2006年，房地產(chǎn)市場又度過了一個“調(diào)控年”。一系列調(diào)控政策的出臺產(chǎn)生了積極效果，房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸的姿態(tài)。與此同時，房價居高不下、“且調(diào)且漲”的現(xiàn)實(shí)與預(yù)期存在距離，一些逆調(diào)控預(yù)期的“苗頭”需引起警惕。要達(dá)到穩(wěn)定房價的目標(biāo)，2007年必須成為“政策執(zhí)行年”。
硬約束軟化房價矛盾
無論是地方政府、開發(fā)商還是普通民眾，普遍認(rèn)為2006年房地產(chǎn)調(diào)控中最具影響力的措施是結(jié)構(gòu)調(diào)整：套型面積90平方米以下的住房須占開發(fā)總量70%以上。對于這項(xiàng)硬約束，一些地方政府和開發(fā)商頗有微詞，認(rèn)為這是一刀切，是市場經(jīng)濟(jì)的倒退。但百姓拍手稱快，多數(shù)房地產(chǎn)研究者也認(rèn)為，這項(xiàng)調(diào)控對準(zhǔn)了樓市問題的癥結(jié)，生產(chǎn)出更多廣大中低收入人群能支付得起的住房產(chǎn)品，才能鈍化高房價引起的社會矛盾。
復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授尹伯成認(rèn)為，“國六條”的出臺給房地產(chǎn)市場傳遞了一個強(qiáng)烈信號：國家在房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略上開始從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸，從過度市場化向社會保障屬性傾斜。與往年相比，這是2006年房地產(chǎn)市場最大的變化。
受宏觀調(diào)控政策影響和市場引導(dǎo)，2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)了可喜的變化：住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整有了良好的開端，特別是經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。上半年，全國經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資由2005年的負(fù)增長14.6%轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲩L6.1%，增幅提高了20.7個百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)投資的比重由2005年的67%上升到69%。房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)正在向宏觀調(diào)控預(yù)期的方向發(fā)展。
四個逆調(diào)控苗頭需警惕
調(diào)控成績有目共睹，但2006年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一系列“逆調(diào)控”預(yù)期的苗頭值得警惕。
一是高房價全局性蔓延，不再是局部性問題。在東部地區(qū)，不僅一線城市房價逆勢高漲，一些三線城市房價漲幅也嚴(yán)重脫離當(dāng)?shù)鼐用袷杖�。譬如浙江省麗水市�?006年11月新樓盤均價已超過6000元/平方米，而麗水的人均GDP不及浙江省平均水平的一半，當(dāng)?shù)匾粚κ杖胫猩系姆驄D月收入總和也不過4000元左右。
值得注意的是，部分西部地區(qū)房價也交替“領(lǐng)漲”全國。2006年以來，不僅東部沿海地區(qū)房價狂飆猛進(jìn)，呼和浩特、成都、南寧等西部地區(qū)也交替“領(lǐng)漲”。第三季度，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.7%，其中漲幅居前5位的城市中，西部地區(qū)就占了兩個。
二是房地產(chǎn)投資有所減少，但高溫未退。據(jù)統(tǒng)計，2006年1至11月份全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資79312億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資18212億元。這意味著，每5塊錢固定資產(chǎn)投資中，就有1塊多錢投進(jìn)了房地產(chǎn)。
從資金構(gòu)成看，去年進(jìn)入房地產(chǎn)市場的銀行資金不僅沒有減少，反而增速更快。貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的比例由2005年的18%上升到22%以上。市場將“穩(wěn)定房價”的政策理解成為對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的隱性擔(dān)保，加上商業(yè)銀行利益驅(qū)動，投資便涌入房地產(chǎn)市場。
三是地價成“脫韁野馬”，推高房價預(yù)期。去年，與樓市調(diào)控措施迭出形成強(qiáng)烈悖論的一個現(xiàn)象是：各地“地王”、“樓王”頻生。9月上旬，上海浦東新區(qū)花木地塊報出58.89億元的競標(biāo)天價，創(chuàng)歷史紀(jì)錄。按此計算，樓板價就高達(dá)11300元/平方米，而離它不遠(yuǎn)處的新樓盤均價只有9700元／平方米。事實(shí)上，“地王”的誕生意味著這一地區(qū)的房價有了一個新的標(biāo)桿作為參照向上攀升。開發(fā)商正是利用這一點(diǎn)，制造房價上漲預(yù)期，結(jié)果房價的漲幅比地價的增幅還大。
四是外資在加速涌入樓市。在人民幣升值的帶動和強(qiáng)烈預(yù)期下，2006年三、四季度，外資或明或暗投入房地產(chǎn)市場的勢頭在加速。在上海，繼上半年美國的基匯資本買下了瑞安集團(tuán)翠湖天地御苑一棟住宅樓之后，下半年收購案又一個個浮出水面。11月，美國房產(chǎn)商漢斯公司以17億元購得上海新江灣城地塊，進(jìn)行綜合性住宅項(xiàng)目開發(fā)。此前，歐美房地產(chǎn)商很少直接拿地進(jìn)行開發(fā)。
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