內部需求還是外部壓力 上海樓市受周邊市場影響有多大

　　正方

　　就像炒股票，人總是追漲的

　　范偉國：統計局的數據引起的另外一個作用是，前幾年的統計數據顯示，上海房價都是下跌的，只有這次的統計數據是上海上漲了。盡管上海上漲的點與全國相比是很小的，但是大家都感覺到是上漲了，就像炒股票一樣，人是追漲的。

　　反方

　　如果南京現在漲到1.5萬元/平方米的話，那么上海憑什么不漲到3萬元/平方米

　　林戈：國家統計局6月初發布了一個關于上半年度70個城市房價統計數據，這對老百姓的心理預期有很大的影響，因為他們發現通過兩年的宏觀調控，房價根本沒有被調下去，大家覺得等了兩年都沒有作用，可能過幾年樓市炒一下，價格更加看不懂了。

　　羅淵：2005年的時候，大家都認為上海房價是全國最高的，每個人都認為上海的房價基本上到頂了，然后就出現了連續兩年的宏觀調控。

　　但是這次發的數據讓老百姓覺得房價好像還有很大的上升空間，而且會覺得這個過程很快會實現，我覺得這個統計報告對上海人對今后房價的想象空間有很大的刺激作用。

　　供應不足還是盲目跟風 是什么導致樓市狂漲

　　正方

　　取消了緩征的土地出讓金及土地價格快速上漲，加之有一些開發商捂盤惜售，造成了市場供應不足

　　范偉國：現在上海市場的需求量還是很明顯的。目前上海大多數中環線附近的樓盤，買房還是要排隊。二手房市場的銷售量也非常大，根據漢宇房地產的統計來看，最典型的情況是，總價在100萬到200萬之間的房子，賣方跳價的情況比較嚴重，等到簽買賣合同了，賣方還反復地提價。

　　因此，現在整個市場給我的感覺就是有效供應量明顯不足，造成了整個市場看上去非常火爆。

　　供應量不足的原因，首先是政策面的影響，現在的政策面對開發商的影響力很大。比如取消了緩征的土地出讓金，使得開發商的資金非常緊張。另外，土地價格上漲的幅度非常快。此外，有一些開發商捂盤惜售，造成了供應不足。

　　從需求上來看，通過兩年宏觀調控以后，實際上堆積起來了一些需求客。宏觀調控以后，他們都希望房價下跌，但最近公布的數據說明，大多數城市的房價都在上漲，這使老百姓的心理預期發生了很大的變化，覺得再等下去就買不到好房了，大家就會開始買房了。

　　另一方面，外來人口不斷的增加，今年上海外來居住人口可能達到640多萬，從理論上來說，外來人口肯定要租房，那這樣就會有市場。

　　還有一個是境外資金的入市。現在境外資金入市的速度在加快，還有股市反流的資金，這部分的資金很多，這批資金實際上也帶動了很多的需求。當然還包括人民幣升值這樣一個最長效的概念。在這樣的情況下，供應量減少，需求量增大，出現明顯的供不應求，房價必然上漲。　

　　反方

　　遠郊松江5000元/平方米左右的房子一個禮拜內可以上漲1000元/平方米，這不夠瘋狂嗎

　　林戈：在全國房地產普漲的情況下，只有上海公布的數據是平穩的。也就是說，事實上,全國大多數范圍內房價都在上漲，而上海正是由于房價短暫的停滯，有很多的購房者攢了一些錢，買了他們以前買不起的房子。上海的老百姓買房還是比較理性的，之前就在等，結果等到現在，他發現等不及了，就開始買，就出現了房價上漲。其實這里面還有很多其他因素造成的，比如從去年開始，有很多炒股獲利者開始了資產配置，這樣就帶動起了市場。從最近來看，這些市場先從豪宅熱起來了，從總價300萬元以上的房產開始熱，5、6月份的時候，全部都是市中心的豪宅熱銷。在這部分的帶動下，今年6月下旬中外環開始熱了，包括九亭、松江，像松江只有5000元/平方米左右的房子一個禮拜內可以上漲1000元/平方米，這是一種很瘋狂的情況。我認為造成這一現象的原因還是國內的流動性過剩。

　　羅淵：我覺得最瘋狂的是前一段時間的古北和聯洋這兩個板塊。之前這兩個地方一直是緩慢地漲，但是前一陣子上漲的幅度非常快，古北的強生花園還出現了搶號的情況。這是一種兩年前的平穩期以后的突然爆發，積聚了很多需求，在這個時間爆發出來了，這種爆發是從豪宅開始逐漸擴張到中外環。這樣一波一波地傳遞下去。當然以后的幾個月中表現的方式不一樣，某一些類型需求的房子可能最近會稍微緩一緩，比如說股票獲利者的那一批，因為股票跌得太快了，很多人被套牢了，這一部分需求就會被抑制一下。但是不管怎么樣，整個市場已經被啟動了，這樣的情況下，特別是像一些軌道交通成熟的地方，樓市就會熱銷。(鄧旭)

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