【策劃人語】

　　“深入整頓和規范房地產市場秩序，強化房地產市場監管，依法懲治房地產開發、交易、中介等環節的違法違規行為。地方各級政府要對房地產市場的調控和監管切實負起責任。”兩會期間，溫家寶總理在政府工作報告中專門強調政府對于維護房地產市場健康發展的決心和措施。

　　可以預見，在連續兩年的整治措施強力出臺之后，今年的房地產調控仍將繼續貫徹“打黑”的重要工作，在房地產交易流程、土地源頭、金融信貸以及保障制度各大領域，這樣的違法違規行為仍將被一一曝光和嚴厲懲處，最終迎來“玉宇澄清萬里埃”的一天。

　　這個月的《上證·地產投資》愿為先行者，以業內的眼光、專業的角度和直言的態度，搶先打開這些暗箱，為政策的進一步落實，吹響新一輪進攻的號角。

　　哄抬房價　價值的迷局

　　華南某大型開發商近日正在為即將開盤的幾處住宅項目做最后的營銷準備工作，銷售代理公司策劃團隊將精心調研后形成的策劃書上交代理公司主管市場的副總裁，他只大致看了一遍策劃書就直接表示，將原定價格上調15%。“依據是什么？”調研人員問。“沒有依據，公司哪還有地了？”副總裁理直氣壯地說。果然，調整后的策劃書拿到開發商處，得到的評價居然是價格仍然趨于保守。

　　這是真實的一幕。房價，在過去幾年中，似乎真的已經成了可以任由想象的數字游戲，開發商和代理商打拼事業的基礎之一就是看誰更有膽量叫出別人不敢叫的價格，甚至在宏觀調控已經如此急風驟雨的今天。

　　開發商另一個哄抬房價的技倆是通過制造連夜排隊購房的熱銷假象，來證明高房價確有需求支撐。近年來，開發商雇用“房托”排除購房的做法屢現報端，從雇用農民工排隊的低級表演發展到不同層次、不同類型房托組織，以達到逼真效果。比如小戶型單身公寓要雇用大學生和青年白領做托，而大戶型住房就雇用三口之家甚至老少房托齊上陣。

　　浙江大學房地產研究中心主任賈生華就曾分析，房價上漲過快的重要原因是供需矛盾，而所謂的旺盛需求實際上有很大部分是被“復制”出來的，并不是真實的狀況，這正是泡沫所在。這也就不難解釋為什么在過去幾年里，老百姓眼中的樓市已經失去了理智。

　　但是，隨著溫家寶總理在政府工作報告中對房地產市場的介紹再次體現“保民生、保資源”的大原則，專家認為，今年起房地產市場必然呈現一個以充足供給緩和供需矛盾的趨勢。“雖然政府沒有說打壓房價，但廉租房等保障類住房的推出將是房價最大的克星，進而打破開發商苦心營造的買房預期。”上海一開發商表示。

　　虛假廣告 承諾與現實殘酷對立

　　根據建設部等三部門聯合發出的《關于進一步整頓和規范房地產交易秩序的通知》，未取得預售許可證發布預售廣告，廣告中承諾售后包租、返本銷售，有關項目的銷售信息內容虛假等被列入房地產廣告的整頓范圍。

　　許多開發商認為，廣告與法律條款是兩個范疇的概念，房產宣傳資料的法律性質屬要約邀請，主要是“廣而告知”。宣傳樓盤的風格、設施以及性價比特有優勢，以吸引消費者的眼球，然后通過洽談達成法律協議。因此廣告可以夸張渲染，而不用因欺詐負法律責任。于是，花花綠綠的房產廣告、亦真亦假的廣告詞就成了購房者被圈入其中的第一陷阱。

　　去年，有上海某樓盤的購房者向記者反映，該樓盤與相鄰的另一個樓盤其實原屬于同一房產證下的樓盤，因為開發商后期脫離了母公司，便把最后一期房源以一個全新的名字推出，無論是售房廣告還是售樓處標識都全然一新。而購房者入住后才發現，小區與鄰近小區需要使用同一地下車庫，走同一個出口。由此引起了兩個小區居民曠日持久的糾紛和上訪事件。

　　專家表示，類似開發商的口頭承諾、宣傳語句等只有構成合同的一部分，才能對開發商具有約束力。因此，購房者在看到廣告中關于房屋質量、地段、附屬設施等信息的承諾后，一定要在合同中找到明確、肯定的陳述，以限定開發商的法律責任。尤其是開發商在宣傳廣告中介紹有關小區以外的未建基礎設施，如公園、地鐵、馬路等，都極有可能是不確定的規劃，購房者不要以此作為購房主要理由。

　　合同欺詐 玄機識破又奈何？

　　《關于進一步整頓和規范房地產交易秩序的通知》中嚴禁的又一違規行為是合同欺詐。

　　如海口某購房者看好了一套新建商品房，當初合同約定的建筑面積為106.93平方米，其中套內建筑面積94.56平方米。竣工前，開發商再次公布實建的建筑面積，結果多與合同上約定的相差2平方米，套內建筑面積也略有出入，但是均低于合同約定的3%的誤差。而當一些業主重新測量時卻發現，誤差遠遠大于開發商公布的面積，其中套內建筑面積相差5平方米左右。

　　律師提醒，不少開發商在面積中玩“貓膩”，特別是把面積誤差刻意控制在合同約定的3%內是一些企業的常用伎倆。因為業主重新測量的成本較高，耗時耗力，開發商往往乘機謀利。

　　另一種情況是在小區配套和裝修房中的建材使用中，開發商往往在合同中承諾一個明確品牌再附加“其他”字樣來做品牌備用。但實際上，開發商往往以此為依據選擇其他低成本品牌充數，而購房者一一求證過程的可能性不大。

　　然而，即便購房者都能看透玄機，主動權仍在開發商手中。“一旦看好了房子，開發商又不允許加入附加條款，我們又能怎么樣呢？”不少購房者都有這樣的疑問。“目前，大多數購房合同都選擇了示范文本，但購房者在合同簽訂過程中的主動權仍然十分有限。”北京的一位律師稱，開發商可以在示范文本之外的很多細節中占得上風。

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