“鐵腕”調控引導房價進入下降通道

　　“中國的房地產面臨一場風暴，房價下跌的通道已經完全洞開。”中國管理科學研究院研究員李開發接受本報記者采訪時表示，預計在2007年“兩會”期間將有更多的議案涉及房地產，在“兩會”后政府將會繼續出臺更為“鐵腕”的調控政策。他分析，可能會從十個方面整治房地產業、擠壓房地產泡沫，打通房價回歸理性的下降通道。

　　一是進一步提高存款準備金與加息。1月15日，央行已經上調法定存款準備金率0.5個百分點，有可能在第二季度進一步提高準備金，緊縮貸款規模。另一方面，央行有可能再次加息，抑制貸款行為，擠壓房地產泡沫。

　　二是央行將組織全面清查房地產貸款，排查問題，重申制度，將會有一批炒房的開發商與投機炒房者被迫降價拋房套現。

　　三是將大力整頓房地產業的市場秩序。首先要提高房地產企業預售條件，打擊那些資金短缺、空手套白狼的開發商。李開發認為，這一群體為數不少。目前的措施是不封頂不開放按揭預售，估計2007年管理將更加嚴格。

　　近幾個月來寧賣項目不降房價的開發商有增無減，上海地區出現的開發商不降價聯盟不過是一種有氣無力的“回光返照”。當一批小開發商開始放水降價時，房價將順利進入下降通道，降價大潮即將開始。

　　而且政府還將全面清查房地產開發商囤積土地的行為。過去的一年多時間內，原有的閑置土地將全面開工建設，增加商品房上市數量，有利于降低房價。

　　四是地方政府將重申改善民生為第一要務的住房政策，從助漲房價的迷途中知返，讓廣大普通百姓能擁有一套住房成為政府施政目標之一。

　　五是經濟適用房與廉租房的實際供應量將有顯著增加。政府有可能借鑒新加坡與香港住房制度，在2007年成立專門的保障性住房建設部門，制訂符合國情的保障性住房制度。保障性住房的大量供應將拉低房價。

　　六是打擊通過買房洗錢的行為。李開發認為，打擊腐敗洗錢行為目前有可能涉及15%-20%的購房戶，如果通過鼓勵檢舉揭發并且給予重獎的辦法可以使絕大部分洗錢的腐敗資金回歸國庫。

　　七是開征物業稅。預計今年5月前物業稅相關條款將會正式公布，今年年底前開征。這對炒房者與持有大戶型的房屋所有者構成較大壓力。

　　八是全面開放單位建房。廣州市已開先河，這也是前兩年許多人大代表、政協委員一致的建議。單位用自有土地建房，符合規劃、符合土地用途，這將為一批住房需求者帶來福音。

　　九是政府出臺相關規定規范集資合作建房。政府可能將在今年“兩會”之后，把有關議案交辦有關部委，今年下半年出臺集資合作建房政策。

　　十是政府將出臺相關政策打擊投機炒房行為，抑制虛高房價。比如以征稅的方式為不在本市工作的投資房產者設限，對出售牟利的增值部分征稅等。

　　“腐敗鐵三角”將被打破

　　那么，2007年的宏觀調控會不會和近兩年來的調控一樣難以取得預期成效呢？

　　“不可否認，在房地產調控的大背景下，一些城市的房價反而越調越高。”章林曉認為，關鍵原因是，遭遇到了房地產特殊利益集團的“反擊”。在房地產領域，地方政府、商業銀行、房地產開發商、房地產投資(投機)者存在著共同的利益。房地產業是腐敗的高發地，是政府貪官與銀行貪官“權力尋租”的易發區。

　　最近一年，隨著中央一系列反腐敗動作的展開，這個“鐵三角”中的腐敗官員之“角”，已經開始被陸續“掀開”；相應地，行賄商人之“角”，也已經開始被陸續“觸動”；現在，只剩下“無良學者”尚在為維護“房地產特殊利益集團”的利益而“搖旗吶喊”，但也已經是越來越沒有市場了。

　　因此，我們可以預見，隨著腐敗官員、無良學者和行賄商人組成的貪腐“鐵三角”被擊破，宏觀調控的阻力將會有所減小，2007年房價的理性回歸將是可以期待的。

　　“房價有節制地緩慢下降、實現房價合理回歸是經濟持續發展的重要保證。”李開發認為，只要房價回落過程中，銀行的資金沒有較大的損失，這就是可以承受的調控力度。

　　章林曉則表示，由于本輪始自2004年的宏觀調控，一開始就遭到了貪腐“鐵三角”的“反擊”，現在，房地產軟著陸的最佳時機，應當說已經錯過。

　　2007年，我們面臨的將是“大起大落”的考驗。這其中，最應該警惕的是“海外熱錢”的“大進大出”，即關鍵要做到兩點：一是阻止今后海外熱錢的持續流入；二是切斷海外熱錢拉高出貨、迅速退出的能力。

　　如果能做到以上兩點，我國房地產業軟著陸依然是可以期待的。

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