市場已經按捺不住

　　沒有等到廣東省開展住房反向抵押貸款，北京、上海兩地的相關機構即已按捺不住。

　　地產商試水“以房養老”

　　孟曉蘇系中國房地產開發集團前總裁，其早在2003年就提出通過“住房反向抵押貸款”實現“以房養老”。在經過了4年的等待以及數月的組建運籌之后，孟曉蘇任職董事長的幸福人壽保險公司正在緊鑼密鼓的籌備開業，幸福人壽辦公地點設在遠洋大廈七層西北角，相關工作人員業已就位，秘書告訴記者，該公司已經召開了創立大會，中房集團、山西大同煤業公司以及信達屬下子公司為幸福人壽主要股東，其注冊資金達十幾億元。

　　在接受記者采訪時孟曉蘇確認，目前幸福人壽已經萬事俱備，只待開業之前的批文了。“公司的主營業務仍將會以傳統保險產品為主，但公司成立后，會著手研究‘以房養老’業務，也希望社會各方都參與到研制的過程中來。” 孟曉蘇告訴記者。

　　保險業內人士指出隨著幸福人壽的落地，孟曉蘇輾轉醞釀良久的“反向住房抵押貸款”模式將有一個可以嘗試的平臺，通過“反向住房抵押貸款”的方式，將老年人的房屋資產通過配置變成資源，彌補了保險體系的一大缺口。但由于目前金融業混業經營的政策氣候和操作條件還不完全具備，對于房產如何處置也沒有可以借鑒的成功模式， “反向住房抵押貸款”真正實行還需要探索。

　　上海公積金推出“住房自助養老”

　　與孟曉蘇的幸福人壽一樣，全國其他地區不同機構也在探索實驗中國實現“以房養老”的可選擇路徑，上海公積金管理中心便于近日推出了一種叫做“住房自助養老”的創新型“以房養老”模式。

　　早在去年年初，就傳出了上海市公積金管理中心要醞釀推出“以房養老”的消息，并且其將首次試水“反向住房抵押貸款”，但近日，見諸媒體的《上海正式啟動“以房養老”》的新聞顯示，上海公積金管理中心的試點方案名為 “以房自助養老”協議，與反向住房抵押貸款不同的是，上海模式從一開始就變更了房屋的產權人。

　　其基本模式為：老年人將自有產權房屋出售給上海市公積金管理中心，并選擇在有生之年仍居住在原房屋內，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關交易費用后全部由老人自由支配使用。

　　上海公積金管理中心副研究員叢斌向記者證實了此消息，并表示，這次試點啟動是公積金管理中心住房金融創新、業務創新的一部分。近年來，叢斌一直關注“反向住房抵押貸款”這一在西方已經流行十幾年的養老模式，通過對國外已有模式的研究，結合中國的具體國情，叢斌完成了多篇“以房養老”如何中國化的理論文章。

　　叢斌告訴記者，上海公積金管理中心的“以房自助養老”目前正處于試點階段，具體細節還不方便透露，但可以肯定的是通過“以房養老”收來的房源將作為廉租房，以增加上海廉租房實物配租的房源。“我們會對參與者進行綜合評估，建立在自愿平等的基礎上，但也會有條件限制，不符合條件也不給做‘以房養老’業務。”叢斌補充道。

　　“養老房屋銀行”在京出爐

　　當人們還在就上海推出的“以房養老”模式進行探討的時候，幾乎是在同一時間，北京市首個“養老房屋銀行”新鮮出爐。

　　記者了解到，“養老房屋銀行”是由北京市一個五星級的養老機構和中大恒基房地產經紀公司合作建立的。推出該項目的北京壽山福海國際養老服務中心負責人表示，與其他“以房養老”方式不同的是，房子的產權還在老人手中，老人可以自由選擇多種租賃方式“以房養老”。“消息剛剛傳出之后，每天都有幾十個電話咨詢這項業務的，養老中心那邊也已經接到幾百個咨詢電話了。”中大恒基負責人向記者介紹了該項業務推出后的市場反響。

　　該負責人表示，“養老房屋銀行”的具體操作模式已經敲定了。12月份即可入住，參與該項目的老人把房子交給中大恒基，由中大恒基免費負責向外租賃，房租返還給老人，以抵免在養老院的所需費用，或者由老人自行處理。

　　“以房養老”市場需多元化

　　在分析最近各地陸續推出的“以房養老”模式時，叢斌表示，公積金管理中心做此項事業屬于政策性，保險公司和其他機構來做這個事情則是市場行為。“我們在做試點的時候，和老齡委系統聯系，和街道聯系，知道有很多老人有這樣的愿望。而隨著中國逐步進入老齡化社會，也必然出現多元化的養老資金來源。”

　　“如果沒有‘以房養老’這種模式，與現在老齡化社會很不適應。”通過對多個國家“以房養老”模式的研究，叢斌得出了如此的結論。他告訴記者，在美國，“以房養老”已經覆蓋了4%的人群，我國也應當積極推行，不過如果一半的人通過一所房養老的話，也不是社會進步的表現，叢斌補充說。

　　單從社會保障的角度看，“以房養老”就有三種模式。竇玉沛介紹說，“以房養老”的第一種方式是老年人把自己的房產交給有政府背景的公益機構或者銀行，然后老年人的養老費用由公益機構或者銀行來按月提供，到他病故后，剩余的部分交給他的繼承人；第二種方式是“以房換養”：有些老年人把房子交給福利機構，然后享受福利機構的服務，他的房子由福利機構出租，等他過世后房產由福利機構處置；還有一種方式叫“以房自助養老”，就是把自己的房產提前賣給一個公益機構，公益機構一次性把錢給他，他再從公益機構把房子租回來，自己還住在家里，自己付租金。

　　按照孟曉蘇的觀點，“以房養老”的具體實施中，可以有多種表現形態。原始形態就是出售住房，住進養老院養老，中級形態為遺贈撫養，是擁有住房產權的老人與事先選擇的可靠人士簽訂一份以住房為標的的“遺贈撫養”協議。按協議，撫養人在老人余存生命期間每期支付一筆固定費用維持老年人的日常生活。到老年人去世時，就將該住房的產權完全讓度給撫養人。孟曉蘇認為，反向抵押貸款是“以房養老”的最高形態。

　　叢斌在接受采訪時亦表示，未來“以房養老”的模式也應當多元化，可以由政府機構來做，也可以由銀行、保險公司等市場機構來做，“以房養老”的多元化市場建立后，對風險有不同偏好或者判斷的老人可以自主進行選擇。

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