托市不成“高開低走”

　　“‘慘淡’的銷售率，顯示出這些高價(jià)位樓盤的供應(yīng)量已經(jīng)超過需求。”北京藍(lán)石營(yíng)銷策劃公司董事長(zhǎng)李春平認(rèn)為，中高檔住宅出現(xiàn)一定程度的疲軟是一個(gè)趨勢(shì)，“去年以來，政府調(diào)控政策很多，肯定會(huì)出現(xiàn)這種情況”。在中高檔住宅市場(chǎng)，投資型客戶比例較高，因?yàn)樵谕瑯拥氖袌?chǎng)增值幅度下，單價(jià)10000元的房子盈利肯定要高于單價(jià)5000元的房子；中高檔住宅投資型客戶上海一般超過50%，北京至少有20%-30%，個(gè)別項(xiàng)目比例更高。

　　目前北京、上海等地的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到一定高位，投資獲利的空間越來越小，很多投資客戶慢慢退出了兩地市場(chǎng)。與此同時(shí)，2006年9月出臺(tái)的限制外籍人士購(gòu)房政策，也使中高檔住宅的客源大幅減少。

　　“在北京、上海，有很多中高檔項(xiàng)目一開始的目標(biāo)客戶群體大部分是涉外人士。”北京經(jīng)緯時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理蘇文向記者表示，北京很多熱點(diǎn)區(qū)域一直都把境外人士作為主要目標(biāo)客群。就以往的成交量來看，一些核心區(qū)項(xiàng)目的境外人士購(gòu)買比例非常之高。但“限外政策”出臺(tái)后，這些項(xiàng)目的客源就幾乎失去了一大半。

　　失去外籍客戶，本地消費(fèi)能力又不足，再加上市場(chǎng)供應(yīng)量已經(jīng)相對(duì)飽和，面對(duì)這些問題，中高檔房的房?jī)r(jià)還能挺多久？“事實(shí)上，很多中高檔房都在高開低走。”據(jù)了解，一些項(xiàng)目最終與客戶的成交價(jià)格并非開盤時(shí)擬定的高價(jià)。以預(yù)售均價(jià)35000元／平方米的新城國(guó)際公寓三期為例，其實(shí)際成交價(jià)為25000元／平方米。記者根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)多的中高檔項(xiàng)目實(shí)際成交價(jià)均低于開盤定價(jià)。

　　“這其實(shí)已經(jīng)是一種變相的降價(jià)行為，只是開發(fā)商在銷售時(shí)會(huì)以各種優(yōu)惠政策為借口，避開高開低走這個(gè)事實(shí)�！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，房?jī)r(jià)在高位運(yùn)行一段時(shí)間后，開發(fā)商撐不住了，降價(jià)是遲早的事�！耙�?yàn)檫@些項(xiàng)目的銷售價(jià)格本身就太離譜了�！�

　�。▉碓矗褐袊�(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 作者：謝麗佳 周雪松 王小霞）

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