【策劃人語】

　　生存或是死亡？永遠是個大問題。

　　新年伊始，經歷了一年轟轟烈烈的房地產調控之后，中國的房地產開發商們或主動或無奈，齊齊跨入這個“資本為王”的時代，步入這后調控的元年。

　　在寡頭們的混戰中，一場慘烈的淘汰賽依然在加速度進行。開發商們為了求存，想出了各式各樣的應對招數。他們或通過收購整合以合作經營；或儲地備人、繼續圈地擴張；或轉身資本市場，謀求資本運作；或調整發展模式，致力于產品創新；或開始選擇走為上策……

　　我們愿用我們的“攝像機”，記錄這些“叢林生物”的生存法則，給行業以啟示。

　　收購整合 合作經營

　　調控伊始，全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生曾高調預言，新政會導致至少50%的中小房地產企業淘汰。時至新年，這一判斷得到越來越多的市場人士的認同。盡管“大魚吃小魚”的競爭過程略顯殘酷，但長遠的行業整合也被看作市場發展的動力。

　　“受新政影響，一些優質的開發項目可能因資金問題等重新進入流通市場。對于這些退出來的項目，我們將持續關注，并適時調整策略，跟進這些項目。”去年七月，保利地產董事長李彬海在上市推介會上介紹。

　　與保利地產有類似表態的大型房企為數不少，其中有萬科、招商局、世茂等內外資知名企業，也有一些地方性地產商品牌。上海一位土地中介商透露，幾個月以來，來自小企業的地塊或開發項目整體轉讓業務急劇增多。“能看得出來，他們是真的缺錢呀！”而在開發商眼中，收購整合對于小公司來說并非壞事。“宏觀調控之際，中小地產企業的融資渠道不暢，能夠找到戰略合作者，或直接將股權出售，已屬幸事。其中項目質量、管理層誠信度都是收購者最關注的考核要素。”上海一位中型房地產開發商老總稱。

　　因資金鏈變局而導致的行業整合正在提速。對此，建設部政策研究中心副主任王玨林曾表示，在國家貫徹宏觀調控政策大背景下，房地產市場兩極差距還將繼續拉大：一邊是手中有地但資金實力不強的中小房企因籌錢無門而著急，另一邊一些資金實力雄厚的大房企苦于手中無地而發展擱淺。在此背景下，房地產企業之間的收購兼并風潮自然勢不可擋。

　　儲地備人 圈地擴張

　　與“整合”相比，“地荒”也許是開發商更不愿意看到的局面，尤其是大型開發企業。

　　去年11月29日，北京廣渠路36號“地王”之爭落下帷幕，13家國內外有頭有臉的開發商結束長達一年之久的爭奪。如果不是京城優質出讓地塊的奇貨可居，這一位于CBD核心地段的住宅用地也不會引來如此高的關注和爭奪。

　　與北京相仿的還有上海。在去年1號土地公告中，一位區級土地儲備中心的工作人員坦言，“出讓的地塊位置太遠，再加上一些回購性質的附加條款，拿地開發商利潤不高。”采訪中，這一觀點也得到了一些參與競標的開發企業的認同。

　　正是源于優質地塊項目的奇缺，開發商通過各種途徑爭搶好地的行為也就變得合情合理。“在項目公司手中接下現有地塊的難度其實很大。”招商局華南區一位負責人告訴記者，其中包括項目現有規劃考查，更重要的還要了解繁雜的項目運營背景。于是，招商局在今年的策略主要以公開招拍掛市場拿地為主。雖然在部分地塊投標中最終選擇放棄，但是頻繁出現在京滬深各地土地公開出讓市場的招商局仍然惹人注目。

　　近幾個月來，高調拿地的大型房企還有很多。世茂地產以31.5億拿下武漢地王，16億拿下沈陽五里河體育場地塊，土地儲備跨過1700萬平方米關口；華潤置地以10.35億元投得北京市宣武區廣安門外大街305號商住用地，以7.85億元獲得蘇州市平江古城區住宅用地，以15.41億元奪得上海市楊浦區新江灣城住宅地塊。

　　另外，隨著地價大漲帶來的資金壓力，大型房企也在尋找聯合開發的出路。去年9月杭州地王以36.3億元花落浙江兩大民企——杭州濱江房產集團和綠城集團，北京廣渠路36號地塊也由北京城開和城建興華聯合投標體奪得。

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