(jià)的上調(diào)。一般來(lái)說(shuō)，每一輪新房源推出都會(huì)伴有2%左右的房?jī)r(jià)漲幅。“無(wú)論房子賣得怎么樣，有時(shí)上調(diào)價(jià)格絕不是供不應(yīng)求的結(jié)果，而只是開(kāi)發(fā)商為了制造氣氛而使出的花招。”市場(chǎng)人士稱。

　　去年9月，建設(shè)部、發(fā)改委、工商總局三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，對(duì)6種違規(guī)交易行為明令禁止，第一條即是囤積房源，捂盤不售。文件要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證后的10日內(nèi)必須開(kāi)始銷售商品房，以加快市場(chǎng)供給釋放節(jié)奏。

　　但是，開(kāi)發(fā)商自有方法。據(jù)記者了解，華東某大型樓盤已竣工1年以上，但開(kāi)發(fā)商以沒(méi)有預(yù)售許可證為名拒絕開(kāi)盤。知情人士稱，因小區(qū)與今年年底建成的家樂(lè)福超市和明年建成的地鐵站相鄰，開(kāi)發(fā)商希望再等一段時(shí)間開(kāi)盤，以保證更高的價(jià)格和更好的銷售成果。

　　從網(wǎng)上公布的預(yù)售許可證發(fā)放情況看，這部分樓盤確實(shí)沒(méi)有獲得預(yù)售許可。“政策只禁止了有證不售的行為，但沒(méi)有說(shuō)明這種可辦理預(yù)售卻遲遲未辦的情況應(yīng)該如何處理。”一位購(gòu)房者表示。目前，該小區(qū)均價(jià)已經(jīng)接近10000元/平方米，但去年初第一期開(kāi)盤時(shí)，網(wǎng)上登記的均價(jià)只有8500元/平方米。

　　“70-90政策出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商對(duì)大戶型的捂盤惜售現(xiàn)象尤其明顯。”北京一位購(gòu)房者陳女士表示。去年年中，陳女士看好一套三室二廳的房子，但開(kāi)發(fā)商捂了兩周后新開(kāi)盤，房?jī)r(jià)已經(jīng)大幅度上漲。

　　中介作假　頑癥還需重藥醫(yī)

　　除了一手房交易中的那些不正當(dāng)手段，二手房買賣中也存在不少的“貓膩”。其中，吃差價(jià)所造成的房?jī)r(jià)抬高應(yīng)是購(gòu)房者最深惡痛絕的。

　　“前幾年樓市火爆、房?jī)r(jià)攀高，加上二手房市場(chǎng)透明度不夠，買家和賣家信息不對(duì)稱，一些房產(chǎn)中介看到有機(jī)可乘，便在交易中欺上瞞下，賺取差價(jià)。”上海久欣律師事務(wù)所的一位律師告訴記者，他已經(jīng)代理過(guò)多起這樣因中介的欺瞞被戳穿，從而引發(fā)的法律糾紛。

　　據(jù)悉，最嚴(yán)重的一次，是一位溫州的購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)經(jīng)中介人員介紹而買下的一套位于上海浦東的商品房，最后成交單價(jià)竟是上家購(gòu)買時(shí)的3倍多，再乘上面積的話，房屋購(gòu)入價(jià)和賣出價(jià)之間的差額達(dá)到200多萬(wàn)元！

　　“雖然那個(gè)時(shí)候上海樓市確實(shí)處于較瘋狂狀態(tài)，溫州購(gòu)房者也是沖著投資目的去的，但也沒(méi)有上家才持有半年多，房?jī)r(jià)就翻兩個(gè)跟頭的。由于對(duì)上海樓市及交易流程并不熟悉，且基于幾次愉快的合作后而給予的輕信，讓中介人員鉆了大空子。”發(fā)現(xiàn)真相后，購(gòu)房者惟有對(duì)涉嫌欺詐的房產(chǎn)中介采取法律行動(dòng)。

　　事實(shí)上，還有市場(chǎng)人士告訴記者，上述房產(chǎn)中介人員欺上瞞下吃差價(jià)的手段在全國(guó)二手房市場(chǎng)上都已司空見(jiàn)慣，不過(guò)如果讓二手房買賣雙方有接觸的話，很容易被揭破，所以有些中介干脆讓“自己人”直接買入上家的房屋，自己再以高價(jià)轉(zhuǎn)手，差價(jià)所得遠(yuǎn)比傭金來(lái)得高。

　　所幸去年的“國(guó)六條”掀起新一輪房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴后，相關(guān)部委先后出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》、《中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》等針對(duì)性文件，刮起了一場(chǎng)房地產(chǎn)交易秩序的整頓風(fēng)，特別是明令禁止房產(chǎn)中介吃差價(jià)，并要求做好交易資金的監(jiān)管。

　　不過(guò)，還是有業(yè)內(nèi)人士指出，政府目前頒布的文件雖措辭嚴(yán)厲，但仍以指導(dǎo)為主，處罰力度還不夠，而且提出的有些措施還沒(méi)有細(xì)化執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，所以在地方落實(shí)方面可能帶來(lái)滯后反應(yīng)。(柯鵬 于兵兵 李和裕)

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