編者按：“金九銀十”是樓市的傳統(tǒng)旺季，但今年的樓市卻與往年有所不同。2006年成為房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)最多的一年。但調(diào)控“聲聲緊”，房?jī)r(jià)卻“節(jié)節(jié)高”……購(gòu)房者在觀望中掙扎，“買還是不買？”成為最難回答的問(wèn)題。在又一個(gè)“金九銀十”到來(lái)之際，我們將從市場(chǎng)大勢(shì)、政策風(fēng)云、業(yè)界爭(zhēng)鳴、置業(yè)攻略四大方面為您全方位解析樓市近期動(dòng)態(tài)，以期為您購(gòu)房置業(yè)提供幫助。
政策風(fēng)云篇：調(diào)控組合拳影響長(zhǎng)遠(yuǎn) 小戶型將成主流
2006年是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策出臺(tái)最多的一年，購(gòu)房者盼待著房地產(chǎn)調(diào)控能夠遏制飛漲的房?jī)r(jià)，更多的人不用再當(dāng)“房奴”，能夠“居者有其屋”。
今年年初，全國(guó)房?jī)r(jià)，特別是北京房?jī)r(jià)，呈現(xiàn)出了“爆發(fā)式”的上漲——3月，北京市商品住宅期房?jī)r(jià)格為7046元/平方米，突破了7000元大關(guān)，而此前出現(xiàn)這一價(jià)格要追溯到2005年7月。房?jī)r(jià)飆升，調(diào)控迫在眉睫。4月27日，中國(guó)人民銀行宣布，自28日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“此次加息可以看作是中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的開(kāi)始。”
隨后，5月29日，中國(guó)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，就調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提出六大意見(jiàn)。自此，“國(guó)六條”的出臺(tái)使新一輪房地產(chǎn)調(diào)控步上軌道。
在前后出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策中，我們選取了4條最吸引老百姓眼球的調(diào)控細(xì)則進(jìn)行深度剖析，分別是：1、“90平米占70%”小戶型新政；2、二手房“兩稅”開(kāi)征；3、“限外”炒房新政；4、住房保障制度改革——它們將對(duì)樓市“金九銀十”以及后市產(chǎn)生巨大的影響。
==“90平米占70%”小戶型新政==
“90平米占70%”小戶型新政是調(diào)整房市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重要政策，小戶型時(shí)代的到來(lái)，將徹底改變中國(guó)樓市的現(xiàn)狀和人們的居住觀念。
[政策]
12日，《上海證券報(bào)》證實(shí)，建設(shè)部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》(建住房［2006］165號(hào))已經(jīng)正式簽發(fā)，并下發(fā)至地方政府。165號(hào)文件核心精神有三：一、90平方米套型建筑面積指“單套住房的建筑面積”；二、套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)總面積的70%以上，這個(gè)70%的比例要求適用于“各城市年度新審批、新開(kāi)工的商品住房總面積”；三、6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項(xiàng)目，由當(dāng)?shù)卣鶕?jù)當(dāng)?shù)啬甓冉Y(jié)構(gòu)比例要求，因地制宜地確定需要調(diào)整的情況。<全文>
北京：北京房產(chǎn)調(diào)控細(xì)則破冰 樓盤審批須列小戶型比例
上海：上海新推土地按項(xiàng)目控制 部分要求小戶型占80%
廣州："國(guó)六條"廣州細(xì)則料月內(nèi)出臺(tái) 或按區(qū)域分配戶型
[分析]
雖然開(kāi)發(fā)商一力強(qiáng)調(diào)大戶型時(shí)代仍在，但是在嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，小戶型時(shí)代的到來(lái)不是三言兩語(yǔ)可以拖延、敷衍的。數(shù)據(jù)顯示，前八月北京固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資增幅雙雙回落，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資916.6億元，增幅比前7月回落了3個(gè)百分點(diǎn)。分析人士指出，這是國(guó)家祭出房產(chǎn)調(diào)控的“組合拳”正常反映，促使地方政府緊縮了房地產(chǎn)審批的“閘門”，加之一些房地產(chǎn)商也持觀望態(tài)度，開(kāi)發(fā)速度明顯放緩。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生亦表示，“連續(xù)三年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控使我們終于認(rèn)識(shí)到，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入一個(gè)轉(zhuǎn)型期。”“估計(jì)在今后較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，小戶型住宅是一個(gè)方向，城市中已經(jīng)沒(méi)有可能大量地提供建設(shè)用地了。”
·中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入轉(zhuǎn)型期 中小戶型是政策導(dǎo)向
·國(guó)房景氣指數(shù)今年首度下跌 年底能看出調(diào)控實(shí)效
·易憲容:房市結(jié)構(gòu)將發(fā)生巨大變化 中低檔住房主導(dǎo)
[影響]
·80至90平米小戶型最受歡迎 4成購(gòu)房者轉(zhuǎn)為觀望
據(jù)《新聞晨報(bào)》報(bào)道，調(diào)查顯示，對(duì)于“國(guó)六條”中的“90平米”小戶型新政，購(gòu)房者比較中意的面積都在80-90平方米左右，有超過(guò)3成購(gòu)房者希望能購(gòu)買這類房源。同時(shí)，有超過(guò)一半的人數(shù)認(rèn)為今后大戶型將被看好，并且有近4成的購(gòu)房者表示可能會(huì)延后購(gòu)房計(jì)劃。<全文>
·“金九銀十”新房市場(chǎng)旺季難旺 小戶型成救命草
據(jù)上海《青年報(bào)》報(bào)道，9月過(guò)半，無(wú)論是二手房市場(chǎng)，還是新房市場(chǎng)，金九銀十還未見(jiàn)端倪，尤其新房市場(chǎng)遠(yuǎn)未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期。不過(guò)相比之市場(chǎng)的過(guò)于理性和冷清，開(kāi)發(fā)商在半月內(nèi)連續(xù)推盤，供應(yīng)量再創(chuàng)新高，其中不少的開(kāi)發(fā)商主打小戶型單身公寓和養(yǎng)生公寓以“救市”。<全文>
·"金九銀十"變"銅九鐵十" 小戶型能否重燃房市？
據(jù)上海《青年報(bào)》報(bào)道，為了讓傳統(tǒng)繼續(xù)“發(fā)揚(yáng)光大”，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始提前預(yù)熱市場(chǎng)。據(jù)了解，小戶型將是開(kāi)發(fā)商普遍打出的一張王牌。但在多輪宏觀調(diào)控之后，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)還能否延續(xù)往年的金九銀十，小戶型又能否重新點(diǎn)燃市場(chǎng)呢？一位長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士表示，市場(chǎng)在此次宏觀調(diào)控后表現(xiàn)得較為平靜，沒(méi)有大的起伏，而九月份上海細(xì)則的出臺(tái)也更多的是保持平穩(wěn)。一個(gè)瘋狂的房地產(chǎn)搶購(gòu)時(shí)代早已過(guò)去，金九銀十很難再續(xù)輝煌。“開(kāi)發(fā)商更多的是靠實(shí)力、品質(zhì)、地段、性價(jià)比等來(lái)取勝。”<全文>
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