中新網11月20日電  近日，建設部正式發布了《中國房地產經紀執業規則》，明令禁止房地產中介吃差價，并要求加強交易資金的監管。有關專家認為，《規則》的出臺不僅體現了管理部門整頓中介行業、維護消費者權益的決心，更是樓市宏觀調控的繼續和深入。如果中介交易秩序能夠自此走向規范，房價虛高的頑癥將有望得到緩解。

　　吃差價成為地產中介公開的秘密

　　新華網報道，近兩年房價持續走高，各地的中介公司發展隨之也步入“快車道”。據房管部門統計，目前，僅深圳通過政府認可的房地產中介經紀機構就有190多家，從業人員2萬多人，門店數量達到3000多家。

　　蜂擁而起的店面、同質化的服務，導致房地產中介市場的競爭日益激烈，不少中介公司為了賺取利潤，不惜欺詐消費者，或是偷稅漏稅。“吃差價已是地產中介公開的秘密，許多中介公司都是這么做的。”一位房地產界不愿透露姓名的人士說。

　　廣東國政律師事務所主任律師邵樹強表示，中介吃差價的手段不外有二，一是利用購房者和賣房者的信息不對稱，欺上瞞下，玩“低進高出”的把戲。但如果買賣雙方見面的話，這種伎倆容易被戳穿，從而引發法律糾紛。由于這個原因，一些中介開始翻新花樣，采用“現金收房”的手段吃差價，即中介利用“一次性付全房款”的噱頭吸引賣房人，然后再轉手以更高的價格賣給購房者。

　　由于中介公司在“現金收房”行為中只是一個過渡者，不需要支付各種稅費，利潤空間很大，目前已成為二手房交易中日益流行的新手段。業內人士舉例介紹，一套售價60萬元的房產，采取現金收房方式完成交易，中介公司的利潤可達該房售價的7%至10%，而正規經營下，中介公司收取的傭金在3%以內，二者利潤相差懸殊。

　　一些房地產中介挪用客戶資金情況嚴重

　　比吃差價更為惡劣的是，由于監管缺位等原因，一些地方的房地產中介公司挪用客戶房款的現象比較嚴重，并將所挪用資金用來炒房、炒股、開設門店等。這既損害了消費者的利益，擾亂了正常的市場秩序，不利于當前的房地產宏觀調控，同時也容易埋下金融風險的隱患。

　　據了解，目前中介公司參與房屋交易時，一般都是要求購房者在合同簽訂的三天內，將首期款(一般是售房款的兩到三成)打入指定銀行賬戶，進行資金監管。等到國土房管部門登記，合同生效后，中介公司才會把房款付給賣方。由于目前沒有嚴格的法律限制，購房款在中介公司賬戶上的停留時間短則一個月，長則半年或更久。

　　由于鋪面多、業務量大，加上沒有監管，一些不法的房地產中介就利用收、付款的時間差，采取“拆東墻補西墻”的辦法，挪用這些資金，用于炒房、炒股、開設門店，追求短期利潤。

　　深圳地產分析人士尹香武說，很多中介公司挪用客戶資金的做法，實際上相當于自辦“小銀行”，開設的門店就等于銀行的營業網點。門店越多，吸納的房款就越多，可以倒轉騰挪的空間就越大。因此一些中介公司熱衷于“超常規發展”，開設的分公司、門店很多，但交易量卻很少，其原因就在于中介公司“醉翁之意不在酒”。

　　深圳市房地產業協會副秘書長張文華說，雖然目前沒有確切的統計數據，但是可以肯定的是中介公司挪用客戶資金的行為是比較普遍的，因為蛋糕龐大且缺乏監管，包括一些大的中介公司都很難經得起誘惑。

　　地產中介將進入新一輪行業洗牌？

　　“可以說，中介公司在近兩年的房地產市場中扮演了不光彩的角色，他們的所作所為，在某種程度上是助推了房價的虛高。”福州大學房地產研究所的一位專家表示，從這個意義上解讀《規則》的出臺就不難理解國家有關部門的苦心，政府有關部門顯然是想將“調控風暴”刮進這個曾經的“死角”，從而鞏固宏觀調控的成果。

　　“風起于青萍之末”，尹香武告訴記者，目前各地的地產中介公司都陷于飽和競爭的困局，政府有關部門如果在此時出重拳進行整頓，毫無疑問將引發一場震蕩性的行業革命。吃差價和騰挪購房預付款的模式難逃陽光法則的拷問，而優質服務、誠信品牌將成為中介公司的核心競爭力。

　　“但關鍵是執行”， 尹香武表示，從目前發布的《規則》來看，還是指導性的、意見性的條文多，懲罰性的措施少，比如吃差價的行為如何處罰、新的資金監管方式應該如何執行，《規則》都沒有提到。因此《規則》的具體效果，要到明年1月正式實施后才能看出來。(彭勇 涂洪長)