【背景】
據不完全統計顯示，截至6月27日，上海6月份共有11天新盤成交量超過千套大關，比5月份的7天千套行情有過之而無不及。6月1日至27日，日均成交量約973套，比5月份的日均成交量886套多87套。分析人士認為，考慮到6月份開盤量相比5月銳減的情況，以上成交數據更顯出市場的反常態。
從4月底開始，上海樓市就陸續出現一些許久不見的景象：排隊購房、樓盤價日新月異。上海網上房地產最新公布的數據顯示，上海上半年商品房平均成交價格也突破萬元關口。從去年同期的9813元/平方米，上躥到今年上半年的10028元/平方米，漲幅達2.19%。
上海樓市6月為何會出現反季節性熱銷狂潮？如此反季節熱銷是否預示著上海樓市已經重新回到上升通道？或是重陷瘋狂？本報聯合焦點房地產網邀請到上海漢宇房地產顧問有限公司常務副總經理范偉國、嘉凱行銷運營總監林戈、《都市住宅》主編羅淵一起就這一話題展開深入探討。
市場規律使然還是調控尚未到位 行政調控為何不見效
正方
如果大家都不買，房價自然會下跌，這就是市場的規律
范偉國：市場一定會有規律，為什么我們說有傳統意義上的淡季和旺季，這實際上和上海的氣候有關系。上海的四季變化非常明顯，大家會因為天氣的原因不愛出門，另外太冷太熱都不利于裝修，所以這樣的情況下，會造成淡季不適合銷售。從這個角度來說，產品的量一定會下降，我覺得這是很正常的。既然供應量在這一段時間不多，也就更容易造成銷售很火爆的場面，但是成交的量并不是很多。當然，從同比的角度來說，當然是比去年的火爆得多，就是所謂的淡季不淡。
等到今年9、10月份的時候，交易會達到一個完美的結點，預計會有2400萬平方米的商品房供應量同時上市，我覺得是足夠的。因為去年上海消化的量才是2200萬平方米，所以從供應量的角度來說，還是滿足需求標準的。但是現在的問題是有效供應量不足，也就是說某些區域的需求供應不足，而無效的供應則擴大——那就是在外環的供應量擴大，這是我們目前存在的大問題。
總的來說，今年的房地產市場由于政策面的促進，我覺得反彈也是勢在必行的。因為大部分的利空政策基本上出盡了，現在已經是兩年調控下來，已經沒有什么新的政策可以出臺了。
反方
政策動機可能是好的，但是實際效果卻不一樣
林戈：我覺得現在出來的所有政策都是加成本的，這只會阻礙交易，阻礙投機，從降房價來說，基本上沒有太大的作用。
政策動機可能是好的，但是實際的效果不一樣，因為政策無法控制開發商的價格。從經濟學的角度來說，只要成本提高了，銷售價格必然提高。所以，我覺得這解決不了房價的平抑問題。
我想，9、10月推出的樓盤一定很多。因為從70/90政策后，很多開發商都在調整方案。上有政策，下有對策。
長期回升還是短期反彈 樓價還會漲多久
正方
還會出現局部地區過熱，比如排隊、加錢買號等，特別是古北等缺少供應量的地區
范偉國：到了一定的時間，供應量會達到一個狀態，有效的需求是會分化的。整體上來說會出現供大于求，但是局部地區來說，有的地方會供不應求，有的地方則會下降。我想總的來說，是處在一個上升通道中，只不過是有的地方可能漲得慢一點，或者是不漲。
林戈：上升通道是一個進行時，不應該是一個點，而是在一個很長的時間段，在這個時間段中考慮基本面的一些要素以作出判斷。如果單從未來10年中國的整體預期、人口的增長等因素來看，房價一定是在上升通道的開始，這是毋庸置疑的，因為人越來越有錢了，城市化建設的速度越來越快了，土地越來越貴了，人也越來越多了，所有的基本面因素都是在上漲的。另外，城市的人口也是分化的，所以即使大的基本面是上漲的，而從微觀的因素來考量，可能短時間內比如說某一個政策出來了，會導致房價平緩甚至是下跌。另外，房地產最大的特性是不可移動性，因此還會出現局部地區過熱，比如排隊、加錢買號等，特別是古北，古北幾乎沒有什么供應量，所以加錢買號也是很正常的情況。
反方
買房者心態是很重要的問題，能夠住什么樣的房子，就去買什么樣的房子，不要好高騖遠
羅淵：我估計到今年9、10月份的時候，房價可能會嚇一跳。但是從整個房地產市場角度來說，不可能再有像2002年、2003年那個時候靜安寺房價從5000元/平方米起步漲到2萬多元/平方米這樣的情況出現了。
我覺得進入上升通道以后，更多是會放大成交量，而對房價影響則不大。對整個行業來說，對促進行業的發展、關聯產業的進步都是很好的。如果房價進入到平穩上升的過程當中，房地產行業的營銷成本、整合計劃、企業的抗風險能力都會有一些提高。
現在說如果買不起房怎么辦？我認為這是偽命題，因為開發商賣房子是一個市場經濟的行為，如果不能讓目標消費者買得起的話，他賣給誰呢？房價的變化是建立在消費力的基礎上的，如果周邊的人都買不起的話，那房價一定是會下跌的。從市場經濟的角度來說，房地產市場一定是保證絕大多數人買得起房子的。但是買房者心態是很重要的問題，能夠住什么樣的房子，就去買什么樣的房子，不要好高騖遠。你只能買得起九亭的房子，就不要天天想買盧灣區的房子。
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