為能較早落實客戶降低市場風險，開發商往往會與購房者訂立認購書。但近年來商品房在短時期內價格高漲，漲到一定程度，不少開發商不想按認購書上的價格出售，而寧可付出雙倍賠償定金，致使購房糾紛頻發。這一切都源于開發商違約成本太低，遭殃的是被迫面對更高樓價的業主們。但是從今以后，還有這個打算的開發商要掂量掂量了。廣州市中院房產庭副庭長趙云川稱，開發商如果故意違約或“捂盤”，購房者除可獲得雙倍返還的定金外，還可以最高獲賠房屋漲價后與原價的全部價差。

　　寧賠4000萬定金

　　開發商也不賣了

　　2007年10月12日，備受廣東媒體關注的琶洲國際采購中心認購糾紛案開庭審理。

　　2005年前后，20多名購房者以當時高價位1.3萬元/平方米左右的價格，簽訂了關于琶洲國際采購中心房屋的認購意向書。2007年7月12日，購房者們卻陸續收到開發商要求解除合同的通知。購房者憤而將開發商告上法庭。據了解，此次涉及違約的房屋共30多套，總價值近億元。涉及購房者分布于廣州、浙江、廈門等地。

　　開發商《關于解除認購協議的函》上寫到：由于自身原因，開發商無法履行該《認購書》約定的義務。根據認購書規定，開發商決定以雙倍返還定金為代價解除與購房人簽訂的《認購書》。

　　如果雙倍返還定金賠償，開發商要支付4000多萬元的違約金。寧愿支付巨額賠償金也不賣房，或許只可能發生在房價沖天的今日。

　　以合同條款作為“合法違約”的依據

　　開發商 承認違約事實 堅稱有權毀約

　　在去年10月12日的法庭上，開發商對違約事實供認不諱，但卻堅稱自己有毀約的權利，毀約的理由則是：公司經營策略發生改變，獲利方式由原來的房租出售改為房屋出租。“開發商竟然將合同中規定的‘一旦違約就雙倍返還定金’作為自己合法違約的依據”，原告的代理律師張旭鋒說。

　　捂盤惜售只退定金

　　日前，琶洲國際采購中心認購糾紛案作出判決，業主們只能獲得雙倍定金返還，提出開發商繼續履行合同的要求沒能如愿。

　　現實中，為了在高漲的樓價中獲取更多收益，開發商除了這種明目張膽的“合法違約”，他們還會“捂盤”。據焦點房地產網分公司的經理王偉勛介紹，開發商為了“捂盤不賣”，在認購書上會與購房者約定待取得預售許可證后簽訂合同，實際上他們或者已取得預售證，卻不告訴業主；或者已經具備條件，但卻辦而不辦，故意拖延時間，然后自稱合同無效，只答應退還定金。小業主們只好自認倒霉。

　　判決結果關乎全城

　　在近年房價猛漲的背景下，此案其實只是冰山一角，開發商面對房價增長的暴利，更想與購房者解除認購合同，“捂盤”便成了他們的慣用手法，網上的一句順口溜“死了都不賣”則更是購房者們對開發商的形容。

　　據統計，類似案件上訴到廣州中院的有10例，多以雙方調解結束。用廣州中院房產庭副庭長趙云川的話說，“他們都在試探法院的態度，法院如何判決將關系到全城的開發商和購房者。”

　　目前，法院對認購書的意見是：《認購書》是有效合同，若開發商違約要雙倍返還定金，不受預售證情況的影響，但是業主要求繼續簽訂購房合同卻不會受到法院的支持。“強制開發商簽訂購房合同違背了民事自由，法律不能強制當事人簽訂合同。”趙云川說。業內律師則認為，“即使判決開發商繼續履行合同，但在簽訂合同時，開發商也可以提出不合理條款，讓合同最終無法達成，業主卻無法再以同樣理由起訴，這對業主也不利。”

　　廣州中院出招——

　　用賠償差價增加開發商違約成本

　　“違約成本低與收益高”是開發商選擇毀約的動力，張旭鋒律師認為，對以追逐利潤為首位的企業來說，本是無可厚非。因為認購合同是購房者與開發商兩方協商簽訂，違約只是要雙倍返還之前交的定金，因此，一般違約金都在5萬元以內，如果認購價和現價的差額大幅高于違約金，企業難免有違約的沖動。

　　開發商任意撕毀認購書害苦了小業主，該如何提高開發商的違法成本呢？廣州中院房產庭想出一個辦法，既然開發商是為了謀取漲價利益，那么就想辦法抵消它，重建公平。于是，廣州中院經過研究確定，開發商除了雙倍返還定金，最高還要賠償房屋全部差價，也就是房價的上漲額。

　　三種情況判決不同

　　標準

　　必須有口頭或書面的認購書，形成認購合同關系，“誠意金”不是認購合同

　　計算

　　同樓盤同房間新舊價格差(以認購書為準)或參考陽光家緣相同地段的統計數據

　　條件

　　價差必須明顯大于雙倍返還定金的數額，否則僅靠雙倍定金即可補償損失

　　裁量

　　●開發商“捂盤”，隱瞞預售證或拖延辦理，判罰賠償全部價差，因為開發商有欺詐行為。

　　●一般惡意

　　開發商僅僅故意違約，判罰住房價差20%～30%內，非住房價差10%以內，因為認購合同仍不能等同于買賣合同。

　　●一般毀約

　　協商一致，僅本數返還定金；如在認購書規定的簽購房合同期限內毀約，按照法律規定，開發商雙倍返還定金。

　　適用

　　所交納的定金越高，確定損失賠償時差價幅度降低，因為雙倍返還的定金也可以抵償損失。

　　投資性購房和自住行購房適當區分處理。

　　法院：新規則暫不適用業主違約

　　趙云川副庭長稱，因為這屬于法官的自由裁量，各地法院的判決會有所不同。而廣州中院之所以制定上述細則，是為了讓法官能夠心中有數，做到同案同判。今后，廣州中院在審理此類房產糾紛時，會依照這些規則來審理和判決。趙云川透露，目前已有一個業主狀告開發商索賠價格差的案件在越秀法院一審審理，依新規判決該案將是廣州首例。

　　房地產市場降價了，業主經常性的主動違約怎么辦？對此，趙云川告訴記者，目前這些規則還不適用于業主違約的案件，但很可能會在將來以此作為參考。

　　獲悉廣州法院這一舉措，法律界人士拍手稱快。有律師稱，由于此類案件是新型案件，國家法律目前還找不到明確依據，辦案中苦于沒有明確的意見和指導，廣州法院此舉走在了中國前列，相信會積極影響各地法院。

　　焦點房地產網分公司經理王偉勛則稱，由于目前內地房價漲幅沒有沿海地區那么大，廣州法院的這一舉措很可能被內地法院所參照，從而可以從一開始就杜絕此類事件。

　　一名不愿意透露姓名的某地產公司銷售經營部總經理則坦言，開發商的日子越來越不好過了，希望法院能夠公平對待開發商和購房者。(閆曉光 穗法宣)