普遍看跌 房價則馬上會跌

　　“10年后的房價，若人們普遍看跌，那么今天房價馬上就會跌；反之，要是多數人看漲，房價就不容易降。換句話說，當下房價走勢，一定程度上，要取決于人們對未來房價的預期。”中央黨校經濟學部主任王東京在接受中國經濟時報記者采訪時表示。

　　連寫了兩篇文章對國內房價走勢直陳己見，王東京的文章見報后，讀者回聲四起，褒貶不一。批評的意見認為，房價10年后才跌太遙遠，說了等于沒說，是廢話。

　　“我明白讀者失望的原因，急著要買房，誰會有耐心等上10年呢？”也有細心的讀者問：房價兩年內不跌，10年后必跌，那么今后3—9年跌不跌？王東京認為這是個好問題，值得答，于是他又趕寫了一篇文章，王東京在接受中國經濟時報記者采訪時說，這就是他的《房地產價格十年后必跌無疑》、《反房地產暴利是隔山打牛》和《中期房價受制兩大約束》三篇文章的由來。

　　在《中期房價受制兩大約束》一文中，王東京援引美國經濟學家費雪的理論——資產價格等于該資產預期收益的貼現，來揭示今天之所以投資房產的勢頭不減，價格攀升，一個重要原因是人們對將來的房價有樂觀的預期。

　　比如，一棵蘋果樹值多少錢？費雪說，這與當初種植蘋果樹的成本無關，而是看蘋果樹將來能給買主帶來多大收益。假定每年提供收益100元，貼現率(銀行利率)5%，那么蘋果樹的價格是2000元，若每年提供的收益僅10元，則蘋果樹的價格就只值200元。

　　眼下，人們購買房產的動機不外有二：一是為了自住，二是為了投資賺錢。作為自住消費，房價當然要由供求定，毋庸贅述。而用于投資的房產，價格則由房產的未來收益定。王東京說，理解了這一點，應該不難明白將來房價對今天房價的影響。

　　“說10年后房價必跌，那是說10年后房產收益會降，作為投資者，低買高賣才能有賺，明知日后房價會跌，怎會花高價買進呢？”

　　也許有人會追問，若人們長期看跌，房價會立馬下降嗎？對此，王東京的回答是：“理論上說是如此。”不過他同時認為應考慮到房市的供求。

　　值得關注的是，對于業界比較普遍的一種觀點——房價由供求決定，張琦卻對此提出了質疑。“目前我們的住房需求都是合理的嗎？究竟哪些是合理的，哪些是不合理的，沒有分清。事實是，真正的需求——老百姓的生活用房，基本住房消費需求沒有得到滿足，而大戶型房屋、高檔住宅總的來說是過剩。”張琦認為，房價被推高到現在，投資需求是“罪魁禍首”，把不合理的投資需求這塊拿掉，房價就會下降。這樣，“不僅2007年房價總的漲幅會下降，且2008年奧運會后(北京)房價也會下降。” 王東京認為，判斷房價走勢還不得不提到三個利益當事人。

　　首當其沖的是房地產企業。王東京說，作為開發商，投資賺錢天經地義，為爭取最大化的利潤，當然不希望房價下跌。通常的情形，他們會利用媒體大造輿論，說房產將大幅升值，以誤導人們追漲。“看看報紙與互聯網，那些成天嚷嚷房價要漲的人，其實大多都是開發商。再比如，那些積壓已久的樓盤，開發商為何不降價？說到底，是擔心消費者形成降價預期。”

　　第二個當事人是銀行。“城門失火，殃及池魚。銀行與開發商，是一根繩上的兩只螞蚱，房價下跌，直接受損的是開發商，但銀行也脫不開干系。說大數，銀行給開發商的貸款達3萬億，如果開發商不賺錢，銀行收貸將遙遙無期。更可怕的是，若房價大跌，開發商破產，銀行必受到牽連，即便能拿回些質押房產，但房價下落，銀行肯定得不抵失。”

　　第三個當事人是地方政府。王東京表示，不管怎么說，房地產已成為地方經濟的支柱。發展房產業，不僅能拉動GDP增長，而且財政進賬也快。明顯的收入，房價高，土地出讓金也高，稅收也多。由此看，房價上漲，地方政府是最大的受益者。出于自身利益的考慮，地方政府也不希望房價下跌。

　　王東京說，不要小視這三方的能量，他們會千方百計阻擋房價下降。雖說房價下跌的長期趨勢不可逆轉，但有他們的抵制，房價回落的時間會推遲。問題的重點還在中央政府的決心。“依我看，以上三個當事人中，銀行是關鍵，牽一發動全身。只要央行責令各商業銀行收回房地產逾期貸款，開發商就無力戀戰，地方政府想扶盤，也鞭長不及。畢竟經濟規律不可戰勝，與市場死扛，終歸不是辦法。”

　　綜上，“中期房價走向，受制兩大約束：一是社會對長期房價的預期；一是央行的態度。”王東京最后指出。

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