本月18日，北京壽山福海國際養老服務中心與中大恒基房地產經紀有限公司簽署了共建“養老房屋銀行”的協議，“以房養老”在我國嶄露頭角；而就在此前一天，民政部副部長竇玉沛在做客中國網“中國訪談”欄目時也表示，“以房養老”可能會成為我國未來養老模式的一種選擇。

　　一時間，“以房養老”成了社會關注的熱點。

　　“以房養老”漸行漸近

　　所謂“以房養老”通常有兩種方式。

　　一種方式是“反向住房抵押貸款”或叫“倒按揭”，這種模式專門針對有產權房的老年人。老人可以將自己的房屋產權抵押給專門運營這項業務的機構，按月從該機構領取現金養老。老人身故后，由該機構收回房屋進行銷售、出租或拍賣。

　　第二種“以房養老”的方式是“以房換養”。有些老年人把房子交給福利機構，然后住到福利機構享受服務，房子由福利機構出租，等老人百年之后，房產由福利機構處置。

　　據了解，“住房反向抵押貸款”的模式上世紀80年代起源于荷蘭，如今在美國日趨興旺，隨后歐洲國家、新加坡等紛紛效仿，并逐步發展成熟。

　　在加拿大，個性化的設計使“倒按揭”贏得了成功。金融機構根據貸款人的不同需求，制定不同的貸款方案。老年人可用這筆“倒按揭”貸到的錢給子女支付買房的首付，或旅游、裝修房屋等，老年人的生活質量大大提高。

　　借鑒國外成熟做法，我國首個開展“以房養老”試點業務的保險公司——幸福人壽近期已獲得相關部門批準。投保人可將房屋產權抵押給保險公司，自己可以終身繼續使用該房屋；保險公司則按月向投保人終身支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回房屋，進行銷售、出租或者拍賣。

　　“由于我國社會保障體系的建設有一個過程，養老的資金、服務保障等方面需求較大，有些家庭承受起來有困難，‘以房養老’不啻為養老的一種替代方案和一種自我保障的選擇。”一位專家表示，作為我國養老保險保障制度的一種補充，“住房反向抵押貸款”在我國存在推行的基礎和潛在的市場。

　　“未富先老”的一種選擇

　　“以房養老”之所以收到社會廣泛關注，實際上是基于我國目前嚴峻的人口老齡化局勢。

　　數據顯示，到2050年，我國老年人口預計將達到4.2億，占總人口比重近25%，即意味著每4個人中就有1位老年人。在北京、上海等大城市，因人口壽命的普遍延長，高齡老人增多，預計這一比例將高達35%。到那時，中國的老齡人口數量，將比英國、法國、德國、意大利、日本這5個發達國家的總人口加起來還要多。

　　浙江大學經濟學院教授柴效武長期從事“以房養老”的模式研究。他認為，“以房養老”模式可實現個人擁有資源在其一生的合理配置與妥善安排，實現住宅資產與金融資產在個人一生期間的合理配置與價值轉換。個人在青年時用按揭的方式購買住房，中年期逐步歸還購房貸款。退休時為實現養老的目的再出售住房，并將全部住房資產的價值逐步變現，作為晚年期的養老用資。

　　通過“以房養老”，可有效解決養老資金來源，減輕家庭養老負擔，有利于調節家庭經濟生活，為家庭擁有資源的優化配置、效用提升提供一種新的思路，同時可以將養老保險、社會保障與購房養老相結合，為巨額保險資金尋找到安全、收益穩定可靠的投資出路，形成保險金“從養老中來，到養老中去”的新型社會保障循環機制。

　　建設部住宅與房地產業司有關負責人表示，引入反向抵押貸款的“以房養老”模式除了健全社會保障體系之外，還有兩方面的積極意義。

　　首先，引入反向抵押貸款后，老人可以在繼續享有住房使用權的情況下，將房地產轉化為現金收入，成為養老資金的重要來源，使房產具有融資和養老的功能。這就大大拓展了房產的原有功能，增強了居民買房的吸引力，有利于促進房地產一級市場的發展；另一方面，老人去世后，保險公司收回住房的使用權，必然要將住房出售或出租，可以增加“二手房”供應量，有利于促進我國還不發達的“二手房”市場和住房租賃市場的發展。

　　其次，引入反向抵押貸款也有利于保險業的發展。我國人口基數大，社會養老保險保障不足，商業養老市場十分巨大，反向抵押貸款針對擁有自己住房的老人，解決其養老問題，市場潛力可觀，有望成為商業保險的一個新增長點。還有益于拓寬保險資金運用渠道，提高保險公司風險管理水平。

　　“以房養老”任重道遠

　　然而“以房養老”模式短期內在我國還很難全面實施。

　　一些專家在接受記者采訪時表示，首先是觀念問題，中國人的傳統是“但存方寸地，留于子孫耕”，因此國人對這個新生事物恐怕很難接受；其次，“以房養老”牽涉到房地產業、金融業、社會保障、保險以及相關政府部門，牽涉到房地產評估、利率確定、人的壽命預期等多個因素，成熟和完善還需要一個過程；再次，目前我國住宅使用權只有70年，這不利于“住房反向抵押貸款”的實施。

　　銀行及保險公司等金融機構則表示，目前承接“倒按揭”業務尚不成熟。國內房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等難以預測，對銀行來說，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，隨著時間的推移，風險不斷增大。因此，如何確定“倒按揭”利率是一個大難題，貸款額少，老人不樂意，貸款期長，銀行可能要吃虧，銀行控制風險的難度很大。

　　銀行業內人士表示，雖然“倒按揭”很可能成為銀行盈利的新品種，但如果沒有國家有關部門的政策扶持，減輕銀行風險，“以房養老”很難大范圍推廣。

　　“以房養老”模式的倡導者之一、中國房地產開發集團前總裁孟曉蘇表示，“反向抵押貸款”的壽險服務使產權住房成為一種“養老儲蓄”，這種金融產品一直面臨重重困難。其中最大的阻力，不是來自市場，而是金融機構的猶豫。孟曉蘇認為，房價下跌的風險正是金融機構最為擔心的因素。

　　廣州媒體曾做過的一次調查顯示：八成老人不接受“以房養老”，認為這種“用放棄親情和關愛來換取養老金”的方式并不可取。在這種現實背景下，老年人是否能繞過根深蒂固的傳統倫理觀念而接軌“國際通常采用的做法”是一個未知數。因此，有專家曾預言，在中國可能只有孤寡老人才會有“以房養老”的需求。

　　竇玉沛表示，以房養老”問題在西方已經有多年歷史，現在在國內也開始有了。但如果進行推廣，還需要一個探索實踐的過程，同時需要一些相關的制度和辦法進行配套，這樣才能夠保障廣大老年人合法權益。(王莉 商艷青)